几个与配偶有关的不动产登记问题

某市登记机构一位员工询问几个与配偶有关的不动产登记问题：一、夫妻双方在婚后取得的房屋所有权，在2011年已经登记为夫妻共同共有。2017年，双方在民政部门办理了离婚手续，离婚协议约定该房屋归男方一方所有，但是男方一直未办理该房屋的转移登记手续。今年初，双方复婚，现在准备将这一房屋出售给他人。在受理这一起登记业务时，是否需要按离婚协议将房屋所有权先登记为男方一方所有，再办理出售的转移登记？二、有一处房屋为夫妻共同共有，不久前男方因意外事故丧失民事行为能力，但法院未宣布其为无民事行为能力人，也未指定监护人，现女方需要处分该房屋，如何办理？三、夫妻关系存续期间购买的房屋，现申请人为男方，女方已书面表示放弃该房屋所有权，房屋所有权是否就可以登记在男方名下？

金绍达：一、离婚协议书应当包括的几项主要内容是：双方自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。其中对财产的处理，是平等主体之间对财产关系的约定，具有民事合同的性质。离婚协议与合同一样，需要双方共同履行約定的义务。本例中离婚协议约定该房屋归男方一方所有，但是双方未办理转移登记手续，说明离婚协议的当事人还没有履行这一约定，因此房屋所有权仍然处在共同共有状态。

现在出售这一房屋，是否需要按离婚协议先登记为男方—方所有，应当由作为房屋出卖方的申请人自行决定。即对离婚协议中关于房屋所有权的约定是否继续履行。如果继续履行，则应先按离婚协议的约定，先登记为男方一方所有。然后以男方单独所有的房屋办理出售的转移登记;如果双方对离婚协议中的上述条款约定不再履行，那就直接由登记簿记载的权利人作为共有的房屋办理出售的转移登记。

二、出卖共同共有的房屋应当得到全体共有人的同意。如果某个共有人不具有完全的民事行为能力，应当向人民法院申请认定其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，然后方可由其法定代理人代理实施民事法律行为。因为本例是为了处分不动产而申请登记，所以申请人在申请登记时还应当提供为了被监护人利益的书面保证。

三、按《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间取得的不动产，除了双方另有约定外，归夫妻共同所有。如果双方约定房屋所有权归男方所有，则可以登记为男方所有。但是，如果由女方采用放弃该房屋所有权的方法，则不能达到产权归另一方所有的目的。因为“放弃”就是抛弃，抛弃物应属于无主财产，不可能归另一方所有。因此。如果申请人要求将房屋所有权登记在男方一方名下，夫妻双方要提交一个书面的约定，约定房屋所有权归男方一方所有。