济南楼市“退烧”

董忱

7月15日，国家统计局公布的《2019年1～6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，上半年全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%；商品房销售额70698亿元，增长5.6%。同日公布的《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落；一、二线城市二手住宅涨幅回落，三线城市涨幅微扩。

2019年过半，济南楼市上半年的成绩怎么样？在楼市调控常态化的背景下，房企的日子还好过吗？市民的购房时机是否到来？

新房降温

“济南东部楼盘惊现每平方米1.2万元的价格。”近日，有热心读者给本刊打来电话反映济南楼市的变化。

根据热心读者提供的线索，记者来到位于济南东部的雪山片区。

“每平米1.2万元，这个价格跟2017年的房价差不多了，周边现在已经没有这个价格的楼盘了，房价确实调整了。”正在准备交房款的王先生告诉记者，从去年开始就特别注意观察济南的房价，感觉最近房价是近两年来比较低的价位了，决定出手买房。

与王先生抱有同样想法的人还有很多。记者在龙湖九里晴川、中新锦绣天地等楼盘的现场看到，前来咨询房价的购房者络绎不绝。

“最近房价略有调整，主要是上半年销售情况一般，下半年大多数房企要准备冲量回笼资金，于是推出各种优惠政策，现在看来购房比较合适，是刚需购房者的购房机会。”楼盘销售经理崔磊说。

“相比去年的价格现在还比较划算，一套90平的小户型房子总价大约一百二十万元，如果父母支援一点资金交个首付没有太大压力。”一位刚参加工作三年的IT从业人员李先生告诉记者，现在租房也不便宜，房租年年上涨，从去年开始打算购套小户型，但去年济南东部的房价大多在1.5万左右，最便宜的也要1.3万，现在有几处房产都降到了1.2万，个人认为比较合适，最近有购房的想法。

在记者采访过程中，偶遇一对老年夫妇，他们告诉记者，因为儿子到了结婚年龄，平时工作忙，他们老两口是替孩子来看房的，“半年时间东城、南城和西城楼盘看了真不少，總体比较的话，西城因房源少，价格调整力度不大，南城比较平稳，价格变化也不是太大，东城新开盘房源较多，个别楼盘推出了特价房，价格方面优惠最多的一楼盘比去年每平米下降了一千元。”他们告诉记者，现在还是有点犹豫，对于下半年房价的走势不知如何研判，想着观察一段时间再出手。

记者注意到，雪山片区位于济南东绕城高速以西、胶济铁路以南、经十路以北、凤岐路以东，这个位置交通便利，在这个范围内，价格在每平方米1.2万元左右的楼盘早已绝迹。即使在现在，该片区内多处楼盘所售毛坯房产品也多在每平方米1.3万元以上，精装产品价格则达到每平方米1.5万元以上。所以，该楼盘推出的每平方米1.2万元的价格自然点燃了购房者的热情。

“由于价格便宜，最终推出的316套房子，当天销售了90%以上，剩下的30多套房子，主要有两种，一种是140平方米的大户型，面积较大，总价偏高；另外一种就是顶层、底层的楼房，这部分房子一直不太好卖。其他楼层房子基本都卖光了。”该项目一位销售人员表示，当天销售场面特别火热，让他一下子想起2016、2017年时卖房的情景。

在济南楼市降温的大潮中，东部楼市为何降温明显？

唐冶片区一位从业三年的置业顾问认为， 现在降温只是相对于过去的火爆，市场进入了平销期。从2018年下半年开始，东部高端产品入市越来越多，尤其是别墅类的产品销售一直都是平缓期，这也导致了东部楼盘成交量下滑。

在山东大学经济学院教授李铁岗看来，济南东部楼市出现一定程度的“降温”“降价”，是源于在过去两年济南楼市的爆发性增长中，人们对东部楼市预期过高。同时过去两年，全国范围内房价普遍上涨，而现在全国楼市都在回归理性，济南东部楼盘也逐渐回归本质现状。

其实，除了济南东部，在济南西部片区虽然房价看似下降不明显，但各种花式促销早已开始。西客站片区一新开楼盘推出前期办卡享总房款9折优惠，另外还送地上车位的使用权，还加赠物业费；也有楼盘为了促销推出了不少特价房，这样算下来房款实际也降了十几万。

“济南西部片区楼盘已经比较稀少，之前房价一直比较坚挺，今年上半年销售也是平平，没办法公司为了提高去化率也只好推出特价房，从目前来看销售数量比三四月份有明显提高。”西部某楼盘的销售顾问说。

而在济南华山片区，中海项目刚刚推出了其位于卧牛山以东的组团售房活动。该楼盘与此前所售产品相比距离华山湖稍远，但价格也更加优惠。此前所售产品，都在每平方米1.3万元左右，而该组团的售价在每平方米1.2万元左右。

面对楼市降温、特价房频出，现在对于购房者来说，是不是一个出手的时机呢？对此，李铁岗认为，至少到今年12月份，甚至明年上半年，建议购房者耐心等待。

二手房遇冷

今年上半年以来，济南的二手房市场成交降温明显。

目前的现实情况是，二手房房源挂牌数量节节攀升，成交周期不断拉长，议价空间增大，市场观望情绪比较浓厚。

链家对外公布的交易数据显示，2018年6月份以来，济南二手房价格整体呈降温走势。2018年6月，济南二手房的挂牌均价为21611元/平米，参考均价为19613元/平米；截止到2019年5月份，济南二手房的挂牌均价为19577元/平米，参考均价为17054元/平米。

“截止到7月2日，链家二手房在售房源37624套，最近90天成交房源仅1323套，呈明显下降趋势，挂牌价格持续下调，议价空间逐渐加大。”济南某房产中介负责人告诉记者，预计下半年二手房“捡漏”的机会还是有的。

“从今年春节过后，我在多个房产中介挂牌出售房产，但问津者并不多，挂牌价格从150万降到128万了，看房者仍然不多。”准备出手旧房换新房的刘女士很着急，“前两年二手房挂出以后很快就会成交，可今年这行情却迟迟卖不出去。”

有了二孩后的小王也准备将自己手中的二居室卖掉换成三居室，可房子在中介挂了小半年，看房的人少之又少，“我也是降了两次价了，可中介说最近看二手房的人就是明显减少，没办法只能继续等了。”

二手房市场的低迷不仅直接打压新房价格，还影响了新房市场的需求。“在济南市场，置换性需求占比例是很大的。特别是现在新房的价格比较贵，一套房子动辄一二百万元、二三百万元，买房子通常需要把原有的房子卖掉。但因为现在二手房比较难出手，老房子卖不掉，也就让一些置换性需求没法再买新房子。“房产分析人士表示。

记者来到济南北园路附近的一家规模比较大的二手房中介门店，发现除了四五名工作人员，没有客户上门咨询。

该中介负责人说，“往年因天气炎热，看房的人会少一些，但今年根本没人看房，挂出的房源数量每月都呈上涨势头，但成交却少得可怜，有规模小的房产中介都被迫转行了。”

“有的小区位置交通都很好，房型也不过时，这要在去年都是抢手房源，可今年却成了‘老大难，虽然报价一降再降可就是没人买。”一位从事房产中介多年的工作人员说，从今年上半年开始不仅二手房不好出售，就连出租房也不好租了，有业主挂了半年租不出去的占很大比例。

济南市民张先生在西客站片区有一套近170平方米的房子，“吴家堡片区拆迁那会儿，这房子能卖到320万，现在也就能挂270万，跌了10%以上，而且关键是挂了好长时间，还是卖不出去。”张先生说。

“现在二手房，还是总价低的相对好卖些，像我这套房子，挂了几个月，问者寥寥，真是不好出手。”张先生说，“我干脆先不卖了，自己先住着，等下一波涨价的时候再卖吧。”

“有些二手房尽管降价很明显，但实际上，之前挂出的价格也是虚高，有价无市。”房产业内专家表示，现在成交的二手房中，不少都是不断往下调价才成交的，基本都有很大议价空间。

在记者采访过程中还发现了一个现象，在多家二手房中介店内竖立的楼盘信息表中，有很多一手楼盘，其中不少位于济南的热门区域。

在北园路的一房产中介告诉记者，“现在整个市场行情都不好，几乎各个房产中介门店都做起了一手房的生意，纷纷向客户推荐一手房楼盘。我们主推天桥区、高新区的新楼盘。”

济南市民李女士就是被中介打出的一手楼盘广告吸引，准备在中介公司买新房。

“我原本是考虑二手房，后来一想，买二手房还要加上各种税、中介费，确实不如一手房划算。”将要搬到高新区工作的李女士打算在历城区新购一套房子。

“我最近看了看雪山片区多处新房，各种优惠算下来房子总价都在180万左右，有一次在房产中介无意中看到了该片区挂出的二手房价格，相同面积的房源，报价低的不到170万，有些价格都还可以商量。”李女士对记者说，“二手房價格确实比新房低不少，即使加上中介费总体算下来还是要比从开发商手中买房便宜一些。”

“像这种开发量较大的片区，有些人入手早，当时房价便宜，成本比较低。再加上有些人急于出手，这就造成了二手房价格明显低于新房的现象。”济南东部一家二手房中介负责人说。

土地市场不温不火

回顾过去的上半年，相关统计资料显示，济南的土地市场供地4860亩，成交4171.8亩，土地收入356亿元。

上半年，住宅用地拿地较多的企业包括融创、中骏、金茂+鲁商、龙湖、海尔等，此外，包括绿地、大华、世茂、中铁二十一局、中铁建在等内的十几家企业均有所斩获。

统计数据显示，2019年1-6月份，济南成交的土地主要集中在神武、彩石、孙村、郭店等东部区域。盛福片区、七里河、七里堡、华山等区域也有热门地块成交，北湖、泺口、机床一、枫叶厂、铅笔厂等区域的土地成交也保证了未来的市场供应。

整体来看，房企对济南未来的发展潜力和市场前景是继续看好。除了融创、龙湖在内的行业领头房企积极进行土地储备，中骏、阳光城、中南、鑫都等在内的新兴力量也在奋力一搏。

值得注意的是，济南土地与楼市的区域分化较为明显，比如章丘区。上半年，章丘的土地市场以底价成交为主，开发商拿地楼面价与去年相比甚至出现了下滑。由于市场压力及企业自身的资金压力较大，章丘的黄金城、泰禾院子等项目出现了股权及债权转让行为。

淄博一家房地产开发企业相关负责人告诉记者，“房地产调控力度加大，新房成交量的缩水等一系列因素，也让我们在拍住宅土地时比较谨慎，原来计划在济南拿三块地，最终只拍了一块地。”

相关数据显示，前6月济南房地产开发企业土地购置面积同比略有下降。

“6月份房企拿地数据相对乐观，部分城市的土地市场相对活跃。但从累计数据看，依然同比下调中。” 中原地产首席分析师张大伟表示，2019年二季度大量房企大额度融资将减少，房企抢地现象也将明显减少。整体而言，特别是对于融资渠道较少的企业，以及部分中小房企的压力将非常大。

从今年上半年的土拍市场来看，不温不火。既有土地流拍也有热门区域的地块溢价率不高现象。

对此，业界专家分析，开发商在现阶段均有充足的土地储备，且现今楼市加大调控大背景下房企拿地更趋谨慎。

“一方面，济南楼市行情平平，此时拍地风险性较高，多数开发商采取收紧的购地政策。另一方面，多数开发商处于融资过程中，需回笼资金。”专家分析道。

济南某开发企业负责拿地的工作人员也表示，过去几年开发商大规模拿地，导致今年资金普遍紧张，对拿地较为谨慎。

下半年或迎购房好时机

2019年过半，房地产市场继续坚持“房住不炒”的基本定位，各地的楼市调控一直在按部就班地稳步推进，济南也不例外。

山东省住房和城乡建设厅相关人员透露，下半年依旧“稳”字当先，坚持“房住不炒”的定位不会变，一城一策、因城施策的长效调控机制也不会改变。建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，继续保持调控政策的连续性稳定性仍然是未来很长一段时间的工作重点和方向。

据一位在济南有10余个地产项目的某集团内部人士透露，上半年，加上合作项目的销售业绩，公司只完成了全年任务的30%-40%，下半年市场形势严峻，不排除执行新的优惠政策。

在济南新东站片区、唐冶片区、齐河等均有项目的某控股集团内部人士透露，上半年，济南公司的年度指标刚刚超过30%，年度缺口较大，而即将入市的唐冶项目产品市场认可度还有待观察，下半年的主力项目表现如何让人心里“没谱”。

记者多渠道了解到，包括绿地、龙湖、融创、新城、海信等在内的开发商，上半年任务都完成的不尽如人意。

对济南楼市渠道业务熟悉的李先生告诉记者，从今年端午节开始，不少开发商就开始冲量，“提前两个月进行半年的销售任务冲量，可见开发商的压力很大。”

而一位不愿透露姓名的大房企销售经理也向记者表示，上半年住宅销售业绩是近两年最差的，全年的销售任务实际只完成了不足三分之一，压力特别大，目前公司高层人士正在研究准备加推特价房以回笼资金，为年底冲量提前布局。

“下半年，济南的市场基本格局稳定，受供应量放大影响，预计成交会比上半年略有增长。同时，房价保持稳定，预计开发商的促销力度会继续加大，购房者的可选择范围有所增加，这对消费者来说，是一个比较理想的出手时段。” 济南社会科学院经济研究所所长王征说。

易居中国克而瑞数据业务事业部济南机构副总经理张泓认为，下半年，卖方市场可以用“焦灼”两个字来形容。市场供应量正在加大，特别是前几年的高价地陆续入市，开发商的去库存压力也在加大，但受拿地成本的影响，房价降价的空间非常有限。随着楼市趋稳，各家楼盘的竞争压力加大，下半年，不排除开发商推出越来越多的促销手段，甚至是“以价换量”，在这种情况下，刚需和改善群体将迎来不错的购房时机。