公共管理与公共服务用地价格评估研究

何楠锋 姚虹宇

四川大学

一、公共服务用地与公共管理的内容与特征

我们对公共服务用地进行评估的主要原因是能够量化土地资源的价值，只有体现出土地资源的价值，才能促使人们对于公共管理与公共服务用地有更透彻的认知。那么，公共管理与公共服务用地的具体内容是什么呢？又有着什么样的特点呢？我们通常说的公共用地通常说的是机构，娱乐，科研，团体，教育等建设用地，这些大部分都是国家机关，群众自制组织，报社，广播电台，电视台用来办公的地方。还有就是用来兴办学校等教育机构；创建人们日常活动广场建造科研机构；用来建设医院、疗养院等卫生机构；用来建设敬老院、孤儿院等爱心机构等等。

以上是公共服务用地大多用来做什么使用了，那么，公共用地由具有什么特点呢？首先，土地的使用权是归属于国家，大部分土地使用权由国家免费分配，有偿使用的份额较少。国家行政与公共服务用地的地理分布是不集中的，城市与农村的分布都不均匀，对比来说在城市里的分布更加聚集，不像农村十分的分散。

对于社会来说，公共用地是十分有益的，有利于推动社会公正，增快经济运转速度，提高人民的待遇。原因是国有土地是由政府给提供的，不存在盈利的计划，是政府对于一些开发项目的补偿措施。

二、影响公共管理与公用事业土地价格的原因

对公共管理与公共事业土地价格产生影响的原因与对普通的地皮价格产生影响的原因是类似的，都可以分成是普遍原因，地域原因与特别原因三种。

普遍原因一般来说就是对土地的价格产生影响的常见因素，其中有可以函括不同的方面，比如说环境的不同会对土地价格产生影响，不同的行政区域划分会对土地的价格产生影响，经济水平的发展情况会对土地的价格产生影响，我们在日常生活中也有这方面的切身体会，比如一线城市与二线城市、三线城市的房地产价格有着非常大的差距，造成这种差距的原因就是多方面的因素共同作用，是土地价格差异化，这也是地域原因对土地价格产生影响的一个重要体现，不同的经济发展水平，不一样的交通情况，不同水平的公共设施都会对土地的价格造成影响，通常影响土地价格的特别因素是由这一块土地自身的性质决定的，比如说土地的使用性质，在我国，土地经常会被划分为几种不同的使用性质，像宅基地就不能用来做商业建设用地，还有土地的大小，是否是规则图形，已经被使用到了哪种程度等都是会影响土地价格的特别因素。

三、探讨公共管理与公共服务用地地价评估方法

我们在对公共用地的价值进行评估时，要全面的考虑多方面的因素，不可用一成不变的价值衡量标准去评估不同的地块，其中需要进行差异化考虑的因素包括但不仅限于不一样类别的公共用地的收益是不同的，对不一样类别的公共用地的投资风险高低也不尽相同。

在对地价水平进行评估时，通常会按照一定的参考水平进行评估，避免出现较大的偏差。在对公共用地进行评估时，会用到几种不同的方法，其中常用的是成本逼近、市场比较、还原收益等方法，下面来具体的阐述不同方法的优劣与适用对象。

成本逼近可以说是在评估公共用地时最易于实施的办法，这种方法非常适合对将要投入使用的土地进行价格评估，其中原因有二，一是将要投入使用的土地还没能对其可以产生的收益有直观的认识，很难有能够进行类比的案例，通过成本逼近的方法，能进行相对准确的评估。二是对于一些公益性的建设用地，有的时候会存在一些难以避免的缺陷，用成本逼近的方法进行评估会更准确一些。但是，成本逼近法也存在它的不足之处，那就是土地的实际价值有时是不能通过成本体现出来的，换言之，成本价不相当于土地实际价值，我们不能说成本高的土地价值就高，成本低的土地价值就低，因为成本里面还包括了人工等因素，不完全是土地价值的体现。所以在对地价进行评估使用成本逼近的办法时，要综合考虑期其优缺点。

市场比较法说的就是在同一宗的土地，以公共用地的价格作为比较的一个标杆，在对土地价格进行评估时，找到价格相差较少的一个点然后进行类推，最后确定评估对象的价值，但是，由于价格标杆并不容易找到，所以市场比较这种方法使用范围并不大。

还原收益法就是对公共用地在一般状态下的收入用特定的计算方法进行还原，然后对土地价格进行估算的方法，通常是对公园、旅游景点等一些有比较明确的收益的场所进行评估，这也就能体现出它的局限性，对于收益不够明确的场所，是很难用还原收益法进行评估的。

结束语：对公共用地进行价格评估，目的是提高人们对于政府无偿提供的公共管理与公共服务用地的重视程度，使人们对于该如何合理的配置土地资源有更加明确的认识，这样能够促进公共用地资源利用以及土地经营能力，防止公共用地资产流失，合理的对公共土地资源进行利用，造福于社会，造福于人民。