城市拆迁中的几个重要问题及解决方案

祝沁

摘 要：随着近年来经济的发展，社会的进步，人们追求的城市化，城市的扩建和改造以及进一步规划越来越成为当前的一个重要任务，与之相随的一个基础任务便是城市拆迁。城市拆迁是一个关系到民生和城市文明发展的大问题，稍有不慎就可能引起民事纠纷甚至行政纠纷，因此我们必须对城市拆迁给予全面的认识和充分的重视。

关键词：城市拆迁；问题；策略

随着城镇化进程的加快，城市拆迁改造工作越来越受到人们的关注，近些年因为城市房屋拆迁带来的纠纷、冲突也在不断的增加。违规拆迁、暴力拆迁等事件成为社会热点问题，本文针对城市拆迁中的若干问题进行分析研究，为城市改造工作的顺利进行提供一定的解决办法。

一、我国城市化拆迁带来的问题

1.1城市化拆迁之浪费问题

我国城市建筑的寿命大都在50年以上，但城市化拆迁的建筑大部分只是用了30年左右，仅为设计寿命的一半多。另一方面，拆迁过程中，很多可以回收利用的资源因多重原因，而被浪费掉。虽然我们改革开放30年，人民生活水平得到大幅度提升，但依旧有很多人面临着“住房难”的问题。中国是世界上最大的发展中国家，也是世界上人口最多的国家，人均资源很少，我们更应该充分利用资源，做到资源的优化配置。

1.2城市化拆迁之污染问题

城市化拆迁过程中产生大量的建筑垃圾是不可避免的。

在拆迁过程中，有很多拆迁单位，为了降低拆迁成本，争取利益的最大化，在拆迁过程中，不严格按照拆迁要求做好拆迁的环境处理，导致拆迁周围环境质量大幅度降低，不仅影响了当地的市容市貌，而且还影响了附近市民的正常生活。同时，运往郊外的建筑垃圾的不妥善处理，也给当地环境造成了一定的破坏，影响了当地正常的生产生活。

1.3城市化拆迁之纠纷问题

城市化拆迁纠纷问题是城市化拆迁过程中最主要的问题之一。近些年，在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人因为拆迁补偿安置未能达成一致，从而衍生的暴力拆迁，自焚抗拆的例子不胜枚举。拆迁过程中，存在两个极端问题：一是拆迁过程中，部分拆迁人力求降低拆迁的补偿成本，有意压低合理的补偿安置；二是被拆迁人故意无理刁难开发商，扮演“钉子户”的角色，以期获得更多的利益补偿。

1.4城市化拆迁之政府失正问题

在拆迁过程中，政府扮演有重要角色，拆迁的审批都是政府职能部门负责，因此，在拆迁过程中，政府的廉明公信就成了一个集中的社会问题。在拆迁过程中，有不少开发商为了得到相应的地皮开发权，对政府相应职能部门的官员行贿，而部分官员禁不起金钱的诱惑，便伙同开发商干起不法勾当，导致人民群众的合法利益受到损害。从而致使政府在人民群众中的廉明公正、服务于人民的形象受到严重损伤。

二、城市拆迁问题分析

2.1我国虽然是一个法治社会，但是房屋拆迁具有很强的时效性与针对性，我国的《城市房屋拆迁管理条例》对很多具体问题规定不是很明确，导致遇到问题时往往找不到依法办事的依据，只能靠着自己的社会资源以及方法推动工作进度，如此往往带来不好的后果。

2.2拆迁评估机构受拆迁人或者政府机构影响不能做出公正的评估结果是导致拆迁安置及拆迁补偿不妥当的重要原因，这主要是因为我们的拆迁估价方法还不够完善。

2.3纠纷处理的第三方最好的人选莫过于政府，而政府相关工作部门分工不明确，导致不能很好地行使这个职能，致使出现纠纷时也不能很好地处理。

三、慎重处理权利受限房屋的拆迁问题。

现代市场经济条件下，房产的权利总是在不断变化，在一般用途的房屋中，可能会因为出现某种法定原因使得原有房屋所有权受到限制的特殊的情况。对于这些权利受限的房屋进行拆迁的时候，必须按照法律的特殊规定处理，否则可能导致拆迁违法。下面将举例几种情况，对处理办法进行分析探讨。

3.1抵押房屋拆迁纠纷的处理

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，已经成为企业或个人取得资金的一种常见手段。对于这类房屋，在进行拆迁时，银行作为抵押权人，将要加入到拆迁法律关系中来。对于抵押房屋的特点是，一是所有权受到限制，即房屋抵押后不得变更房屋所有权，在拆迁活动中，未获得抵押权人同意，被拆迁人不得擅自做出处理决定；二是抵押权依附债权，即抵押义务的存在是随着债权的，这里债务应当是合法存在的；三是抵押权必须依法设立，在民间借贷中，经常是双方立字为据，而忽略了抵押登记制度的存在，使得抵押权存在漏洞；四是抵押房屋的性质变化，即目前抵押房屋中企业用房的比例正在逐渐加大，对于企业用房拆迁时就会出现安排职工与偿还债务的优先权矛盾，加大处理难度。

根据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”目前有两种拆迁补偿方式，一种是抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式操作，即先有抵押人和抵押权人协商是重新设立抵押权还是先偿还债务，也就是说，只有抵押房屋上的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金。这种方式可以保障抵押权人的合同权益、担保的法律制度的贯彻执行。二是抵押房屋拆迁采用产权调换的方式操作，在这种方式下的补偿需要注意抵押权人与抵押人应就产权调换后的房屋签订新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆迁期限内未能达成新的抵押协议，那么房屋将会被视为产权有争议房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案。

3.2改制企业房屋拆迁纠纷的处理

20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，使得企业资产开始呈现多元化。也导致被拆迁房屋补偿的权利主体出现多元化。例如企业所有权与经营权分离，经营权人成为特殊补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大的影响和变化。再者拆迁可能成为困难企业改制的契机，对于国企改制最大的困难就是改制成本资金的筹措，但也要遵循生存权有效与经营权原则来决定拆迁补偿金的使用顺序。拆迁对于改制企业来说具有重要意义，所以拆迁人在实施拆迁时，因充分考虑其机制变化带来的灵活性，准备多种方案，充分考虑企业的利益，减少房屋拆迁和改制给社会稳定带来的负面影响。最后还要注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化，针对性采取正确的对策，对于改制企业房屋拆迁纠纷的处理具有重要的正面意义。

3.3代管房屋拆迁纠纷的处理

由于历史原因，各地都有存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。对于这类房屋的拆迁，因为缺少房屋所有权人，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对于委托给他人代管的房屋则没有直接规定，因此，对于代管房屋拆迁的操作随着代管主体的不同也会有不同。

结语：

城市拆迁问题的症结在于土地的增值在政府与拆迁户之间的分配。但这可能还涉及到其他的原因，如我国农村土地与城市土地的二元结构、所有权与使用权的分离，以及公众对产权稳定性的担忧等，城市拆迁问题的治理需要综合考虑这些因素。 首先要明确城市土地增值从何而来。有观点认为土地价格的上漲主要是因为规划、城市化，以及公共基础设施的投入所带来的外部性，也就是说在大城市里城中村的高地价的来源在于全社会的共同投入，因此不存在索要高拆迁补偿的基础。

参考文献：

[1]崔北军.城市房屋拆迁问题的法律思考[J].绵阳师范学院学报，2015（01）.

[2]杜仲霞.我国城市房屋征收制度立法的几点思考[J].财贸研究，2014（04）。

[3]李艳丰，雷建国.土地征用的法律分析——以“公共利益”的目的性为视角[J].法制与社会，2015（05）.