滨江集团突围困局

谢泽锋

长期驻守单一区域，是太过保守，还是不走寻常路？是过于自信，还是对房地产行业特性的判断？

在融创、碧桂园、恒大、新城控股四处狂飙突进的时候，放眼全国，押注单一市场成功做到全国百强的，一家是河南建业（00832.HK），另一家则是以杭州为大本营的滨江集团（002244.SZ）。

早在2015年，滨江集团就提出要在2018年实现千亿目标。然而，三年时间过去，滨江集团不但千亿目标流产，尝试全国化布局也接连失利。

在浙江大本营，前有老对手绿城（03900.HK）虎视眈眈，后有大型房企强势进驻，留给滨江集团的时间不多了。

逆势加杠杆

数据显示，2018年滨江集团实现合约销售850.1億元，同比增长38.2%。在杭州这座大本营，滨江集团销售额斩获第一，但这个殊荣却并不甜蜜。

据2018年度报告显示，公司营业收入211.15亿元，同比增长53.3%，但归母净利润却大幅下滑28.89%至12.17亿元。扣非净利润连续两年下滑，且ROE创下上市以来新低。分析来看，主要由于其他应收账款过多，权益土储占比过低昕致。

而按照早前的规划，滨江集团力争在2018年实现千亿。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中。但“我们主动踩了—脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”戚金兴坦言，在行情变化的2018年，滨江集团并未追求规模，而是主动“踩了脚刹车”。

时间来到2019年，眼看浙系、闽西等后起之秀快速崛起。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待。

在交出了一份令人失望的年度财报答卷后，滨江集团逆势押注。

首先在土地方面，4月16日，滨江集团以总价52亿元、封顶溢价率30%+自持22%的代价，竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5万平方米的优质宅地。引人关注的是，这块地以超50000元/平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。

经估算，该项目的未来售价或将超过10万元/平方米，而据杭州当地第三方平台数据显示，目前该地块周边在售的新盘均价约6.8万-7.2万元/平方米。从周边区域售价来看，滨江集团此举不可谓不激进。

其次，在融资方面，继续举债前行。滨江集团2019年前3个月累计新增借款50.7亿元，占2018年末公司未经审计净资产193.18亿元的26.24%。

去年底公司未经审计的借款余额为261.15亿元，截至今年3月底，公司借款余额上升为311.85亿元。

滨江集团在3月14-15日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券，规模8亿元，票面利率4.1%，兑付日为2020年3月15日。

3月11日，滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”。该债券类别为ABS，拟发行金额4.66亿元，发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司，承销商及管理人为联讯证券股份有限公司。

从过往三年来看，滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降，2018年更创下10年新低。而筹资活动产生的现金流净额持续上升。也就是说，不断融资却没有产生实际的经营现金流入。面对新一轮竞争，这种恶性循恐得不到遏制，只会埋下更大隐患。

突围难题

偏安一隅，并非是一位有志向的企业家所期望的，除非这个市场能够承载他的野心。

和滨江集团过度依赖杭州市场不同，建业所处的河南省拥有1亿多的人口，其城镇化率只有50%。河南经济总量也排在全国前五，其体量相当于一个世界大国。

从数据对比来看，尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团，但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江。

如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局，滨江集团也并非居安思危，戚金兴曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳。

2015年，滨江确立“三点一面”发展战略，其中杭州作为大本营，深圳作为主战场，上海作为次战场，但发展并不顺利。

深圳、上海等一线城市，土地资源极其稀缺，由于缺乏对外作战的经验，拿地又极为谨慎，在深圳市场，滨江集团只能打起游击战。

而此时，正值上一轮房地产市场回暖的前夕，滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格，实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。

据统计，即便在杭州大本营，在2008年公司全年仅在杭州斩获3个地块。两年后，房价和地价均大幅增长之时，滨江集团却在三、四线城市开启了大量拿地策略，其在此期间拿到的土地，直到2014年才卖出去。

2014-2015年的两年时间里，滨江集团仅在杭州拿下3宗地，又完美地错过了2016年杭州房地产市场的火爆行隋。

另—方面，集团销售金额虽然持续增长，但权益销售占比却一直过低，目呈现持续下滑态势。根据克尔瑞数据显示，2018年公司销售金额为850.1亿元，排在全国第37位;但权益金额仅有374.8亿元，权益占比为44%;2019年1-2月销售额112.5亿元，排在27位;但权益金额仅有46.5亿元，占比下降为41.33%。

踩错节奏，对外扩张又遇到阻碍，滨江集团只能“班师回朝”，重新出发。2019年，滨江为自己制定的战略是：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部，同时调整区域布局，把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜，积极进^适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域，例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019年的目标中心，就是冲刺千亿销售目标。

口号喊得很响亮，在杭州大举加码，其他区域却是按兵不动。