旭辉控股 3000亿目标底气何来

谢泽锋

林中

2018年，林氏兄弟仓协的旭辉控股集团（00884.HK）实现销售收入1520亿元，距离其2021年的3000亿销售额还有将近1500个“小目标”。

3年时间增长1500亿销售额，恐怕只有奔跑中的大象級企业才敢制定这样的目标。2017年，旭辉销售额成功破千亿，达到1040亿元，同比增长96.23%;2018年同比增长46.2%，2019年，集团的销售目标为1900亿，增速25%。

房地产走出“黄金时代”，旭辉的增速也在不断下滑。要想实现3000亿目标，未来三年的年均增长率要达到25.44%。

压力不小，但旭辉相信“我的成功可以复制。”

在战争中学会战争

旭辉集团董事长林中曾经预言，一家房企在实现6000亿元销售规模之前，其增长速度基本不会停滞不前。因此，规模依旧是旭辉追求的目标。

曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉。

旭辉计划的“第二个五年规划”中，提出2017-2021年，旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”，年复合增长率达到40%，进入房企TOP8，跻身第一方阵。

但目前来看，这一目标还有较大差距。根据克尔瑞的数据，以销售额排名，2018年旭辉仍旧位列第15位，江湖排序和2017年并未发生变化。

曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉，在以规模和速度比拼的房地产行业，新晋房企凶猛，奔跑的速度少有迟缓，就有被超越的风险。

从资本市场来看，尽管旭辉控股股价从2018年10月低点上涨超过100%，但目前其市值仅不到500亿港元，距离千亿市值还有巨大差距。2018年归母净利润为54.09亿元，距离百亿利润还需要加把劲儿。

此外，旭辉计划在2021年末再培育5家上市公司，分别对照物业、长租公寓、装配式住宅、中旭教育、房地产金融。

旭辉提出“房地产+”的多元化业务战略，官网显示这些业务包括物业管理（永升物业）、长租公寓（旭辉领寓）、商业管理（旭美商业）、EPC住宅产业化（上海毅匹玺）、教育（中旭天下教育）、工程建设（上海新置建筑工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股权投资基金管理有限公司）“七小龙”。上述公司将成为未来旭辉除了房地产业务外的新增长动力。

2018年底，旭辉旗下永升物业赴港上市，成首家转板物业股，永升生活服务（01995.HK）也是内地第11家在港交所主板上市的物业公司。

目前，旭辉旗下长租公寓还没有盈利。不过，其2018年管理房间数达到5万间，开业1.5万间。今年长租公寓管理计划达到8万间，开业达到4万间。

在商管方面，林中接受采访时表示：“整个商业比重在未来会逐年增加，过去的比重在10%以内，希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。”

物业公司是林氏家族的起家业务，业务模式相对成熟，登陆资本市场也是水到渠成。而长租公寓等新兴业务尚未成熟，而且资本市场受政策影响巨大，实现5家上市公司的目标将将更加充满不确定性。

身处激进的房地产行业，没有速度意味着错失机会。林中就告诫员工：“要先做大再做强，在战争中学会战争，等你在家里把这些梳理明白了，机会就没有了。”

在房企的“中场战事”，这样的目标看似庞大，但旭辉深知即便没有完成，也不能掉队。

权益占比过低

在2018年度业绩报告会上，旭辉控股总裁林峰再次强调，旭辉一直坚持“铁三角”原则，即关注增长率、负债率、利润率的平衡。

规模、负债、盈利组成的财务“铁三角”是旭辉长期看重的财务指标。众所周知，如果一味通过扩大负债率提升规模，势必吞噬利润，在融资成本提升的金融环境下，长期来看将影响企业未来发展。

据悉，旭辉内部设置了70%的净负债率红线，要求未来企业净负债率严控在70%以下，瞬间不超过80%。与此同时，对于不同发展时期的净负债率有相应的调整，规模在500亿高速发展时期，净负债率不超过70%;500亿-1000亿期间，净负债率控制在50%左右;而在1000亿之后，净负债率争取维持在30%。

旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。

相比较来看，旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。在实际操作中，也显示出较大优势。

据财报显示，2018年期末旭辉控股综合融资成本5.8%，处于行业较低水平;净负债率67.2%，较中期下降近5个百分点;但比2017年度50.9%大幅上升。短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%，账面现金为446亿元。

在盈利方面，剔除并影响旭辉的毛利率达34.7%，较2017年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位，同比上升0.3个百分点。

作为衡量企业综合盈利能力的指标，旭辉净资产收益率（ROE）上升至23.26%，已连续3年增长并保持在20%以上，处于行业领先水平。

如果说资本是撬动房企增长的杠杆，那么土地储备就是房地产企业拔展的燃料库。

截至2018年底，旭辉的总土储已达5500万平米，对应货值8000亿元，其中分布在一线，二线和准二线城市占比91%，已确权面积为4120万平米。从土储的分布来看，二线和强三线城市或了旭辉未来的主战场。

坚持量入为出，甚至逆周期拿地的原则。林峰指出，旭辉买地的特点是：“楼卖得好的时候，我们基本上就不买地了，楼卖不出去的时候，买地的机会就来了。”

与此同时，旭辉长期秉持了类似万科的“小股操盘”合作开发模式，也有利于降低风险。但旭辉相比其他主流房企，权益金额占比相对较小。根据克尔瑞的数据显示，2018年旭辉权益金额占比仅为53%，相比2017年的60%继续下滑。

一边是规模不断膨胀，但另一边，却更多依赖合作开发的路径。如何提高权益占比，培育内生式增长动力，是未来旭辉要思考的问题。

数据来源：Wind