房地产市场的区域性影响因素实证分析

孟庆杰

摘要：房地产市场的区域特征，使政府在调控时的侧重点不同，但也有其共性。通过对新疆、陕西、重庆和黑龙江房地产市场影响因素的实证分析，验证了房地产市场的主要影响因素及程度，指出欠发达地区保障房地产市场稳步发展的关键是大量引进人才、强化保障性住房建设、调整房地产产业内部结构和扩大地方房地产开发企业规模。

关键词：房地产市场;区域性;实证

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0038-41 收稿日期：2019-05-22

房地产市场是区域性市场，适度的区域分析能更真实地反映房地产市场信息。目前国内房地产市场分析按东部、中部和西部三个区域，范围过大，尤其是西部地区，各省地理位置、人文环境、产业结构和经济水平差异较大。本文通过对不同省份房地产开发投资和销售面积的影响因素进行实证性分析，以期找出类似地区房地产市场影响因素的差异，为提高房地产资源有效配置和房地产行业调控提供具体明确的参考数据。

1区域选择和数据来源

1.1区域选择

区域选择主要考虑涉及国家“一带一路”战略的省份，为涉及省份的房地产市场提供数据参考，提高沿线区域经济发展水平，为国家战略实施创造更多的条件，首先选择国家“一带一路”经济带核心区的新疆;其次选择面向中亚、南亚、西亚的通道、物流枢纽和人文交流基地的陕西;再次选择开通中蒙俄经济走廊、中东铁路、哈欧班列、向北开发的重要窗口黑龙江;最后将涉及“一带一路”规划的内陆省份重庆作为区域性影响的分析对象。从位置上看新疆和陕西地处西北，黑龙江地处东北，重庆地处内陆地区。西北地区房地产市场不够活跃，东北受老旧工业经济发展影响较大，房地产市场也不够活跃;重庆的房地产市场发展较为平稳，又是西部开发开放重要支撑，具有较大的借鉴作用。新疆、陕西和黑龙江都具有形成国际物流中心的前提条件，外部经济环境具有一定类似性。

1.2数据来源

由于所采用数据为各省房地产具体数据，实地调研数据无法证明其公信力，因此选用2000-2017年各省公开发布的统计年鉴和各省国民经济和社会发展统计公报数据。

2研究方法及模型构建

本文利用各省统计数据进行实证分析，主要分析影响房地产市场中供给与需求的影响程度及方向。本文选择房地产开发投资（tz）和房地产销售面积（mj）作为分析对象，选择房屋销售均价（jj）、土地供应量（gyl）、城镇人均可支配收入（sr）、人口数量（rk）作为影响因素分析。以房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，影响因素中的房屋销售均价、土地供应量、城镇人均可支配收入和各省人口数量为自变量建立多元回归模型，利用eIvew软件进行描述性统计、自变量系数的检验，以确定房地产市场供给与需求的影响因素及程度。建立基本模型如下

Y=a+b1*x1+b2*x2+b3*x3+b4*x4

设房地产开发投资和房地产销售面积分别为因变量，土地供应量、当地人口数量、销售均价和城镇可支配收入为自变量，b1、b2、b3、b4分别代表多元回归模型的回归系数。

2.1房地产开发投资的影响因素分析

通过eivew软件对统计数据进行分析和验证，得出以房地产开发投资为因变量的回归方程如表1所示。

从影响程度上分析，新疆的房地产开发投资均受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和土地供应量，但人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈反向相关;陕西房地产开发投资受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，其中人口数量正向影响最大，其次是房屋均价和收入，土地供应量的影响很小;重庆的房地产开发投资影响因素相同，受土地供应量、人口数量、销售均价和城镇人均可支配收入的影响，人口数量和人均可支配收入的影响较大;黑龙江房地产开发投资受土地供应量和人口数量影响，影响程度基本一致，销售均价和城镇人均可支配收入没有通过回归检验。

从影响方向上分析，新疆的土地供应量、销售均价和人口数量对房地产开发投资影响呈正相关，但影响程度较小，人口数量的影响程度较大，人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关，说明新疆的土地供应、人口数量、销售均价都能推动房地产开发投资，人口数量的推动作用是最大的，保持稳定的房地产开发投资应引进大量人才。人均可支配收入对房地产开发影响呈负相关，与国内对房地產供应市场的研究结论相悖;陕西的人口数量、土地供应量、销售均价和城镇人均可支配收入对房地产开发投资影响均呈正相关，陕西人口数量对房地产开发投资影响在三个省份中最大，销售均价影响其次。陕西西安近期大规模招聘人才保障了未来房地产开发投资规模，推高了2017年至2018年西安房价的走势;重庆的土地供应量、销售均价和人均可支配收入对房地产开发投资影响呈正相关，人口数量和人均可支配收入的影响较大，人口数量的影响呈负相关，与国内研究结论相悖;黑龙江土地供应量和人口数量对投资影响呈反向相关，另外两个影响因素未通过回归检验，与国内研究结果相悖。

2.2房地产销售面积的影响因素分析

通过eivew软件对统计数据的分析和验证，以房地产销售面积为因变量的回归方程如表2所示。

从影响程度上分析，新疆房地产销售面积受人口数量、城镇人均可支配收入和销售均价的影响，人口影响程度最大，其次是人均可支配收入和销售均价，土地供应量的影响最小;陕西房地产销售面积受土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口影响最大，销售均价和人均可支配收入其次，土地供应量的影响最小;重庆房地产销售面积受人口数量、销售均价和人均可支配收入的影响，人口数量的影响最大，销售均价和人均可支配收入影响较小，土地供应量未通过回归方向检验;黑龙江销售面积受土地供应量、人口数量和人均可支配收入影响，人口数量的影响最大，人均可支配收入的影响次之，销售均价的影响最小。从影响方向上分析，新疆的人口数量、土地供应量和销售均价对房地产销售面积影响呈正相关，人均可支配收入呈负相关，与国内房地产市场研究不一致;陕西省土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积的影响均呈正相关;黑龙江土地供应量、人口数量、销售均价和人均可支配收入对销售面积影响正相关;重庆的人口数量和人均可支配收入对销售面积影响呈正相关，销售均价呈负相关，土地供应量未通过方程的回归检验。

3对比分析

通过对四地房地产开发投资的影响因素分析，影响较大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小。重庆和黑龙江的人口数量对房地产开发投资呈负相关。从人口结构看，重庆60岁以上人口2011年末占17.25%，预计到2020年达19%。黑龙江65岁以上比率从1996年的5%增长到2017年的16%，老龄化比率过高，人口数量从2000年的3807万人到2017年的3788.7万人在逐渐下降;同时其房地产开发投资从2013年至2017年末持续下降，导致回归分析出现异常。其他省份人均可支配收入对房地产开发投资的影响呈正相关，新疆的城镇人均可支配收入持续增长，由于政府去库存化政策的实施，房地产开发投资近三年在持续下降，导致人均可支配收入对房地产开发投资呈负相关。

对四省份销售面积影响因素分析，影响最大的是人口数量，其次是销售均价，土地供应量的影响最小，新疆人口数量影响是最显著的。重庆市房价在不限购不限贷情况下，从2012年至2016年上涨了12%，近10年销售面积仅2008年及2012年出现下降，2008年出现负增长，十二五期间重庆保障性住房达214万套，对政府调控房地产市场起到较好作用。2017年6月到2018年6月，由于政府调整房地产市场政策，房屋销售均价从7500元/m2上升到12000元/m2，销售价格的极度变化使重庆的销售均价对销售面积影响呈负相关。黑龙江的销售均价未通过回归检验，销售面积从2012年持续下降至2016年末，黑龙江保障性住房在十二五期间达205万套，对销售均价的影响较大，销售均价从4067元/m2升到5294.5元/m2，与销售面积走势发生很大的背离。陕西省十二五期间保障性住房达210万套，销售均价从4949.2元/m2上升到5471.45元/m2，增长了10%，房地产价格较为稳定。新疆十二五期间保障性住房达168万套，占房地产市场比达27%，十三五期间再增加127.32万套，城镇人均可支配收入在持续增长，保障性住房的比率较高，导致人均可支配收入对销售面积的影响偏差。

陕西和新疆都属“一带一路”核心发展区域，陕西的影响因素分析与国内研究结论一致，陕西人均可支配收入水平与新疆一致，但陕西人口比新疆人口多57%，陕西GDP是新疆的2倍。说明人口数量和区域经济发展水平是房地产市场的主要因素。重庆政府对房地产调控的效率较高，证明政府对房地产市场的适度调控是非常必要的，因为政府是土地资源的所有者。黑龙江省的产业结构单一、当地企业规模较小，发展主业是第二产业，导致人均可支配收入在四省份中最低。人均可支配收入在房地產开发投资回归分析中未通过方程回归检验，在房地产销售面积影响中也较小，说明较低的人均可支配收入不足以对房地产产生影响。黑龙江省调整产业结构，提高人均可支配收入水平是促进房地产市场发展的必要条件之一。

4结论

实证分析结果说明各区域房地产市场发展的主要因素类似，只是区域特征导致影响程度不同。人口数量对四省份房地产市场的影响最大，2017年四省份老龄化率均超过15%，重庆和黑龙江房地产开投资实证分析中由于老龄化率较高，人口数量对房地产开发投资呈负相关，人口老龄化对房地产市场的影响在加深。

新疆和陕西的首要任务都是大量引进人才，增加人口数量;重庆和黑龙江应通过加大城镇化率调整人口结构。其次是大力发展保障性住房，增加保障性住房是调整房地产销售均价的有效手段;同时调整房地产市场的内部结构，适度减少前期投资，加大后期物业管理投资，达到减少空置率、盘活房地产市场资源的目的;最后由政府主导整合本地房地产企业的规模，提高房地产开发企业资金效率，为政府调控房地产市场创造条件，实现房子是用来住的根本目标。