二手房屋买卖如何规避查封执行风险

王晓英

在二手房买卖中有时会存在这样的情况：买方购买了一套二手房，已经付清了全款并入住，但是在前去房地产交易中心办理房屋过户申请手续时，发现该套房屋因涉及其它纠纷被法院查封冻结，或者在房屋过户登记交件之后产权证出来之前被法院查封冻结，导致最终无法顺利办理房屋过户登记，甚至房屋还可能最终被法院强制执行拍卖而使买方落得“钱房两空”的局面。遇到这些情况，买方应如何保护自己的合法权益呢？

《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该法律规定，在法院查封了房屋的情况下，买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。若执行异议被支持，法院会作出裁定中止对该房屋的查封、执行。若执行异议被裁定驳回，买方对裁定不服的，还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。

但这种提起执行异议申请维护自己权益的方式仍然存在一定风险。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”也就是说，买方的执行异议想要获得法院支持，需同时满足已订立合法买卖合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未办理过户登记四个条件，而买方要提供证据证明同时满足上述所有条件，在实务中难度还是比较大的。

日前，上海市浦东新区人民法院审结了一起关于房屋的执行异议案件，裁定驳回了买方的异议请求。案情概要如下：法院在强制执行曹某、王某的财产过程中，于2018年3月22日查封了一套登记在被执行人曹某名下的房屋（以下简称：“案涉房屋”），案外人韩某就案涉房屋向法院提出了执行异议，称案涉房屋已经由曹某出售给了韩某，双方于2016年11月30日办理了案涉房屋委托销售、登记、过户的《公证书》，并于2016年12月1日签订了《房屋买卖合同协议》，约定由韩某以总价人民币400万元购买案涉房屋。当日韩某付清了房款，并将案涉房屋出租给第三人姜某使用。韩某认为，曹某和王某已在案涉房屋被法院查封之前就将案涉房屋出售给了自己，且自己已付清房款并实际占有使用，只是由于曹某因其经济状况恶化无力支付更名过户费的原因导致房屋未能过户，故向法院提出执行异议，要求解除法院对案涉房屋的查封。韩某为了证明其主张，向法院提供了以下证据：

（一）《公证书》《房屋买卖合同协议》。《公证书》载明：曹某就将案涉房屋的处分权（包括但不限于签订转让协议、代办预告登记、更名过户、代为登记、协助买房人办理房屋所有权证及不动产权证书等）全部委托给了韩某。《房屋买卖合同协议》载明：房屋转让总价为400万元（包含过户费），韩某于合同签订之日向曹某支付定金30万元，三日内再支付270万元，拿到公证书后支付100万元。房屋延期1年办理过户手续，曹某补偿韩某65万元，如一年期满，曹某不愿意将房屋卖给韩某的，韩某收回购房款和补偿金，共计465万元（作为房屋抵押借款方式）;如曹某按照协议内容将房屋卖给韩某的，曹某只补偿韩某65万元补偿款，并办理过户手续。延期期间由曹某和王某收取租费，过户后交付韩某处理。

（二）由韩某与第三人姜某于2016年12月1日签署的《租房协议书》《房屋租赁合同》，内容是韩某将案涉房屋出租给姜某，并约定房屋租金为每月18万元，一年一付。但韩某未提供曹某向其交付了案涉房屋，以及其向姜某交付了案涉房屋的证据，也未提供姜某向其实际支付了房屋租金的證据。

（三）曹某于2016年12月1日落款出具的房款400万元的《收条》、韩某的银行交易流水。其中《收条》载明：今收到韩某购房全款400万元。而韩某的银行交易流水显示韩某分别于2016年11月15日和2016年12月1日向不同账号转出300万元和150万元，但均未显示收款人名称，也无转账备注。

申请执行人请求法院驳回韩某的执行异议主张，并提出了以下意见：

（一）根据《房屋买卖合同协议》的约定，韩某向曹某支付400万元作为所谓的“购房款”，在签订该合同后的一年期内，曹某既无需与韩某办理房屋过户登记手续，也不向韩某交付案涉房屋，该房屋由曹某出租给其他人;一年到期后曹某是否向韩某出售以及是否向韩某交付案涉房屋的决定权均在曹某，且无论是否出售和交付，曹某都应向韩某支付65万元。因此，双方之间签订的《房屋买卖合同协议》的实际性质并非是房屋买卖合同，而是房屋抵押借款合同。

（二）就算房屋买卖合同是真实的，根据《公证书》的内容，早在2016年11月30日，曹某就将案涉房屋的处分权（包括但不限于签订转让协议、代办预告登记、更名过户、代为登记、协助买房人办理房屋所有权证及不动产权证书等）全部委托给了韩某，如果韩某有意取得案涉房屋的所有权，其无需曹某的同意就可以凭该《委托书》自行完成房屋过户登记等所有手续，但韩某事实上并未去办理。因此，未能办理过户登记是由于韩某的原因，而非由于曹某的原因。

（三）根据韩某和曹某的约定，在案涉房屋延期一年办理过户期间，出租房屋所得租金由曹某收取，则韩某不可能在《房屋买卖合同协议》签署当日即与第三人姜某签署租赁合同，这与常理不符。况且韩某不仅未提供曹某向其交付了房屋、其向姜某交付了房屋的证据，也未提供姜某向其实际支付了房屋租金的证据。因此，韩某与姜某的租赁合同不具有客观性，不能证明韩某已占有案涉房屋，并将该房屋出租出去。