关于怀化市“烂尾楼”现状的分析及处置建议

吴亮

一、我市“烂尾楼”项目的主要特征

我市的“烂尾楼”总结起来有几大特定，归纳起来，简称为“三难一乱”：

（一）资金难：我市房地产市场自在2007年-2015年这八年间得到了较快发展。房地产项目成为了这一时期社会资本投资的重点方向，本土开发商中一些政策投机者从房地产行业大量获利，财富效应明显，造成全社会热捧房地产开发。很多实力一般的民营企业在这一时期转型介入房地产业务。在经济上行期，房地产市场购销两旺，刚需红利逐步释放，风险被很多投资者忽略。进入经济调整期后，房地产行业资金投入大，回报周期长，资本密集的特点得到充分释放。因我市大部分本土开发商自身资金实力较弱，无法负担起庞大的项目开发投资，开发资金依靠大规模民间融资和银行举债，企业杠杆率突破红线，最终导致资金断链，项目失败，形成“烂尾楼”。

（二）融资难：自2008年以后，随着房地产市场的不断升温，国家开始对房地产投资进行宏观调控，尤其是2015年以后，宏观经济的导向是支持实体经济和民营经济的发展，央行和财政部密集出台了定向降准、一手房贷款利率优惠取消、小微企业贷款补贴、国有大型银行房地产项目开发贷款名单制管理、房地产开发贷款规模限制等一些列政策。随着政策效力的现象，中小开发商融资渠道受到极大的限制，房地产市场呈现“强者恒强”的格局，资金挤出效应明显。中小开发商无论是用于开发的开发贷款，还是用于销售资金回笼的一手房按揭贷款都受到了极大的限制。为确保项目运行，很多中小开发商值得进行高息融资和民间集资，导致开发企业财务成本迅速攀升，最终造成资金断链，项目烂尾。

（三）网签解押难：中小开发商，为了实现民间融资，大部分采用了网签形式和预告登记的方式对资金方进行担保。具体的方式是以虚假交易的方式，在房产管理部门进行网签和预告抵押登记。据调研，在民间借贷中，一套价值60万的住房，常常5万元甚至更低的价格抵押给债权人，同时存在重复销售，一房多卖的情况，这种行为对经济秩序造成的影响不可估量。

（四）法律关系混乱：怀化烂尾楼因为以上原因，整个工程所牵涉的金融单位无比混乱，既有银行的在建工程抵押，又有错综复杂的民间借贷，整个工程牵涉的债权债务法律关系极为复杂，对于项目收购后的经济价值评估难度极大，从而导致很多投资人对我市的“烂尾楼”望而却步。

二、“烂尾楼”项目化解的建议

鉴于“烂尾楼”项目涉及资金量大、法律关系复杂、投资人信心缺失的现状，如不进行有组织的处理，该问题将长期搁置，造成消极的社会影响，特建议市政府指定怀化市国有资产经营管理公司为主体，统一负责“烂尾楼”项目的破产清算、招商引资以及投资管理工作，迅速化解这一问题，并给全市财税收入创造新的增长点，变害为利，通过化解“烂尾楼”项目，为全市创造新的经济增量点，提供更多的就业岗位，充分发挥房地产业对经济的拉动作用。

（一）市政府层面。建议由市政府统一调度，组织相关职能部门联合运作，指定怀化市国有资产经营有限公司做为归口单位，对来我市“烂尾楼”进行统一管理。市政府组织住建、国土、城管、规划、税务、法院、公安、审计、国资委等职能部门对“烂尾楼”项目出台配套，厘清债权债务关系，并给予适当的政策倾斜，恢复投资人的信心，推进“烂尾楼”的处置。

（二）国有资产经营有限公司层面。由怀化市国资公司牵头与资方组成破產清算小组，对各个“烂尾楼”项目进行破产清算，核定项目价值。为便于资金管理，建议国有资产经营公司寻找合作的金融机构，设立专门的清算资金监管账户对资金进行统一归口管理。该资金监管主账户下，可设立多个虚拟子账户，对所有纳入统一管理的“烂尾楼”项目进行资金管理。监管账户资金应为“双控”账户，由国有资产经济公司和政府制定的牵头部门共同进行管理，同时合作的金融机构应该对该账户资金的使用方向，用途的合法合规性进行监管，确保该账户资金使用符合政策要求，切实推进“烂尾楼”项目化解。

（三）公检法及审计层面。建议市中级人民法院将以怀化市国有资产经营有限公司为主的清算组指定为破产管理人（也可由该烂尾楼盘所属的房产公司或该烂尾楼盘的债权人联名向市中级人民法院申请以市国资公司为主的清算小组为破产管理人）对烂楼尾盘进行统一破产清算管理。（作者单位：怀化市国有资产经营有限公司）