既有建筑改造的质量管理研究

文/毛羽亮 安徽省施工图审查有限公司 安徽合肥 230017

既有建筑改造是在既有建筑的基础上对其进行节能改造或者进行加固处理等，以减少能耗或者节约资源。住建部2018年9月出台了《关于进一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》，通知要求要高度重视城市既有建筑的更新改造。鼓励并提倡按照绿色、节能的要求，对既有建筑进行应的改造，不仅要增强既有建筑的实用性，还要考虑既有建筑的舒适性，从而提升建筑的能效。要想既有建筑改造后质量有所保证，就必须对其改造过程中的质量进行有效管理和控制。

1、既有建筑改造的分类

既有建筑由于使用时间很长，需要对其进行改造，延长其使用寿命，或者建筑需要在结构和功能上有所改变。根据其特点，既有建筑改造可以分为以下三种类型,如图1所示。

（1）功能改造。对既有建筑实施功能改造主要是为了满足不同用途方面的需要。不同功能按照用途又可分为单一用途和混合用途。

（2）性能改造。对既有建筑进行性能改造，包括对建筑的修复和革新，比如对旧建筑外墙和室内的整修或者是对建筑毁坏的部分进行修复。

（3）体量改造。对既有建筑的体量改造，就是改造既有建筑的体型大小，以满足建有建筑对周围空间的要求。

图1 既有建筑改造工程类型

2、既有建筑改造的原则

在对既有建筑进行更新改造前，应该对改造的建筑进行全面的了解，包括建造年代、建设单位、设计使用年限、结构框架、使用功能等。并通过专业的检测工具，确认其结构的安全性，根据建筑的现状，对建筑改造的情况进行分类，明确建筑的现状，重点关注节能性和可持续发展，对于未达到设计使用年限的建筑，应该充分挖掘其剩余的使用价值，在不影响未来发展的规划下，通过新技术手段的改造，继续发挥作用，对于检测不合格的建筑，应该考虑拆除。

3、既有建筑改造过程中存在的质量问题

既有建筑的改造和在建工程的建设大不一样，因此，既有建筑改造的质量管理也不同于对在建工程的质量管理。由于既有建筑改造过程是一个动态的过程，影响因素也是动态的，因此在改造过程中存在各种质量问题。

3.1 设计图纸中存在的问题

既有建筑由于年代比较久远，人员变化大，造成既有建筑的设计图纸丢失或者不全面，特别是80年代的设计图纸，一般为手绘，非常容易损毁，这就给既有建筑改造带来很大困难。由于改造项目不一定是同一时代建成，设计标准、结构形式也有所不同，当凭一套设计图纸很难满足改造要求。这就使得施工改造单位施工困难，难以按照图纸进行施工改造。由于提供的设计图纸可能与实际情况有所出入，导致施工改造组织困难，直接影响改造建筑质量。

3.2 建筑改造材料的质量问题

材料是影响建筑改造施工质量的一个重要因素，只有使用质量合格的建筑材料才能改造出满足质量要求的工程。砂石、钢筋、水泥等进入施工场地的材料都必须经过严格检查。但是近几年来，由于建筑行业的快速发展，建筑改造材料的价格也在一步一步上涨，导致改造成本上升，由于受到成本和工程预算的影响，有些企业为了获得很高利润，只能通过自己的方法降低成本，在施工过程中采用低成本的劣质材料。因此，偷工减料和以次充实的现象会不同程度的出现。这些举措都直接影响着改造建筑的质量和安全性。

3.3 建筑施工企业内部管理问题

一般来说，大部分的质量管理问题和既有建筑改造质量的不合格都与企业人员没有落实相应的职责，资源不能充分分配都有很大的关系。由于企业内部原因，不能达到质量目标要求。对于既有建筑质量水平缺乏评价、考察的能力，不能有效对其存在的质量问题进行预防和提出订正措施，相关设施形同虚设，由于勘察现场不认真，导致建筑物坍塌等现象。

3.4 施工监理中存在的问题

常见质量问题大多是由于监管不力，竣工验收把关不严引起的。由于既有建筑改造过程中，没有严格按照规定的施工程序走，没有办理相关手续就开始动工改造，对于施工企业单位审查不严，留下了很多质量隐患。建筑改造的竣工验收阶段是建筑改造质量的最后一道把关口，并没有起到应该有的作用。在建筑改造过程中，监理人员往往没有深刻意识到监理工作的重要性，加上有些监理人员的责任感不强，导致监理工作没办法有效落实到实际中去。常见的就是由于在施工监理过程中出现松懈，导致建筑改造后出现建筑变形、倾斜、倒塌，房屋墙壁开裂和屋顶渗水、漏水等现象。

4、既有建筑施工改造的质量管理措施

既有建筑改造是一个施工过程，这个过程是一个动态的过程。在建筑工程的施工阶段，对质量进行管理和控制方面，由于既有建筑改造的实施人是建筑改造的施工承包方,因此在开工前对既有建筑改造工程的准备工作的质量控制管理就显得特别重要。建筑改造的全过程中，对建筑工程的质量进行全面监督管理的主要措施包括：建筑项目实施过程中相关的技术标准、规定、改造设计的要求和甲方的需求等等。

建筑法中建筑工程管理部分明确规定如果建筑工程施工质量出现问题，施工人员需要承当连带责任，该企业需要对该工程质量付全部责任。这些规定都是在促使建筑施工单位要加强质量管理监督。如管理不善,粗制滥造,建筑工程不能一次性合格,返工返修,企业就会受到很大的经济损失。如果在操作中不够严谨，不能严格按照改造要求来，很有可能就会造成公司信誉降低，甚至导致公司无法正常经营下去。

4.1 既有建筑改造过程中施工工序的管理

新建建筑施工与既有建筑改造施工的施工程序有明显不同之处施工程序相对比较简单，既有建筑改造施工程序较新建建筑更为复杂和特殊。

首先在施工前，需要对旧建筑的历史资料进行收集，了解建筑的大致情况，然后在对其建筑的结构进行勘测、调查，确定既有建筑结构的安全性，以防出现安全事故。一切准备就绪后，就可以针对其结构进行施工设计，理出施工方案。施工的主要内容是对结构进行加固或拆除不要的部分，结构功能方面，安装需要的功能性设备和配套系统功能改造。最后，就需要对既有建筑的内部进行装修，绿化改造就可以竣工验收了。为了保证建筑改造后的质量，必须要严格按照这些过程进行施工改造，不能出现马虎。

在施工管理过程中，可以利用现代化的一些信息技术管理手段，来监督和管理施工过程，比如当前大力提倡的BIM 技术。利用BIM 技术对既有建筑改造全过程进行实时监督和管理，因为是全自动化管理，可以有效节省个人大量时间，节省大量成本。最重要的就是计算机监督和管理可以保证建筑改造施工的正确率，一般不会在施工过程中产生致命的失误。

4.2 既有建筑改造工程施工技术的管理

既有建筑改造工程，程序繁多，内容复杂，施工技术需求也越来越多样化。正因如此，管理好既有建筑改造施工技术，间接对既有建筑改造质量进行了有效管理。

在技术管理过程中，技术管理对象由各种技术管理要素构成。技术管理工作在技术管理过程中很重要，它把建筑改造工作有组织的联系在一起，保证工程施工的质量，满足改造施工要求。

首先，在施工前，需要预审设计改造方案的可行性，对施工图纸要进行仔细的审查，因为施工图纸是既有建筑施工改造的依据，是经过严格的考察之后由专业人员根据实际情况绘制出来的。建筑改造必须要清楚既有建筑改造的目的，充分明确图纸的要求、理解设计师的改造思路，以便合理有效的制定施工组织方案。既有建筑在改造过程中可能会涉及到很多不确定的因素，很可能在施工过程中发生其他事故，因此，既有建筑的改造需要保证所有参建单位图纸的一致性。

其次，在施工前进行，要先由专业技术设计人员向参加改造施工的有关管理技术作业等人员对改造工程设计的情况等进行详细解释说明，使他们对施工情况有个详细的了解，知己知彼，避免发生各种错误。

施工中，要对施工设备和重要仪器进行细密检查，防止施工中发生机械故障，造成施工质量下降。既有建筑改造不同于新建建筑施工，施工中会出现建筑改造材料规格与图纸标注不同。为了能够正常有序施工，就需要施工人员与专业技术人员进行事先沟通磋商，明确具体施工方案。为了保证施工质量，就需要配备有经验的技术人员，对施工进行指导。改造工程施工质量检查必须按照施工规程、验收规范要求，进行验收，确保工程质量合格。

4.3 既有建筑改造施工环境的管理

环境因素对既有建筑改造质量的影响，复杂多变，如暴雨、严寒天气下的改造施工，直接影响工程改造的质量。所以，对环境进行管理尤为必要。根据既有建筑工程改造的特点和当地的环境和气候条件以及对工程质量有影响的环境因素，提前采取有效的控制措施，制定有效应对环境变化的施工预案。针对环境的影响，改造中，我们必须综合分析，全面考虑各个因素，同时在建筑改造的过程中，还应该不断改善施工和作业环境，建立健全现场管理制度。