我国大学城土地使用情况调查报告

2019-07-30徐莹华南理工大学建筑设计研究院有限公司广东广州510600

中国房地产业 2019年15期

文/徐莹华南理工大学建筑设计研究院有限公司广东广州 510600

过去20年，中国的新城新区建设发展飞快。本文以其中一种主题新城的类型——大学城为对象，通过提取32个信息公开、资源完整、具有代表性的中国大学城发展的情况进行汇总与比较，分析大学城此类新区的用地发展特点与机制。

1、中国大学城概况

在过去15年的快速发展期间，中国大学城建设取得了非凡的成就，其作用主要表现在三个方面：1.迅速提供了大量高等教育用地，缓解了高校扩招带来的校舍与校园用地紧张的问题；2.大学城作为一类重要的公共投资项目，引导城市空间的有序拓展；3.部分市中心用地紧张的高校整体搬迁，实现了城市土地资源的优化配置。正是由于其对城市空间拓展的带动作用显著，使大学城一度成为各大城市地方政府发展的重点。从1999年至今，我国至少已经陆续兴建了超过70个大学城、教育城、职教城。这股大学城建设热潮伴随90年代末的高等教育扩张而至，至2008年教育部宣布停止扩招而逐步式微，至今，其发展已基本进入稳定阶段。

而在大学城发展的同时，围绕大学城建设实际成效的质疑之声也非常多，大学城文化空心化、建设效率低、发展后续乏力等问题不断，一些大学城发展情况良好，一些大学城则长期处于半荒芜状态，一些大学城因过度发展造成土地的闲置与浪费、消耗大量耕地与资源的问题，也逐步引起了一些地方政府的重视。因此，从现实需求出发，我们也有必要对中国大学城的发展现状，尤其是其土地使用情况，进行实证调查与分析。

本文通过独立地第三方调研，采集了32个典型的大学城样本，在统一的地图平台下提取建设现状信息，并通过一致的标准进行数据处理与统计，以计算其建成区面积、分析其用地蔓延特点，主要从建成比例、建设密度、景观破碎度三个方面的指标比较，对目前中国大学城的土地使用现状进行量化分析。

2、中国大学城的土地使用情况调查

在本文调查中发现，我国部分大学城的用地扩张，存在比较严重的土地闲置、破碎、蛙跳、低密度蔓延等问题。在我们统计的32个大学城样本中，规划用地规模最小的3.7平方公里，最大的达到50平方公里，平均每个大学城规划面积19.7平方公里。全部32个大学城总规划用地面积628平方公里，其中不可建设的用地221平方公里，可建设用地407平方公里。在可建设用地中细分，已建成的总用地面积为222平方公里，未建用地185平方公里，闲置或未征未建的用地占近45%。(图2)

2.1 用地扩张

1990年代后我国新建的大学城，大部分规划的人口或师生规模超过10万人，用地超过10 平方公里。我们统计的 32个样本中，大学城平均规划面积为19.7平方公里，接近于一个小城市的规模。在我们调查的32个大学城规划样本中，规划面积在10平方公里以上的大学城就有23个，占总样本数的71%；其中规划面积超过了20平方公里的大学城有12个，占总样本数的37.5%，达到新建一个小城市的规模。

2.2 土地空置

但就实际发展进度而言，许多大学城并没有达到理想的发展高度；从总量来看，大量的大学城规划用地闲置。如前所述， 32个样本大学城总规划用地面积628.2平方公里，其中，不可建设用地约221平方公里，可建设用地约407平方公里。而在可建设用地中，至今已经建成的总面积仅222平方公里，其他闲置未建、待用、预留的发展用地达到185平方公里，约占可建设用地的45%。

从统计的样本上看，大学城用地建成情况呈两极分化，建设较快的与建设停滞的情况并存。一些大学城的建设时间已达到10年以上，但发展仍比较缓慢，建成比例不足50%；而相反，一些建设较快的大学城，即使2010年后才开始建设，也有仅5年时间建成率就接近80%的。发展缓慢、建成率较低的大学城，普遍都有不同程度的用地闲置、建设密度很低、建成用地分散、景观破碎的现象。（表2）

那么，哪些大学城更容易陷入发展停滞？将表1、表2比较可见，地处中西部欠发达地区二线城市的，同一城市有两个以上大学城的，大学城规划面积占母城建成区面积的比例达到10%以上的，发展相对较缓慢。

2.3 建设密度普遍较低

我国90年代后形成的大学城空间，相对传统的大学空间，教学建筑高度并没有太大变化，但总体建筑密度与容积率却大幅度降低。本文新建大学城的32个调研样本，评价其已建成用地上的建设密度，平均建筑密度仅0.12，平均的毛容积率仅0.98。（表3）

2.4 部分大学城用地蛙跳式发展

首先，观察大学城内部用地的连续性。将大学城内部面积在10公顷以上、与周边其他建设相距距离超过1公里的斑块划分为一个独立的斑块，观察大学城内部景观破碎程度。显而易见，建成比例越低的大学城，景观破碎度越高。究其原因，一则，一些发展地块分散，许多地块至今未出让或开发，导致景观破碎不连续；二则，校内发展备用地过大。那些建成区破碎斑块多，密度又低的大学城，景观上将更难形成一个很好的城市形象。(图3)

第二，站在城市的层面看大学城组团与母城的发展连续性，可以发现：1.在用地建成比例上，母城与大学城的距离影响较大；2.建成比例较高、用地空置少的大学城样本，其区位往往位于城市市区边缘，靠近主城中心区；相反，建成比例较低、用地空置大的大学城样本，与主城往往相距甚远。如果用谷歌夜景进行比较，这点表现得更为明显。（图4）

表1 大学城建设规模对比（单位：平方公里）

表2：大学城建设用地建成率对比（单位：平方公里）

表3：大学城建成区建筑密度比较

2.5 蔓延式的土地扩张

扩张规模大，建设密度低，部分大学城用地闲置率高、用地分散跳跃、难以形成连续集中的城市景观，是过去15年间中国大学城用地增长中存在的典型问题。

3、土地扩张背后原因剖析

中国大学城大部分都是由政府主导开发形成的，政府与高校的互动，在大学城土地扩张过程中发挥决定性的作用。从高校的角度看。从1980年到2004当年，我国高校在校人数翻了5倍，高校校舍与用地不足十分明显，迫切需要扩充容量。从城市角度看，合理引导城市发展方向、实现土地资源的最优化配置是城市用地规划的重要任务，优化土地使用、促进城市经济的稳定与有序发展也是经营城市的重要手段之一。而大学城的建设既给高校提供了更为廉价和充裕的校区用地，又盘活了市中心高价值土地，为新校区建设提供了资金。这个过程实现了社会-高校-城市的三赢，是值得推崇的发展模式。

然而操作过程中，政府与高校两方力量却都下意识地抬高了大学城土地需求的愿景。

一方面，高校本身存在长远发展与现实需求的矛盾。我国高等院校与专科院校的评价体系中，对高校的用地面积、建筑面积等硬件条件有严格要求，且所占权重很高。因此，一旦高校得到再建新校区的机会，从负责任的角度看，它就必须本校未来的发展考虑，尽量多的预留发展空间。另一方面，城市政府正亟需拉拢高校建设大学城，在政府与校方互动中，校方用地虚高，政府迁就，盲目强调发展弹性，造成用地超前，超出学校应有的需求与支付能力。