参与农房流转的会计处理

随着城乡一体化进程的逐步推进，各地为促进农村休闲旅游、度假养老、娱乐经营等乡村产业的发展，流转农村空置农房的现象日益频繁。村集体和各类农村经营主体参与农房流转是新兴业务，该类业务如何核算在制度上尚属于空白，本文特举几个具体实例，和大家共同探讨。

一、获得农房时的会计核算

农业经营主体参与农房流转主要形式有四种，即“村集体+农户”“合作社+农户”“企业+农户”“合作社+企业”，获得方式为租入或吸收入股。

【例1】××村委会为解决村民的养老问题，按照“村委会+农户”的运行模式，吸收农户闲置的农房入股经营，建设村养老院，参与农户10户，农房评估价值125万元，年末农户作为股东参与分红。

借：固定资产 1 250 000

贷：实收资本（股本）1 250 000

【例2】××养殖合作社租入农户农房3间作仓库使用，协议租金每年价格2万元，期限为5年。

借：经营支出 20 000

贷：银行存款（现金） 20 000

【例3】××养殖合作社年初以长期租赁方式租赁几家农户闲置农房，改造后作为养殖用房使用，评估价值40万元，最终确定协议价格为60万元，协议约定每年年末支付农户6万元，分10年付清，房屋及土地使用权归合作社所有，预计残值5万元，第十年合同到期，合作社实际获得残值收入4万元，发生清理费用0.5万元（假定不考虑资金时间价值）。

【解析】合作社以长期租赁方式租赁农户农房，农户完全放弃了该房屋的所有权。因集体土地不能买卖，只能租赁，合作社实质上获得了房屋及土地的使用权，相当于购买了该项资产，应作为购买固定资产处理，并按照规定计提折旧，年折旧额=（600000-50000）/10=55000元。

年初

借：固定资产 600 000

贷：应付款 600 000

每年年末

借：应付款 60 000

贷： 银行存款 60 000

借：经营支出 55 000

贷：累计折旧 55 000

第十年合同到期

发生清理费用

借：固定资产清理 5 000

贷：银行存款 5 000

获得残值收入

借：银行存款 40 000

贷：固定资产清理 40 000

借：固定资产清理 35 000

贷：其他收入 35 000

二、支付农户参股分红的会计核算

【例4】××养殖合作社采取“合作社+农户”的方式进行运营，吸收农户甲、乙以农房入股，分别为价值30万元、20万元。经甲、乙同意将农房拆掉，重新建设养殖房。年底该合作社运管状况良好，获得盈余20万元，合作社首先按照和成员的交易额进行初次分红15万元，随后又决定按照入股份额进行分红，假定其他股东份额为150万元。

首先确定合作社可二次分红的盈余额=20-15=5万元。

然后计算甲乙双方可获得的分红额：

甲可获得分红额=5×30/（150+30+20）=0.75万元

乙可获得分红额=5×20/（150+30+20）=0.5万元

提取时

借：盈余分配 12 500

贷：应付剩余盈余

—农户甲 7 500

—农户乙 5 000

支付时

借：应付剩余盈余

—农户甲 7 500

—农户乙 5 000

贷：银行存款（现金） 12 500

三、取得农房再流转的核算

【例5】××富民合作社采取“合作社+企业”方式进行运作，由村富民合作社负责集中闲置农房，农户以入股合作形式参与经营，合作社获得该农房后又转租给A企业，土地连同农房价值100万元，租期10年，每年收取固定租金20万元，由A企业负责进行改造和经营，建设农家乐项目，该项目产权归合作社，A企业只有使用权，合作社当年提取并分给农户红利10万元。

合作社吸收农户入股时

借：固定资产 1 000 000

贷：实收资本（股本）1 000 000

取得A企业租金时

借：银行存款 200 000

贷：经营收入 200 000

提取时

借：盈余分配 100 000

贷：应付剩余盈余—各农户100 000

支付时

借：应付剩余盈余—各农户100 000

贷：银行存款（现金） 100 000