在综合型咨询业务中发挥房地产估价的专业优势

谭志荣 沈洁

【摘要】笔者阐述了房地产估价行业发展的现状，列举了房地产估价行业具备理论知识、经验、数据资料三方面的专业优势，举例分析了房地产估价的专业优势在房地产开发、大宗物业的投资决策咨询、城市功能区投入产出分析三个领域的应用，并探讨了如何更好的发挥房地产估价的专业优势。

【关键词】房地产估价；理论；经验；专业优势

随着社会经济的发展以及信息技术的进步，以大数据技术为基础的智能化估价已日渐成熟。因具备效率高、错误率低等特点，智能化估价系统已然取代了一部分估价师的工作。这种发展趋势一方面给予估价机构巨大的压力，迫使估价机构转型，拓宽业务类型，从单一的估价业务向综合型的咨询业务发展；另一方面也将估价师从繁琐重复的工作中解放出来，为估价机构节约成本，将更多的人力、资金投入到综合型业务的创新中去，充分发挥房地产估价的专业优势。2016年《中华人民共和国资产评估法》的出台，为估价行业的健康发展提供了法律保障，使得估价机构向综合性领域发展。

1、房地产估价具备哪些专业优势

1.1 房地产估价师具备扎实的理论知识

房地产估价是一门综合性的交叉学科，房地产估价师经过了严格的全国统一考试取得《执业资格证书》，并且接受定期后续教育，不但掌握丰富的估价方面的理论知识，同时具备造价、经济、税务、会计、法律、城市规划、地理信息系统等相关知识。

1.2房地产估价师具备丰富的经验

房地产是一类特殊商品，这一特性决定了要准确判断其价值需具备丰富的经验，不但要了解目前的房地产市场，还需了解城市发展的历史进程、城市格局的形成，房地产过去的价格、价格发展趋势，充分挖掘房地产市场形成的历史成因。房地产估价师一直处在房地产市场的第一线，对房地产市场和价格趋势的把握，对政府政策导向的理解所处于的领先位置是不容置疑的。

1.3 房地产估价机构拥有大量房地产市场数据资料

估价机构在日常业务的执行过程中，接触到的是房地产市场的第一手资料，将这些资料收集归整，辅以定期的市场调查，形成庞大有序的数据库，此类数据库是估价行业独有的一项资源优势。

2、房地产估价专业在各综合型业务中的应用

2.1 房地产开发

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。其具有高投资量、回收期长、低流动性、高风险性、涉及的专门法规多、相关法规地方差异大等特性。近年来，土地取得成本的提高、人工费及材料费的上涨、融资难度的提升等因素，使得房地产开发行业的“暴利时代”成为过去式，迫切需求以专业化的服务、正规化的经营来填补市场空白。房地产估价师具备建筑造价知识，具备经济理论基础，熟悉房地产相关的法律法规并且对房地产市场的变化具有敏锐度，完全有能力为房地产开发提供专业咨询服务，从最初的投资决策到项目销售完成，实现项目选址、土地评估、可行性研究、成本控制、项目市场定位及营销、项目定价、融资咨询、税务咨询等一站式服务，甚至可以利用房地产估价机构熟知国土、规划、建设等部门办事流程的专业优势，为房地产开发企业提供报建、分户验房等特色代理服务。全球五大国际地产顾问之一的戴德梁行便是从估价专业发展而来的地产投资顾问公司，他的成功是房地产估价的专业优势在房地产开发领域充分发挥的体现。

2.2 大宗物业的投资决策咨询

大宗物业的交易涉及的金额大，价格信息难以取得，投资回报周期长，期间涉及的法律问题复杂，因此投资者往往需要专业的咨询服务方能做出决策。首先，房地产估价师熟知房地产相关的法律知识，能够帮助投资者充分了解一个项目从取得土地到建造房屋到房地产交易的过程中，是否符合城市规划的要求，各个环节是否合法合规，相关手续是否齐全，应缴的税费是否缴清，是否拖欠工程款，是否存在法律所规定的禁止转让的情形，可能存在哪些法律风险，物业交易后投资者需承担哪些义务。其次，房地产估价师能够准备评估物业的市场价值，分析房地产区域市场背景及细分市场背景，分析影响房地产价值的因素，为投资者提供价值参考依据。再次，房地产估价师能够根据城市格局的演变及经济发展预测房地产市场走向及政策导向，提示未来可能出现的风险。

2.3 城市功能区投入产出分析

城市功能区的建设对城市发展有着重要意义，其涉及社会风险评估、城市规划、土地征收、市政工程及基础设施的建设、土地出让等多个环节，建设周期长、资金需求庞大、涉及部门繁多，在项目前期进行投入产出分析能够有效控制成本、把控风险、实现效益最大化。房地产估价师熟知土地征收的各项政策法规、补偿标准，能够预算征拆成本；房地产估价师具备建筑造价知识，能够预算建设成本；房地产估价师熟知土地一、二级市场状况，对土地市场发展趋势有着敏锐的判断，能够预测土地出让所能获得的收益，为相关部门编制土地供应计划提出合理建议。因此，房地产估价机构完全有能力利用其专业优势为城市功能区投入产出分析项目提供咨詢服务。

3、如何发挥房地产估价的专业优势

发挥房地产估价的专业优势，首先要求房地产估价师具备过硬的专业技术能力，只有交叉领域的综合型人才，才能胜任综合型业务的咨询服务。这就需要房地产估价师不断的学习、加强继续教育、不断累积知识储备，也需要房地产机构注重人才的培养。

第二，提高估价机构的社会地位及社会影响力，让社会感受到房地产估价的专业性和权威性，提高估价报告的质量，提升估价报告的专业深度及精准度。

第三，发挥行业协会的力量，增加学术交流。许多综合型业务不仅需要专业的房地产估价师，同时需要造价师、税务师、律师等多行业人才的合作才能完成。行业协会应当提供平台，让估价机构拥有更多的与其他行业交流学习以及合作的机会。

第四，加强与房地产经纪公司及房地产互联网大数据公司合作，实现房地产大数据共享，将估价机构所拥有的数据资源优势转变成平台优势。

结语：

如何实现从单一估价业务向综合型咨询业务的转型，是每一个估价机构将长期面临的问题，如何在综合型业务中发挥房地产估价的专业优势，亦是一门长期课题。随着社会的进步、信息技术的革新，房地产估价的专业技术也在不断发展，估价机构的实力及房地产估价师的专业水平也在不断提升，房地产估价的专业优势将在更多领域得到更广泛的应用。

参考文献：

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[2]袁东华.房地产估价机构如何发挥自身优势为委托人提供个性化服务[J].中国房地产估价师，2005，（2）：22-23.

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