我国住宅房地产价格变动趋势分析

郝书雅 于长平

近年来，房地产行业已经成为我国的支柱产业，较于股市、债市和商品市场，中国房地产市场发展的惯性更大。在国家趋紧的调控政策下， 2018年房地产的发展趋势基本延续了2017年平稳运行的态势。然而目前市场环境依然复杂，行业竞争不断加剧，未来我国房地产的发展依然具有极大的不确定性。

一、全国住宅类房地产市场现状

1.房地产市场供给分析。从房地产供给的角度看，近年来开工面积和竣工面积都逐渐上升。但是商品房库存状况持续收紧。国家统计局报告显示，2016年11月份以来我国商品房待售面积持续减少，去库存的速度不断提升。2018年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。从城市拿地分布来看，2018年一线城市拿地金额同比下降58.3%，土地市场降温明显;二线城市拿地金额同比下降29.9%，拿地金占比为51.5%;三四线城市拿地金额同比下降21.3%，拿地金额占比达到38.1%，同比增长5.1个百分点。一、二、三线城市房地产市场现状对比见表。

2.房地产市场需求分析。由于政府推动结构性去杠杆，遏制地方政府增量隐性债务，地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。需求方面，限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房地产企业来说，不断增加的限制条件给项目盈利和周转带来了巨大压力，令企业拿地更加谨慎。

商品房销售情况基本保持稳定。商品房销售面积累计值在近两年放缓，现房销售面积累计值略有下降，期房销售面积累计值缓慢上升，但2018年商品房现房销售面积累计增速呈现负值，自2016年6月开始，商品房销售的总体状况略有下降，商品房销售面积累计增长放缓。

3.房地产市场价格分析。以国内一线城市平均商品房价格为例，在2014年后，均呈大幅上涨趋势，其中深圳的商品房价格一直位于首位，广州始终位于末位。北京上海总体相近，但在2016年后，北京明显高于上海。各一线城市的房价上涨缓慢，甚至有下降趋势。下面我们从新房价格和二手房价格两方面来分析近五年房价的变化。①新房价格：预售证管理带来的量跌价稳。2017年以来，在严格的“四限”政策下，全国新房价格涨幅如期降温。原因主要在于：一方面，在限价要求之下，开发商推盘意愿减弱，同时预售证审批数量管理导致市场供给弹性弱化。另一方面，一二手房房价差距进一步加剧了主流城市一手房市场的热度。② 二手房价格：市场回归理性，价格持续回落。相对一手房，存量房市场能更真实地反映市场调控的结果。2017年以来重点核心城市二手房成交量均逐渐下降，市场成交节奏的持续放缓，叠加紧张的信贷环境，二手房价格开始出现松动迹象，大中城市二手房住宅价格指数自2015年以来持续上升的增长趋势在2017年二季度也开始见顶回落。大部分重点核心城市二手房价格已经开始有所调整，一线城市有明显变化，相比起年初窜热的市场，已逐渐回归理性，未来随着整体成交的持续萎缩，叠加一手房限价下的锚定效应，我们认为二手房市场的调整将持续蔓延到更多的城市。

二、房地产价格变动的原因分析

1.供求关系。近十年以来，住宅商品房开发量快速增加，新开工面积不断增加，由此出现房地产来发过热现象。虽然商品房需求也在不断增加，但增长速度弱于供给增长速度。总的来说，十年来，我国房地产价格先冲高，后震荡，在2017年后开始缓慢下降。但房地产业供给价格弹性较弱，所以在2016年前后的“去库存”之后房价也没有很大的抬升，逐渐趋于稳定。

2.政府宏观政策推动。过去五年来一直推进去杠杆去产能的政策，而房地产业则是杠杆和产能无序扩张的最重要的区域之一。从这个角度来说，打房是去杠杆去产能的重要手段。据《中银国际》评估，中國目前的房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于世界平均水平的260%，更高于美国的110%。由此可见房地产业对中国经济已经由当初的促进作用正在变为危害作用。目前房价及其增幅速度已远超中国百姓的收入及增幅。西南财经大学的一项统计显示，在中国家庭的资产中，房地产占比已达68%，而北京和上海则高达85%。这意味着如果一个中国家庭想要购买住房的话，就要投入家庭绝大多数的储蓄，由此形成的经济负担不仅数额巨大而且持续时间也会很久。可想而知，这样一种财富占比形式的存在，将极大约束中国家庭在其它方面的经济消费，对中国经济将产生巨大的负面影响。因此，政府不断推出限购限价等政策，控制房地产市场的不健康发展。

3.金融信贷政策变化的影响。随着银行对开发商融资条件的限制，以及房价政策调控对开发商的限制，使百姓对于房价持币观望的态度增强，加速了开发商不能按预定的销售时间节点将楼盘卖出，导致流动资金周转困难，资金链断裂，除了用未卖出的楼盘抵债务外，就是收缩投资，减慢开发速度。同时，限贷政策使购房者也受到资金的限制，个人贷款利率也在上涨，很多中国家庭一半的收入都要用来还贷款，我国的存款储备金率已经逐渐降低。在这样的背景下，老百姓手里没有足够的资金购房，进而影响房价变动。

三、总结

房地产作为特殊商品的存在，同时具有消费品的属性和投资品的属性。因此，其综合价格变动不同于一般商品，当价格上升时，人们认为还有上升的空间，于是纷纷购买，甚至出现抢房难的现象;而价格下降时，人们会认为还会继续下降，往往存在持币观望的想法。由上述分析可知，虽然住宅类房地产业在近两年价格趋于稳定，但整体开发面积依然在加大，城镇化的持续发展仍将产生大量的住宅需求。就目前市场情况来看，短期内全国房价有所下降，但一线房价可能持续保持平稳，甚至有所上升，但涨幅不大;二线“抢人政策”有所收敛，房价涨幅可能出现下滑;棚改货币化安置因城施政，且审批趋严，同时开发商加快周转，并逐渐退出三四线城市，市场或出现降温，房价涨幅将有所回落。长期来看，一线城市控制人口，房地产市场步入存量房阶段，房价大幅上涨可能性较小;部分二线城市人口净流入，未来发展空间较大，房地产市场有一定的发展空间;三线城市房价出现分化，随着城镇化率提高，刺激部分靠近一二线城市的区县购房需求，对棚改货币依赖高的地区，则可能出现降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量短期可能保持稳定，不容易大起大落。

（作者单位：北京建筑大学）