浅谈“四张表”在非政府投资项目垫资建设立项决策中的应用

赵 志

(中诚国建有限公司，四川成都 610000)

项目的立项决策，主要包括承接项目的意义、项目背景、项目概况及技术指标、项目成本及市场情况、项目计价方式与合同额、施工成本测算、收入测算、利润测算、承包范围及工期与付款节点、付款条件与融资成本、罚款风险分析、全口径全周期预算表、现金流量表、项目融资方案等等，进而为承揽类似建设项目的立项决策层提供立项决策关注点与风险点。

1 项目背景

1.1 项目(公司)股权情况

恒大持股31.85%+顾家集团持股33.15%+李某直接持股35%=100%，此项目由恒大集团实施。

1.2 项目进展情况

经过集团控股子公司的前期投标及初步磋商，业主于2018年4月2日发出中标通知书。

2 工程概况及技术指标

工程概况及技术指标见表1。

表1 工程概况及技术指标

3 建造成本及市场情况

(1) 土地成本及楼面成本：该项目土地成本9 820.9万元/ha，楼面地价4 943元/m2。

(2)竞品房价及去化速度预测：成都恒大翡翠龙庭项目周边房价约6 000元/m2，预估去化速度3×104m2/月。目前主要在售楼盘有中信太阳城、濛阳印象。

4 合同商务条件及交易模式

(1) 承包方式：工程施工总承包。

(2) 计价模式： 定额计价税前下浮+含税包干单价包干。

(3) 楼栋定额计价：人工费基准期后不可调，材料仅调整钢筋、混凝土，安全文明施工费按文件调整；规费为上下限的平均值，总包配合费给定单价或费率。

(4) 合同价：楼栋定额计价下浮的包干总价+ 基于计划工期的风险包干费+ 配套设施基于定额价。

5 施工净利润及测算数据

项目总收入测算：43 713万元(表2)。

表2 恒大彭州项目收入测算汇总

项目总成本测算：41716(万元)=人、材、机、周转材料费+分项工程+安全文明施工临设费+管理费+电费+工程核算总价销项税(11%)+附加税(销项税的10%)+资金成本(8.5%)，详细计算过程略。

项目净利润：1 997(万元)，净利润率4.57 %。

6 承包范围、总工期和里程碑工期

(1)承包范围。

建筑工程：基础土石方工程、基础工程、主体结构工程、砌筑工程、屋面工程、保温工程、防水工程等。

安装工程：室内外给排水工程、防雷工程、电气工程、弱电工程、消防工程、电梯工程、天然气工程等。

配套工程：承包范围内的道路、管网管沟、各类设备基础、化粪池、大门、标志塔等。

除以上工程外的其他专业工程由发包人直接发包。

甲供材料包括：栏杆、屋面瓦、防水卷材、防水涂料、外墙涂料、外墙真石漆、GRC构件等。

(2)总工期。

345日历天。

(3)里程碑工期(表3)。

表3

7 合同付款条件及业主支付融资利息

7.1 合同付款条件

同批次核算的全部楼栋外立面实际完工并验收合格后付该批次工程核算包干总价的90 %。

全部工程验收并结算后付至合同价97 %，余3 %工程核算包干总价的质量保修金。

2年保修期满付工程核算包干总价的2.5 %，5年防水质保期满付工程核算包干总价的0.5 %。

7.2 业主支付融资利息

不要求甲方提供担保的情况下，风险包干费为工程核算总价的10 %；要求甲方提供担保的情况下，风险包干费为工程核算总价的8 %。

项目要求甲方提供担保，甲方同意担保。

风险包干费计算基数为工程核算总价，计算时间为开工时间至计划完工时间。

8 合同罚款条件与风险分析

8.1 工期违约风险

总工期如期每延迟1d，合同暂定总价的1 ‰向发包人支付违约金。

节点工期每延迟1d，按合同总价的万分之五向发包人支付违约金。

若节点工期及总工期最终未延误的，工期违约金100 %给予免除。

8.2 物价波动风险

材料仅调整钢材、混凝土，材料价格基准期为下达开工令后第76d，承包人承担其后的部分风险，风险幅度5 %。

除钢材、混凝土外其他所有人材机价格不随市场变化而调整，存在市场价格上涨的风险，根据近3个月的砌块、预拌砂浆价格上涨趋势，预计风险费用5 元/m2。

9 项目现金流量表/资金平衡表及全口径、全周期预算表

(1)自有资金：6 000万元；保理资金：30 555万元。

(2)现金流量/资金平衡(表4)，以1～6期为例。

(3)全周期预算(表5)。

10 项目融资计划

资金组织：合同造价的15 %作为启动资金+应收账款债权向金融机构申请保理，集团公司作为主体进行流贷或融资租赁三种方式同时推进。

成本：保理融资，预计年利率不超过7 %～9 %；租赁融资成本为11 %～14 %；流贷成本约为8.5 %～9.5 %；期限1年。

其他：针对此次中标项目，工程公司投融资部门接触了10余家金融机构，通过商谈项目业主恒大区域公司及承建商工程公司两方的融资可能性，由于工程公司资产总额较低，而恒大地产属于国家调控的地产行业，多数金融机构无法实施。故改为用工程公司的上级集团公司做融资主体，贵阳银行、成渝租赁公司初步承诺可以上报、推进，项目业主恒大区域公司承诺全力配合。

初步探讨四个方案可以推进。

方案一：贵阳银行上报集团公司流贷3亿，年资金成本8.5 %～9.5 %，需恒大地产区域公司做担保。

方案二：成渝租赁公司上报3亿，年资金成本11 %～14 %，需恒大区域公司做担保。

方案三：浙商银行占用恒大公司授信额度，利用应收款链的保兑业务，可以解决融资，融资成本7 %～9 %。

表4 资金平衡

总体说明：1.项目从进场到完工阶段需向集团借款6000万元、银行保理融资3.06亿元才能保证工程施工顺利完成；2.银行保理融资成本按年息9%计。

表5 项目全周期预算管理

方案四：某分行同意提供5亿额度的保理业务，资金成本在8 %左右。

11 结论

鉴于以上，根据收入测算表、成本测算表、现金流量表、资金平衡表及全周期全口径预算表等财务预算“四张表”，考虑到净利润(率)、业主支付的融资成本、杠杆撬动比与实际融资成本、该项目启动资金在目前集团公司的总现金流的占比以及本项目占用银行授信总额度比例及集团资金应用其他产业的净利润率对比等因素，最终，工程公司及集团公司决定放弃该项目。