东莞土拍新政背后的疯狂

李永华

出价最高，却买不到地？

东莞最近出台的土地新政，简单理解，就是让出价最接近平均价的开发商获得竞拍土地，

这让不少房地产人士表示“看不懂”。

根据东莞市自然资源局和东莞市公共资源交易网6月6日发布的《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，当东莞土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则。

“终次报价”是什么意思？按照规则解释，终次报价是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式（即“终次报价”），以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

如果某地块限价20亿元，多家开发商参与竞拍，都报了价，一旦报价超过20亿元，就启动“终次报价”程序，不再接受新的报价。

东莞规定，“根据终次报价的结果，只有一个有效报价的，以此报价确定竞得入选人。两个或以上的有效报价，按照有效报价计算平均价，已获得终次报价资格，但未报价的，不纳入平均价计算。所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人，如果绝对值相等的情况下，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。”

假如5家开发商的有效报价分别是21亿元、22亿元、23亿元、25亿元、26亿元，那么，其平均值就是23.4亿元，最终将该地块收入囊中的就是出价23亿元的开发商。

地价与房价之间的关系，最朴实的比喻就是“面粉和面包”，面粉贵了，面包自然跟着涨价。如果市场预期面粉价格上涨，房价可能也就水涨船高，甚至先于地价向上飙升。

东莞当地一位房地产从业人员告诉《中国经济周刊》记者，两年前，东莞就已推出“限地价”的房地产调控措施，这次土地新政是“限地价”的升级版，其目标就是控制地价，更重要的是，要管理好市场对房价过快上涨的预期。

今年以来，东莞房地产市场火热，量价齐升。

开发商东莞抢地有多猛？4月17日，东莞万江新城某地块竞拍，27家房企轮番出价，62轮！最终，中海地产以楼面地价16089元/摘地，创下万江区域土拍历史。

动辄数十亿元拿地，唯恐抢不到，东莞土地市场的热度可以说已经达到沸点。

4月23日，东莞寮步商住地出让，房企疯抢后系统崩溃而中止出让，地块报价高达84497 万元，比起始价高出了11964万元。匪夷所思的是，系统还显示该地块的自持年限竟长达82933年，后经确认是国土资源交易系统出现异常。

同一天，还是在万江新城，一个编号为111的单位3分钟出价30轮，前10轮每次加价1亿元，远超地块拍卖条件加价幅度1000万元。这让人误以为是房企手抖操作失误。

5月13日，又有房企独自出价29轮。

据中原战略研究中心数据，2019年5月东莞土地挂牌公开出让土地57.14万平方米，建筑面积约173.68万平方米，建筑面积环比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

动辄数十亿元拿地，唯恐抢不到，东莞土地市场的热度可以说已经达到沸点。

据《广州日报》消息，7月东莞所有拍卖的商住地都将执行“终次报价”新规定。新规实施后，上述的疯抢行动可能会有所收敛。

“终次报价”，开发商在东莞拿地就只能看手气吗？某大型开发商高管告诉《中国经济周刊》记者，如果这一规定长期实施，那么，开发商今后联合拿地就是趋势。一种可能性是，多个开发商联合把价格拼低，事后再利益分成。

对于东莞土拍新政，有住建部门人士认为，对地价有一定的抑制作用，但还是要看实施过程中的风险控制和具体效果。