金尚嘉园项目投资调研报告

范泽挺

摘要：本次项目投资人设定为中央财经大学毕业在北京工作的一对小情侣，男女双方都不是北京本地人，但两人都具有北京工作证，且双方家境都较良好。两人想利用自己的积蓄和父母的帮助，先在北京按揭买下一套二手住房，先自行居住几年，在选择出租，等按揭到期时进行售卖。

根据对北京房地产市场和海淀区发展规划的深入分析，本项目决定对北京海淀区牡丹园金尚嘉园小区一套户型为2室2厅1厨1卫的二手房（房产证满五唯一）进行投资。该投资项目建筑面积为103.31平方米，均价为106000元/平方米，总价为1130万元。

根据最终计算，该项目的总收益为999.5981万元。通过网上投资计算器的计算，本项目实现9.95%税后年平均收益率。风险低，收益情况也相当可观。

关键词：房地产;投资;分析报告;金尚嘉园

一、投资收益分析

（一）资本投入估算及税务分析

根据2016契税最新规定，作为家庭唯一住房且面积为100平方米的拟购房屋按的契税率为1.5%。则1130万元的房屋成本预计购入成本为1145.958万元。

（二）项目资金预测

金尚嘉园投资项目的估价约为1130万，首付530万元，需要还贷款600万元。此时两人工作一年有余满足北京住房公积金的缴存条件，而公积金的贷款利率低于商业贷款且公积金贷款最高限额为120万，因此选择组合型贷款方式，其中公积金贷款120万，商业贷款480万。下面考虑贷款期限和还款方式：（见表1）

将以上贷款方式与投资方在投资后的收入状况进行对比，以等额本息法计算的9年期组合贷款是在月还款实力范围内的优选。此外，以等额本金法计算的8年期组合贷款虽然比同期等额本息法还款总额少了近14万元，但是投资方会在在第1年月贷压力非常大。

综上，资金还款计划为：以等额本息法计算的8年期组合贷款，其中公积金贷款120万，商业贷款480万，月均还款6.788万元，还款总计724.53万元。

（三）投资收益预测

近年来金尚嘉园的房价主要呈现波动上升趋势。考虑海淀区的区位条件优势，我们预测10%的年均增速还是很有可能的。此外，投资项目所在小区的租金价格也在考虑之内。二居室在2016年租金一直保持在15000元/月左右，年租180000元。

（四）盈亏平衡点分析

盈亏平衡点指全部销售收入等于全部成本時（销售收入线与总成本线的交点）的产量或销售额。设盈亏平衡点的销售额为X万元。

全部成本=初始投入530万+9年期还贷总额724.53万万+机会成本4.6269万=1259.1569万

全部收入=租赁税后所得34.5507万+销售额X-个税率20%×（X-购买价1130万-契税16.69万）

X-（X-1130-16.69）×20%+34.5507=1259.1569

求得：X=1244.085

故：该投资项目的盈亏平衡点为1244.085万。（见表1）

二、结论

该投资项目的评估价约为1130万元（假定约等于房屋市场价），首付530万元，还需按揭600万元。建议以等额本息法计算的8年期组合贷款，其中公积金贷款120万，商业贷款480万，月均还款6.788万元，还款总计724.53万元。综合来看，该项目的总收益为999.5981万元，实现9.95%税后年平均收益率。对比2017年上半年北京普通住宅投资平均回报率，该项目的投资收益情况还是非常可观的。

参考文献：

[1]牛熊道.房地产泡沫可能在2015年破灭[J].股市动态分析，2017

[2]张珊.近期我国政府房地产调控政策分析[N].开封教育学院学报，2011

[3]中国网财经.国家统计局：房地产市场运行总体平稳 风险得到初步控制[EB/OL].http：//finance.china.com.cn/news/20171214/4471891.shtml，2017-12-14