阳光100大额借款牵出神秘担保人转型不利 融资成本高企

张哲

行至转型加速期的阳光100，近年来却面临销售排名下滑、负债规模走高、现金流吃紧、融资成本高企的多重困境。种种迹象显示，阳光100正在进行一场自救行动。

经两度延迟寄发通函后，阳光100终于在6月13日披露了两项重大股权交易公告，分别是13.34亿元出售重庆阳光壹佰70%股份（涉及重庆阳光100国际新城项目及慈云寺老街项目）及46.61亿元出售卓星集团全部已发行股本的100%（涉及广东清远一尚未开发项目）。

虽然阳光100方面在近期回应媒体质疑时表示，上述交易并非低价甩卖项目，反而有利于调整公司的土地储备结构，公司资金方面没有压力。但在上述两项重大交易为阳光100回笼的共计近60亿元资金中，有45.78亿元被公司用于偿债，剩余部分则将用于一般运营或收购优质项目。

6月28日，阳光100公告发行于2021年到期的2亿美元优先票据，用于偿还既存债务及一般公司用途，年利率高达11.5%，比主流房企境外融资成本7%-10%的水平高1.5-4.5个百分点。

对外输血不断大额借款牵出“神秘”担保人

《红周刊》记者注意到，阳光壹佰中国控股有限公司（下文简称“阳光100”）近年来的负债规模逐渐走高。去年年报显示，公司未来一年内将偿还的债务为104.2亿元，净负债率同比上升30个百分点至261.6%。与此同时，公司目前账面上的现金及现金等价物却为近三年来最低，只有25.89亿元。公司净资产也同比减少21.12%至14.26亿元。

在偿债压力凸显之际，阳光100对外应收账款规模引人注意，其2016年至今三年间对应的应收账款及其他应收款总额逐年递增，分别为56.69亿元、74.19亿元、82.51亿元。截至2018年末，上述额度占到公司资产总额的13.4%，且录得9.58亿元的减值亏损。而在阳光100尚未收回的对外款项中，其向第三方提供的贷款余额为30.29亿元，在此之外，还有9.02亿元的第三方借款由于存在回收风险而被录入公司“其他经营费用”。

值得关注的是，上述对外借款存在回收不确定性的直接原因是相关“神秘担保人”的失联，而阳光100并未公布该“神秘担保人”的身份，仅以“某个人”代称。阳光100方面表示，上文中提到的“其他经营费用”数额计提于一笔10.02亿元的对外借款，借款对象便是“某个人”间接控制的公司及由“某个人”提供担保的公司。但由于该人士应中国大陆相关部门要求协助调查，公司已无法与其取得联系，直接导致上述余额的信用风险显著增加。

起初阳光100出借该笔资金是希望收购借款对象的潜在合作项目，但由于该项目尚处于前期开发阶段，加之项目性质存在复杂性和不确定性，故公司决定先提供借款予对方作为项目的营运资金，待项目成熟时再获取项目，且已取得包括“某个人”担保在内的担保和质押。如今，“神秘担保人”的失联或将使得涉担保借款金额9.02亿元付诸东流。

令人疑惑的是，《红周刊》记者梳理阳光100近一年来向第三方提供借款的公告却发现，其并不存在数额为10.02亿元且以“先借款、后投资”事由出借的短期借款。也有业内专家向记者表示，阳光100属于小型房企，理论上不会有如此规模的对外借款。究竟是阳光100未曾履行过上述对外借款事宜的信息披露义务，还是该笔“其他经营费用”的计提另有隐情，尚需阳光100做出解释。

除了上述对外借款被划入“其他经营费用”外，阳光100还有两笔对外应收款项陷入诉讼纠纷，存在还款风险。

阳光100曾向新城灿投资有限公司出借的一笔本金为2.3亿元、年利率为8%的借款，贵州万峰谷生态文化旅游发展有限公司（下文简称：“贵州万峰谷”）为上述借款提供保证。今年2月份，该笔借款已到期，但借款方尚有1.2亿元本金及利息尚未偿还，贵州万峰谷也未履行保证责任。阳光100向北京市第三中级人民法院提起诉讼，要求贵州万峰谷代为清偿借款本金人民币1.2亿元、利息及逾期付款违约金（至本息付清之日止）等。日前法院已受理该案件，但尚未发布开庭公告。

此外，阳光100还曾于2015年将成都市成华区人民政府、成都成华区危房改造开发办公室诉至四川省高级人民法院，要求其就一土地开发及居民搬迁项目尚未支付的地价及费用共计5.96亿元履行支付义务。虽然阳光100方面已经于2018年7月向四川省高院递交了撤诉申请，并计划与被告方尽快达成和解协议、确定和解金额，但相关和解协议拖至2018年底仍未达成。

向关联方借款 “烂尾”项目要重生？

在阳光100的对外借款中，有一笔一年期的1.18亿元借款由其全资子公司无锡农林提供给阳光100控股股东关联公司烟台盛和。公开资料显示，烟台盛和为广西嘉祥的全资附属公司，而广西嘉祥分别由范晓华及刘朝晖拥有60%及40%股权。由于范晓华和刘朝晖女士皆为阳光100控股股东，因此，阳光100附属公司的此笔对外借款构成关联交易。

阳光100为何会在流动资金储备收紧且面临较高短期偿债压力之际向关联方提供此笔借款？阳光100方面解释称，烟台盛和主要经营一家百货店，公司也计划于近期启动烟台的商业房地产项目二期建设，或会在该项目中与烟台盛和开展进一步合作。公司高层认为，向烟台盛和提供借款为烟台盛和与本集团的未来业务合作奠定了良好基础，此借款条款公平合理，也将为公司带来可观回报。

《红周刊》记者了解到，上述“商业房地产项目二期建设”指的是烟台阳光100城市广场，该项目一期于2006年开盘。二期建设是芝罘区的老城改造重点项目，但已停工近十年之久，成了“烂尾楼”。

面对上述僵局，烟台市住房和城乡建设局局长季善亭、芝罘区住房和建设局局长任松泰承诺该项目将于今年正式动工，尽快解决当地居民的回迁诉求。日前，烟台市自然资源和规划局已于6月25日核发公示了阳光壹佰城市广场二期（海港路D地块）项目的《建设用地規划许可证》。该项目二期建设看似已步入正轨，但由于该项目工程一直延期开发与阳光100方面的资金短缺不无关系，在审批流程通过以后，解决项目建设的资金缺口以推进二期工程的顺利实施，成为阳光100面临的一大难题。

值得一提的是，烟台阳光100城市广场一期在售项目的运营情况也不乐观。从2006年开盘到2018年末，仍有1.6万平方米的已完工在售面积，而且最近几年该项目的合约销售额始终未在业绩报告中呈现出来。据记者了解，该项目靠近烟台火车站，地处烟台市中心黄金地段，临近烟台大悦城、百盛购物中心、振华商厦等。

记者走访阳光100城市广场B座发现，商场内客流量较少，入驻商户并不多，且大多数门店都空无一人。据烟台当地居民介绍，前往商场的客人多数是去商场5层的新世纪电影城观影的。值得一提的是，烟台盛和所运营的百货店品牌“壹百货”即位于烟台阳光100城市广场B座。但如今，原本挂在商场外的“壹百货”牌匾已消失不见。

转型不利 融资成本高企

阳光100近年来“向轻资产运营转型”，其对于近期若干项目的股权抛售，也解释为“割舍”掉不符合转型方向的高成本项目，以缓解资金压力。

阳光100对主营业务的调整始自2014年，即从传统开发商转型为商业街区运营商。五年过去了，阳光100董事长易小迪对转型成果似乎颇为满意，其在公司2019年初的电话会议中表示，“2018年‘喜马拉雅（服务式公寓）产品线增长快，市场口碑好，将成为阳光100未来最大的利润增长点;阿尔勒产品线也驶上了运营创造价值的新赛道，产品价格也在不断上升;街区综合体项目也成为当地城市会客厅……”

但从业绩来看，2016年、2017年和2018年，阳光100的营业收入分别为69.8亿元、69.1亿元、76.0亿元，分别同比增长8.75%、-1.01%、9.95%。这三年的净利润情况也是涨跌互现，2018年甚至同比下滑105.05%至亏损2995万元。这三年公司营业收入的90%来自物业销售。同时，阳光100在2018年僅完成销售目标的69%。另从其项目周转情况来看，其存货周转天数高达1882.85天，比素有高周转之称的碧桂园高出了近三倍。

因此，对于易小迪的上述评价，很难赢得业界的认同。克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示，阳光100的排名下滑至第157位。

在“小而美”的预期中仅保住“小”的阳光100，将为此付出较高成本。前不久，阳光100以向北京信托转让项目公司79%的股权、12%-13%的年利率为代价，为其在河北省的兴隆县高铁新城、兴隆西站前广场和高铁路项目开发向北京信托融资20亿元，并以剩余21%的股权做质押。若阳光100在两年期满及之前还款，则将全数收回所转让项目公司股权。

此外，阳光100于28日发行的美元债年利率也高于行业融资成本的平均水平，这在地产开发的白银时代显然是个危险信号。