房地产精装房标准化策略分析

侯保宏

八冶建设集团有限公司 甘肃 金昌 737100

因为对房屋装修的取向的不同,房地产商一般都以毛胚房销售交易为主。然而,这样的房子都需要房主自己根据自身需求改造布局拆除部分墙体,奔波装修市场几个月才能完整把房子装修好,另外还需要一两个月将新装修的房子油漆味散去,这种模式对于现在的年轻人却是太过消耗精力,同时由于改造布局拆除墙体造成不必要的浪费,有的改造甚至影响主体结构安全。还有一种方式是将房子装修完全承包给装修公司,这种方式虽然在一定程度上省下了精力,却花费了更多金钱。其实,最好的方法就是直接购买精装房,当前市场也有向精装房导向的趋势。但因为精装房存在许多不足,所以精装房的供应质量跟不上需求,这要求相关房地产商重视起精装房市场,迎合市场去不断调整精装房的质量。

一、房地产精装房发展及特点

1.房地产精装房处于初步发展阶段。跟其他国家比较,我国精装房的发展起步晚,因为市场经济和多元文化的发展,精装房这个概念才慢慢被消费者所接受并且推崇。然而,精装房的模式是从外来引进的,所以首先出现在了文化领域,房地产商对于精装房敏锐程度不高,现今才得到初步的发展。房地产精装房目前正在尝试和探索时期,在质量、个性和标准化上还有所欠缺。精品房的发展需要房地产商不断地创新创造,根据市场需求去调整精装房建设的策略和标准。

2.房地产精装房的生产方式。房地产精装房的主要产业模式分为三种,产业链模式、常规合作模式、新型的运作模式[1]。第一种模式以碧桂园集团为名,该集团延续了房地产的产业链,从物业发展、建安、装修等形成一条完整的产业结构。因此,产业链模式就是企业内部对精装房进行消化和建设；第二种模式是将房子装修承包给专业的装修公司,形成合作；第三种则是与工业化建造为主,形成统一的生产流水线。有以上三种生产方式可以看出,精装房的质量优劣不一,且明显具有流水作业的性质。

3.房地产精装房的供给形式。同生产模式相同,供给也分为三种。

第一种是“买房送装修”[2],这种精装房相比毛胚房的价格贵一些,但开发商会通过节省装修成本继而提高自己的利润。因为开发商不同,精装修的样板不同,导致这种营销模式下的精装房没有统一的质量保证；

第二种模式是“菜单”模式[2],即开发商通过消费者的意愿和要求进行房屋精装,这样又会确保不了成本的范围；

第三种是全装修模式[2],指开发商统一装修并且提供全部日用家居等,成本和质量得到保证的同时装修又千篇一律了。

综上所述,我国精装房得到初步发展,却面临许多问题,主要体现在装修质量优劣不一、装修风格千篇一律,无法提供个性化的装修审美、迎合市场需求的实际措施难以实现。因此,房地产精装房的标准化就亟待提上日程。

二、对房地产精装房标准化的策略分析

房地产精装房标准化指的是,房地产商提高对精品房发展的重视,结合时代发展背景和市场要求去对精装房从生产到销售整个过程制定一个标准的运行准则。将运行规则细化到各个部分和方面,从而促进精装房的设计、建设和质量提升到一定标准,最终为市场提供符合消费者多样化要求的精装房,推动精装房产业的发展。

1.精装房标准化体现在三个层次。根据房地产产品的三个层次,核心产品、有形产品和延伸产品[3],精装房标准化也能体现到这三个层次当中。

首先是精装房体现在核心产品层面,购买者实际购买精装房的主要需求是舒适的居住环境,所以,精装房标准化要提供最基本的舒适装修体验。因为成本问题,导致我国精装房在实际的质量方面还有欠缺。房地产商以盈利为主,在所能控制的装修成本方面进行精装房的装修,其中装修质量方面的延期性或许就保证不了长久性。因此,在精装房的质量方面一定要有一个实施标准,经过成本预算、施工策划等综合分析,在房地产商保证利润的同时,一定要给顾客提供一个舒适的居住环境；

其次是精装房体现在有形产品层面,消费者对于精装房的装修风格、质量和个性化表示满意。精装房的设计、装修过程在遵循标准化的同时,也要合理自由发挥个性化风格。购买精装房的顾客群众其实大多都是以年轻一辈为主,审美风格因为受到多元文化的冲击更是千人千样,所以精装房如果缺少设计感或者个性化,就不能吸引消费者眼球,毛胚房虽然不那么便利却还是会成为首选。因此,精装房的装修风格一定不能太过平凡和单一,在这方面房地产商需要有一个标准的装修规划,与装修公司达成合作,设立专门的装修策划小组,根据自己房子构造的实际情况与装修公司或者设计师进行交流,这样就可以产出多种多样的精品房装修风格,也给消费者更多的选择,提高消费者的购买欲；

最后是精装房体现在延伸产品层面,消费者在与房地产商完成交易之后,在商品房所有权转移之后,消费者对于精品房的使用感是否是正面的评价还是负面的评价,所产生的延伸效益是否符合消费者的语气。房地产商在这个环节也需要提高重视程度,如何去提高产品的延伸价值,就是需要对产品使用情况做一个详细的了解,接受消费者的反馈意见,从而根据所采纳的信息从而更精准地投入到精装房的生产之中。因此,房地产需要制定一个标准的反馈机制,可以在公司官网设立邮箱反馈机制或者成立相关的工作组进行反馈信息收集,在表明自己经营理念的态度同时,也能更好地将精装房生产标准化。

2.精装房标准化体现在运行机制。房地产精装房标准化工作的运行,除了要有统一的工作标准,还需要有一个高效率的运行机制。一个项目的开展,必然有许多工作的分工,这时候这些部门分支就需要有一个统一的标准去推动精装房工作的有序进行。

当前,我国房地产精装房的运行机制有三种。第一种是专业型公司或者部门管理,这种组织形式提供了专业的服务质量,从而使精装房得到高效率地建设,这种类型更加适用于高档的住宅服务；第二种是部门的主要负责人员承担责任,将工作细化分布到各个部门,工作周期会长,效率较第一种也低了一些；第三种是临时组建一个团队,这种模式比较适用于少量的精装房装修。

根据实际情况的不同,也根据房地产商自身包括利润、成本在内的考量,在精装房的生产过程中选择不一样的运行模式。虽然在不同的地段、不同的消费水平,导致精品房的等级也是不同的,但是精品房生产标准化就是要在同一等级的生产之中经过标准化的生产体系达到最高效的生产,提供给消费者最贴心的最满意的精品房。横向对比,房地产商需要建立一个健全的标准化运行机制,在组织、营销、生产、装修、等级、成本、原料以及售后产品价值的延伸服务进行有序的标准化工作,才能给精品房标准化提供一个良好的体系基础。

3.精装房标准化体现在工作流程。任何工作都需要有一个标准化的工作流程,在房地产精装房开发的时后,为了确保工作的流畅度和高效率,制定一个规范的流程就非常有必要了。从精装房项目的成立,到精装房成品地产出,这中间存在着一步一步不可忽视的流程。

工作人员被要求去了解市场需求,通过收集到的信息对精装房装修进行一个合理规划,将规划施展在图纸上之后,需要与专业的施工团队进行沟通交流从而进一步根据实际情况修改策划图纸,再之后需要货比三家在最低的成本之内保持质量的最大化,展开装修作业的过程中也需要房地产商相关人员进行作业监控和质量把控,最后在精装房完成之后销售环节价格需要定位,精品房营销需要有一个标准化的营销策略等等。精品房从生产到销售的环节就是由这样一步步的流程组成的,如果每一步流程都有一个标准化的方案和把控,就可以督促各部门按照程序进行工作,促进各个工作高效率的完成,提高精装房建设的标准化,保障精品房的质量和水平。

三、结语

根据上文可总结,房地产精装房标准化其实就是指将精装房作业的每一个方面、每一个步骤、每一个流程、每一个工作部门都进行合理的规划,从而从每一个小细节着手,解决房地产精装房的许多不足,推进精装房的建设从固有的境地之中脱离出来,为市场提供创新型精装房商品,供给拉动了精装房市场的扩大,从而为我国房地产事业提供一个良好的发展基础。