中梁控股激进的千亿黑马

谢泽锋

销售金额从百亿跃升至千亿，中梁控股只用了3年时间。

2015年中梁控股销售金额仅为168亿元，而2016年便实现100%增长，至336.8亿元人民币，之后2017年继续发力增长125%，至757.9亿元。

在融资收紧的前夕，再加上三、四线棚户区货币化改造的顺风车，中梁控股在房地产行业转型的前夜，以黑马之势冲进千亿规模。

根据克尔瑞数据显示，2018年，这家浙系房企的销售额首次突破千亿大关达到1002亿元，在全国房企中排名24，正式跻身千亿房企行列。

然而，硬币的另一面，高速增长的背后，则是疯狂的拿地频率，复制碧桂园的高周转，董事长杨剑创造的地产“阿米巴生态圈”以及过高的融资成本。

2018年11月，中梁控股集团有限公司正式向港交所提交上市申请，这家国内规模最大的未上市房企，终于开启了其资本化的道路。但在房地产的下半场，他还能继续狂飙吗？

高周转效仿碧桂园

研究中梁的发展史，其高速成长的秘诀，不外乎高频拿地以及高周转。

据报道，在中梁开始疯狂扩张的2015年，它先后和民生银行、安信信托、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议，从多家金融机构至少获得200亿元的资金支持。

研究发现，中梁超强的“资本库”主要来自信托。中梁在各地分公司的项目中，出现了安信信托、万向信托、上海爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构的身影。

在巨额资金加持下，中梁开启了疯狂的拿地速度，其拿地频率几乎是以天计数。根据招股书，2015-2017年，中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。截至2018年8月31日，中梁已经成功获取183幅新地块。以日来计，拿地速度已经从2016年的平均5天买一宗地，加快到2018年平均1.31天买一宗地的频率。

截至2018年8月底，中梁控股拥有316个项目，中梁控股的土地储备总额约3500万平方米。

在开发模式上，中梁也沿袭了碧桂园的高周转模式，业内也有“小碧桂园”之称。为了实现弯道超车，杨剑深知不得不快。

中梁的运营模式主要采用了“快进快出、小步快跑、高开低走”的方式。一开始，中梁要求3个月进场施工，6个月开盘，8个月现金要回正。

到了2016年，中梁全面学习碧桂园的“456”模式，4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

在开发流程方面，中梁的资产周转模式为：拿地之日起5天内完成主项目规划、8天完成标准户型设计、3个月内完成建设工程规划许可证申请程序、6个月内开始预售、预售7天内完成逾70%的去化等。

在招股说明书中，中梁再次强调自己的“阿米巴生态圈”，凭借学习稻盛和夫的阿米巴经营模式，温州商人杨剑的中梁在全国攻城略地，在短短三年间，从一家区域房地产商发展为千亿房企。

除了组织切分外，中梁对组织和员工实行高额的奖励机制，类似于跟投机机制。2015年，中梁在公司內部推行“共同投资计划”，投资覆盖管理层到员工，每名参与员工投资额根据职位高低有所不同，但是与职责范围相关。

截至去年8月31日，中梁附属公司231个物业中的158个为共同投资项目，占比达到68.4%。在其拥有的土地项目中，其中约3020万平方米物业项目由附属公司开发，约480万平方米由合营企业及联营公司开发。

融资成本过高

中梁负债总额达1184.24亿元。公司的现金流也由于过多依赖信贷、信托等间接融资渠道，中梁控股的融资成本远高于业内平均水平。

传统银行信贷方面，中梁先后获得了民生银行、浦发银行和中信银行的综合授信，其授信总额约在400亿元上下。

信托方面，中梁地产联合四川信托、安信信托、中信信托等发布了多个房地产信托计划。多以项目公司股权为融资标的。2018年3月，还与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

中梁地产项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。其号称的阿米巴经营模式，从根本上说并非—种管理模式，而是—种融资和投资的跟投模式。

根据招股说明书，截至2015、2016、2017及2018年6月底，中梁的未偿还借款总额（有息负债）分别为51.26亿元、202.27亿元、244.76亿元及216.72亿元。相对应的平均实际利率分别为13.4%、12.4%、9.9%及9%，呈逐期下降之势，不过也远高于上市房企6%的平均融资成本。

随着融资收紧，企业规模不断膨胀，中梁需要尽快登陆资本市场，靠直接融资降低融资成本。

在负债率方面，中梁已经在不断努力，通过上市前夕转让负债较高的浙江中梁置业。中梁的净资产负债比率由2015年的1335%，2016年的1790.2%以及2017年的339.5%下降至2018年中的44.6%。

然而其负债总额达1184.24亿元。公司的现金流也持续为负。2015-2017年及2018上半年，公-司的经营活动现金流量净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元、-68.38亿元、-11.74亿元。

根据观点指数研究院的数据统计，中梁的资产负债率均超过96%，2015年近乎99%。2018年，该指标也逼近97%。

其净资产水平，在同类规模上市房企中，也处于较低的水平。2015-2017年，中梁的净资产分别为1.55亿元、6.55亿元、23.53亿元。截至2018年6月30日，中梁的净资产为40.61亿元，而同属于千亿规模的融信中国和正荣，同期则为330.85亿元以及165.81亿元。

在盈利水平方面，中梁也还有待提升。2017年中梁开始扭亏获利4.98亿元，2018上半年净利8.37亿元。

先做大规模，抢占市场，再进行财务优化，似乎成为了新晋房企弯道超车的共同路径。但在房企竞争强度加大的下半场，以如此之高的融资成本奔跑，只能说福祸相依。