物管股防守性高吼碧桂园服务

恒指上周累涨近1，500点，物管股继续乘势冲高，碧桂园服务（06098.HK）、中海物业（02669.HK）及佳兆业物业（02168.HK）等携手破顶。板块今年表现强势，除受政策及外围影响较少之外，内地消费增长及房产市场回稳，亦利好物管公司扩张在管面积。

中美贸战僵局见缓和，在人民币转升下，内房股回勇，物管股价值进一步水涨船高，前景看高一线。物管股日前已随大市狂飙而走强，除上述个股创新高外，其余个股亦齐飙，当中包括奥园健康（03662.HK）、中奥到家（01538.HK）及绿城服务（02869.HK）等。

分散度高待整合

事实上，行业去年表现强劲，据中国房地产业协会联同中国房地产测评中心报告显示，去年上市物管企业平均营收为20.78亿元（人民币.下同），按年升45.3%;在管面积平均有9，904.3万平方米，按年升28.6%，平均纯利约2.75亿元，按年升62.3%，毛利率平方米为29.6%，按年增0.17个百分点。至于协会所公布的「2019物业服务企业上市公司十强」，三甲分别为绿城服务、碧桂园服务及中海物业。

行业中，碧桂园服务近期较受市场关注。美银美林上月中指，物管业无即时下行风险，但中期企业都需要依赖第三方合约或并购去维持增长，会带来利润压力，故此具母公司强烈支持的物管企业如碧桂园服务，会具较高估值，故将其评级由「跑输大市」升至「買入」。大和则估算，碧桂园服务今年的物管毛利率超过30%，或高于同业平均水平。

碧桂园服务今年新增收费在管面积目标为7，000万平方米或按年升39%，相信当中4，500万平方米的面积来自母企碧桂园（02007.HK），余下面积或会透过并购独立第三方项目完成。大和表示，因公司积极拓展独立第三方项目，重申「买入」评级，目标价看19.1港元。碧桂园服务主要从事物业管理服务，管理面积由2017年底的1.23亿平方米，增加至2018年底的1.82亿平方米。

其中，由碧桂园集团开发的物业收费管理面积有1.45亿平方米，占比为80.1%，由独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积增幅约170.3%，占比为19.9%，按年上升9个百分点。由于内地物业管理行业的分散程度高，仍具整合空间。公司积极推进与大型央企「三供一业」改革，当中的供热项目已经接手，将于今年开始陆续产生收入。

并购同业壮大收益

去年11 月，集团分别按固定现金代价2.52亿元及2.19亿元，向第三方收购北京盛世物业服务70%股权，以及海睿靖实业全部股权。另外，在3月以9，000万元收购北京盛世余下30%股权，完成收购后，集团业务规模和范围将进一步扩大。2018年度，碧桂园服务总收入46.75亿元，按年上升49.8%，其中物业管理服务收入升35.4%，占总收入的73.7%。

另外，小区增值服务和非业主增值服务收入均录得显著升幅，分别升72.5%和141.2%。整体毛利率增加4.5个百分点至约37.7%，主要是由于三大业务的毛利率均有所增长。期内，纯利升1.3倍至9.23亿元。截至2018年底止，集团银行存款及现金总额38.74亿元;流动比率1.5倍。碧桂园服务近期股价于高位整固，若以大成交突破15.4港元阻力，升势有望持续。

碧桂园服务（06098.HK）半年走势图