浅析房地产交易中存在的法律问题及风险防范

李尚勇

【摘要】房地产交易中经常存在法律风险，售房者在房屋交易中会钻各种法律漏洞，而购房者如果在交易时没有对这些法律漏洞引起重视，会威胁到自身的合法权益。所以，对于购房者来说，房地产教育中的法律风险非常重要，购房者应对房产各个交易流程严格把控，合理的规避各法律风险。本文分析了房地产交易中几个重要的法律问题及防范，仅供参考。

【关键词】房地产交易;法律问题;风险防范

1、无效的房屋买卖合同

房屋买卖合同是房地产交易的基本条件，对无效的买卖合同进行规避可保障买卖双方弱势群体的合法权益。所以各房产商和买家应该重视房屋买卖合同的有效性，无效合同原因和后果联系紧密。我国《民法通则》明确的规定了无效的房屋买卖合同主要有：（1）一方当事人采取隐瞒真相或捏造事实等欺骗手段，使当事人认识错误，进而签订和其真实意志相违背的房屋买卖合同;（2）一方当事人对对方提出财产、肉体、精神等的威胁，使其因恐怖被迫签订的合同;（3）一方当事人利用对方迫切需求或所处为难，使对方被迫接受不利条件而签订的合同;（4）双方当事人恶意串通，以对国家、集体或他人利益的损害为基础而签订的或当事人之间缺乏书面的买卖房屋合同而且无法查证的也是无效房屋买卖合同。

2、商品房预售合同条款的法律陷阱

商品房预售是房产行业中重要的问题，而且当前常见在商品房预售合同中通过对某些法律手段的利用达到规律法律或风险转移的目的的情况。本文只探讨《商品房预售合同》中的法律责任条款和日期条款。在《商品房预售合同》中交楼的日期的格式应该为“某年某月某日”，但一些房地产开发商为了达到风险转移的目的在该条款中运用了文字手段，如把交房日期写成“房屋竣工后一个月”或其他不确定的日期之后。但房屋竣工的日期就是未知数，如果交房日期这样规定的话，开发商任何时间交房都不属于违约。房产开发商对于文字的的各种不同的运用，便在无形之中转移了商品房的预售风险，也使其无法按时交房的法律责任暗中进行了转移。只是从不同的角度进行了文字说明，其中的法律责任承担人便得以转嫁。这种情况下房产开发商利用法律文字转嫁法律后果的意图便能实现。但我们又不能认定这种合同不成立，只能说明这样的法律合同有一部分是无效的。

开发商交楼延迟的法律责任有支付违约金和购房者解除合同权。通常在违约条款中会有如下规定：开发商逾期交楼，每日应向购房者支付购房款的千分之五的违约金;而在购房者的合同解除权条款中也会有如下规定：无论是因不可抗力（或归责于开发商），逾期60天交房（或其他具体时限），购房者有单方通知开发商解除合同的权利，同时具有要求开发商退还购房款的权利，而且可要求开发商每日加付购房款千分之五的违约金（应比银行贷款利益高），从购房款交付之日起至购买款全部退还之日为止。但开发商在买卖合同中条款中去掉“无论”二字，改成“因不可抗力等原因……”结果就会大不相同，如果因房产商不能按期交房而产生纠纷，房产商便可根据该条款推卸责任，所以只能是房地产无法按期交房是事实，但是却因合同的几个字便转移了这种风险。所购房者在房屋交易中应认真的斟酌其中的条款，并对这种用语的法律效力问题高度重视。而房产商也应该保证商业信誉，按期交房，和购买者建立和睦关系。

3、所有权的转移与风险负担

最高人民法院相关规定指出“尚未办理产权过户手续但已向买方交付的财产”不是破产财产。所以假如房产开发商破产，但购房者已经购买而且已经收到了交付的房屋，即使购房者没有获得房屋产权证，房屋也不是破产财产，业主仍然享有拥有房屋的权利。物权指的是权利人直接对特定的物进行支配并把他人干涉排除的权利，一个特定的房屋只有一个所有权，不能有两个以上的所有权并存。我国相关法律规定，动产买卖合同成立、生效的必要条件是交付。而且我国法律也进一步研究了不动产交易领域的交付问题，即在房地产买卖合同尤其是商品房预售买卖合同中加大了交付的作用，交付的时间对标的物的所有权转移和风险起着决定性的作用。

我国法律对所有权转移的规则是：（1）根据合同约定的时间。当事人可以在合同中对标的物所有权转移的时间进行约定。可以以某一时间点或转移条件为约定的时间;（2）完成交付的时间。如果在合同中没有对标的物所有权转移的时间进行约定，那么应从标的物交付时转移其所有权，即完成交付时间便是转移所有权的时间;（3）法律规定的时间。所有权转移时必须依照法律法规规定通过特殊手续办理的，那么办理完该特殊手续的时间便是转移所有权的时间。

另外我国法律规定的买卖合同的风险负担指把标的物灭失、毁损等风险向哪方当事人分配进行负担。在此过程中应注意，善意取得制度对不动产领域不适用，但在遇到房屋预售合同的交付相关问题时，可以对我国法律规定的相关动产交付的问题进行充分的考虑。在买卖房屋尤其是预售商品房的过程中存在各种各样的问题，想要保证所有的问题都得到有效的解决，应该先处理好所有权的归属问题。

4、开发商无权对物业承诺

依照我国法律相关规定对于物业管理方面的问题开发商是物权做出任何承诺的。房屋买卖和物业管理两种法律关系是完全相互独立的。开发商和购买客户是房屋买卖的双方当事人，两者之间是合同买卖的关系;而在物业管理中物业公司和住户是双方当事人，两者之间是合同服务的关系。这两种不同的关系中的主体可能会发生重合，如住户就是购买客户，开发商也可能是物业管理。但尽管他们在主体上可能存在一定的重合性，这两种合同关系仍然是獨立和有区别的。房屋买卖法律关系中的权利、责任和义务和物业管理法律关系中的各部分存在较大的差别。所以开发商无权直接在售楼合同中规定相关物业管理的内容，否则就可能使部分房屋买卖合同失效。而针对开发商承诺物业管理而引起的法律后果，相关法律责任开发商应承担。如果在购房合同中开发商对物业管理的内容、条款做了相关承诺，购买者认为是因为开发商的误导才签约进而导致遭受的损失较大的，购买者可以提出把该购房合同撤销的要求。如果因此使购房者遭受较大的损失，如装修费等的，购房者可以提出相关索赔要求。

结语：

综上所述，房地产行业中许多都把物业管理水平作为销售房屋的重要组成部分，部分房产开发商甚至在买卖房屋的合同中承诺了物业管理方面的内容，这种做法为自己增加了各种风险，使合同关系显得更加混乱，所以双方在房屋交易的过程中一定要告诉重视各种法律漏洞问题，为双方权益提供良好的保障。

参考文献：

[1]吴疆英.房地产交易中存在的法律问题及风险防范[J].科研，2016（07）：27.

[2]王琳琳.房地产交易中存在的法律问题及风险防范[J].长春师范大学学报：人文社会科学版，2014（05）：43-45.