嘉兴市物业管理服务现状分析及有关物业的法律法规的改善意见

陈迎迎 田珈瑜 钱锋淼 李先先

【摘 要】经济的飞速发展伴随着人民生活水平的不断提高，在生存得到很好保障的同时人民更加注重生活质量，对物业的要求也不短提升，物业管理行业的发展面临着重大的挑战。本文从嘉兴市的物业行业入手，深入各住宅小区调查，查阅相关文献，以嘉兴市为例对我国物业管理现状进行研究分析，总结出目前嘉兴市物业管理行业存在的问题并给给予相应的对策，最后根据有关物业的法律法规的给出改善意见。希望能够改善嘉兴市的物业服务水平，同时给各物业企业的发展提供参考，提高人民的生活水平。

【关键词】物业服务；嘉兴市；改善意见

我国物业管理的法规和条例的制定及衍生行业的诞生和发展较之于发达国家落后很多，不成文法律法规体系是当前我国物业管理的重大问题之一，本文将会叙述问题的产生与对策，以提供有效科学的法律法规改善建议。全国性的第一步法规《物业管理条例》起步晚，直至2003年才颁布实施，之前的社区治理法规、政策体系多为地方性，不具有普遍性。而且这些法规的制定相当部分是模仿香港及其他国家地区的治理经验，或者是针对某些具体问题制定的具体措施，缺乏稳定性、系统性和科学性，存在很大的不足，而嘉兴市物业的起步就更加落后，由此也衍生出一系列问题，本文以嘉兴地方物业治理为例，寻求科学合理的物业管理模式。

一、研究背景

我国城市建设不断发展，物业对社区居民的影响也许越来越强，。对于嘉兴市而言，从1996年物业行业兴起到现在，随着房地产产业的发展，物业管理的规模也不短增大，目前为止，嘉兴市物业服务企业共565家，虽有某些方面的發展，但仍存在不少的问题，物业管理服务出现了停滞的状态。基于此背景，本文通过分析嘉兴市物业管理现状，找出相关问题，希望可以为嘉兴市物业发展提供帮助。

二、研究意义

物业管理是指业服务企业受业主委托，对业主的房产、地产及附属物进行的管理和服务活动，其在经济效益、社会效益以及环境效益上有重要的作用。

通过查阅相关资料和走访调研我们发现，我国并没有具体合适的法律法规对业主和物业管理企业之间的纠纷进行解释，媒体报道物业纠纷时仅仅是对集体的纠纷进行评论而鲜有实质性的结论。本文总结归纳相应问题并给出建议，既有利益打破物业管理行业停滞不前的局面，推动物业行业的发展，又有利于达到建设“美丽嘉兴”，“和谐嘉兴”的目的。

三、我国物业服务企业发展现状

我国物业起源于上个世纪八十年代，处于旧中国房地产萌芽时期，随着改革开放的进程慢慢深入大中城市并迅速发展。1981年，深圳市物业管理公司的成立，1993年，深圳成立了首家物业管理协会，并于次年颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。我国第一部《物业管理条例》于2003年9月1日正式施行，为保障业主的合法权益，改善任命的生活和工作环境提供法律依据。

近些年来，我国物业管理服务企业迅速成长，目前其在我国的数目已到达十万余家。经各省市建设部门的认证，将物业管理服务企业按照资质分类为一、二，三级资质，据中国物业管理行业数据显示，国内物业服务企业群体中具有三级资质的占比为63.99%，；具有二级资质的占比为19.2%，具有一级资质的占比为14.49%，剩下的为没有被评有资质的。从数据可以看出，我国物业管理服务企业主要集中在二，三级资质，其原因可能为原因为我国物业服务企业成本大，规模小，现有的资质可以满足目前的市场需求。

四、嘉兴市物业管理分析

（一）嘉兴市的物业发展

上世纪九十年代初，嘉兴市物业管理服务企业开始兴起，目前，嘉兴市物业服务企业共565家，行业从业人员40469人，管理物业项目1774个、计建筑面积1.3亿平方米，已成立业主大会675个。行业从业人出现了以紫微大厦，信达南郡，金都南德大院等国家级康居工程为代表的设施配套齐全、物业管理规范、开展多样社区活动的小区，带动了我市文明和谐社区的建设。为认真贯彻落实《中共嘉兴市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（嘉委发[2018]16号）文件精神，我市积极创新党建引领物业服务管理新模式，大力推进“红色物业”专项破难行动，南湖区以“红色党建”引领“物业革命”，协调了物业管理居委会，业主委员会，物业公司之间的关系，进一步加强了城市基层的建设。

（二）嘉兴市住宅小区物业管理存在的问题

根据目前的实地调研来看，嘉兴市住宅小区物业管理的发展是蓬勃而迅速的，但随着居民生活水平的不断提高，人们对物业管理提出了更高的新要求，实践中也产生了不少新的矛盾和问题，如执法困难、居民对物业的信任危机、信息不公开、小区物业管理公司收费难等。

1.执法困难。每个小区在物业管理中心贴有垃圾分类、禁止乱停车等等诸如此类的告示。但是，我们仍能看到垃圾乱放，楼道内堆积杂物，车房乱停放等现象，由此可以看出，有相关制度，但居民的遵守程度却不高，物业进行管理比较困难。

2.信任危机。通过采访得知居民对物业充满了不信任感，他们对自己上交的物业费不知去向，认为物业只收钱不工作，也不清楚物业公司的成立、运行情况。由此，居民和物业公司的信任危机日益加剧，呼吁“物业自治”的声音越来越高。

3.信息不公开。很多小区的重大事务几乎都是由小区业委会决定，只要业委会内部人员通过决定，就可以“为所欲为”，社区建设信息处于灰色地带，业主公司几乎完全掌控了所有的治理活动，非内部人员很难了解到具体、真实的信息。

4.物业管理公司收费困难。造成物业管理收费难的原因主要有以下三点：一是物业管理公司本身的问题导致业主不愿意交物业管理费。一二是一些业主有贪小便宜的心理，或是住传统福利房，以前没有交物业费的习惯。三是相关法律不健全，实践中出现的许多问题找不到能妥善解决的法律依据，导致许多业主拖欠物业管理费。

五、物业法规的改善意见

1.丰富物业管理法规立法渊源

建筑物区分所有权为物业管理法规的主要渊源，笔者认为应在建筑物区分所有权的基础上丰富物业管理法规的立法渊源，引入合同法、经济法概念及理论。【i】理由有以下几点：第一，物业管理是基于公民的不动产物权，物权法作为物业管理法规的渊源不容置疑。第二，物业服务行为需要签订合同，以提供服务作为给付对象符合合同的契约精神。第三，物业服务行为蕴含商品价值和效益评价符合经济法中的效益理念。

2.扩大物业管理规制范围形成完备的体系【ii】

在丰富立法渊源的基础上应扩张物业管理规则范围。我国的《物业管理条例》规定主要涉及业主及业主大会、前期物业、物业使用和法律责任等问题。显然在物业管理服务合同、物业收费标准等问题没有涉及或涉及较少。所以笔者较为支持在《物业管理条例》修改完善过程中或物业管理入法过程中扩大法规的规制范围，最终形成完备的物业管理法律体系。

首先，应规范物业服务合同。明确物业服务合同中各方主体直接的权利和义务。我们能发现大部分的物业纠纷其根源在于没有明确具体的物业服務合同。业主在与物业公司签订合同的时候没有明确规定各自的权力界限和义务界限，所以在具体的实践中出现义务履行不完全、责任主体不明的现象，这必然会引发纠纷。如果能在立法层面分清各自的权利与义务，将会有效减少物业纠纷的发生。

其次，应规范物业服务和收费标准使物业服务朝着商品化发展。物业服务作为一种劳动给付形式其价值的评定形式应和其他商品相同。秉持着等价有偿的理念，物业企业提供什么样的服务与其所得报酬应是对等的。所以在价格确定的情况下有必要在立法规范中规定物业企业应实现的服务质量，同时应赋予业主相应的抗辩权来救济业主。在收费标准的确立过程中需要具体参考已经颁布的《物业服务收费管理办法》，并加大对物业管理收费的监管，针对性地解决多收费、少办事的现象给予一定的处罚和整改。

最后，整合各项法规推动物业管理法规朝着体系化发展。在立法初期我们可能会针对具体出现的问题制定法规，但在不断立法的过程中我们需要把握各个法规之间内在的联系，用整体的眼光看待物业纠纷问题，最终形成全面完备的法律法规，这样才能实现对物业问题中各方权利完整有效的保护推动物业行业朝着和谐、有序的方向发展。

六、结语

本文通过对嘉兴社区的实地调查，发现具体问题，提出相应的应对措施，为政府部门提供有益的建议。物业管理作为现今社会不可或缺的朝阳企业，经过近三十年的发展，在社区决策、社区规划、社区维护等方面发挥了巨大的作用，但尚未成熟，仍旧有旺盛的生命力和光明的发展潜能。针对本文对嘉兴地区的物业管理调查中出现的问题，很大程度上也能反映当前中国物业管理普遍性的问题，随着社会的发展进步，规模化、市场化的物业管理模式将会迅速取代零散、不规范的管理模式，同时，市场化经营将会成为未来物业管理发展趋势，国内外知名品牌将大规模抢占市场先机，以其科学化管理、多种经营方式、专业技术能力强等优势，打破地方保护主义，冲击旧物业模式。除此之外，这种发展速度需要更加法制化，控制好热度，把握好节奏，在法制化道路上稳健前进，通过实践，构建出匹配物业管理水平的现代化物业管理法制体系，促进法与社会的和谐。

注释：

【1】参见黄蕾，李映辉，“物业管理相关问题及对策研究评述——基于国内64篇核心期刊论文的统计分析”，载《华东经济管理》2011年3月第3期，第142-145页。

【2】参加毕敏，“物业管理中存在的若干法律问题浅析”，载《法制与社会》2008年1月，第72页。

【参考文献】

[1]武智慧：《物业管理概论》，重庆大学出版社2004- 08版。

[2]王荷：《物业管理经营之道》，机械工业出版社2006-1-1版。

[3]袁永华：《物业管理法规》，华中科技大学出版社2010-01-01版。

[4]戴霞、甘元薪：《新编物业管理法规》，大连理工大学出版社2009-06-01版。

[5]梁柱：《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社2003-8-1版。