酒店式公寓期权博弈形成机理分析

叶红燕　王玲

摘要：共享经济背景下，酒店式公寓面临长租和短租的经营方向的选择问题。本文主要运用深度访谈法、扎根理论等质性研究方法来分析归纳出集中式管理的酒店式公寓经营投资具有的期权特性以及博弈特性，主要表现为不可逆性、不确定性、转换期权特性、以及博弈性，得出了集中式管理的酒店式公寓经营投资期权博弈的形成机理。

关键词：酒店式公寓;经营切换;期权博弈

中图分类号：F224.32

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0369-02

一、酒店式公寓面临长短租经营模式的决策选择

租赁性公寓在共享经济背景下，不断催生出了短租公寓和长租公寓这两种新型的住宿服务业态，消费者对于租赁性公寓也有了更多的消费需求。而长租公寓和短租公寓作为租赁居住性酒店式公寓的两种不同的经营方向，正确的做出投资经营决策对于酒店式公寓的投资经营者来说至关重要。

二、酒店式公寓租赁期限转换条件分析

（一）样本收集

本文样本数据收集主要通过深度访谈法来进行的，实际访谈时间为2018年4月至10月之间。表1-1是10位受访的中高档酒店式公寓和长租公寓的基本信息。

（二）样本结果分析

根據扎根理论原理，通过将访谈获取的原始资料进行编码，最终得出了酒店式公寓投资经营期权博弈的四个主范畴：不可逆性、不确定性、转换期权、博弈性。

1.主范畴一：不可逆性

集中式管理的酒店式公寓经营投资前期准备阶段需要投入大量的成本[1]，而这些转换成本具有不可逆性的特征，指由于经营投资失败而导致投入的转换成本部分或者全部变成沉没成本，从而不能收回全部投入的成本。

2.主范畴二：不确定性

酒店式公寓经营投资的不确定性主要是由市场不确定性、政策不确定性、风险感知程度与可行性判断、决策与计划不确定性这四个范畴组成的，正是由于这种不确定性给酒店式公寓经营投资带来了期权价值[2]。

图1-1为酒店式公寓经营投资的不确定性对期权价值形成的影响。

3.主范畴三：转换期权

通过上文中分析得出不确定性对期权价值形成的影响，可以发现酒店式长租公寓与酒店式短租公寓有很多相似之处，转换期权特性从一开始就已经蕴含在公寓长短租切换经营的初始设计中。

主范畴四：博弈性

酒店式公寓经营投资机会具有非排他性，即公寓租赁市场具有竞争性的特点。

酒店式公寓运营者的竞争态势分析，影响竞争的核心在于，酒店式公寓的投资经营者对于长租公寓与短租公寓选择问题，其实就是租赁时间的问题[3]，酒店式公寓投资经营者如果加深对该影响因素的理解，将可以为其创造竞争优势[4-5]，因而必须要有相对应的竞争策略[6]。

三、酒店式公寓经营投资期权博弈形成机理

本研究通过访谈收集到的原始资料进行层层分析，最终提取了本研究的一条核心理论脉络故事线，即“酒店式公寓经营投资的期权博弈形成机理”这一主要范畴，如图1-2所示。根据图1-2，酒店式公寓经营者在价值分析的基础上进行行动选择的终极目标就是经营投资收益最大化，最终推导出能够实现这一目标的实物期权就是转换期权。

四、结语

本文通过扎根理论来构建酒店式公寓经营投资的期权博弈理论的核心脉络线，即酒店式公寓经营投资具有不可逆性、不确定性、转换期权特性以及博弈特性。酒店式公寓经营投资的不可逆性来自区域性的寡头竞争和沉没成本;不确定性主要来自于内生和外生不确定性，由此推导出酒店式公寓租赁市场的不确定性对期权价值形成的影响;转换期权特性则来自于其基本期权特征;博弈特性则是来自于酒店式公寓经营投资的非排他性和竞争者态势分析。

参考文献：

[1]秦虹.大力发展租赁市场的必要性及政策支持[J].中国房地产，2018（3）：10-12.

[2]Marcus Arvidsson.Serviced apartments in Sweden：Is there a growth opportunity？[J].RealEstateManagement：2015.19（3）：66-69.

[3]HVS.Proliferation of serviced apartments in Nairobi[R]，Kenya.Cape Town，HVS.2015.

[4]The Apartment Service Worldwide.The global serviced apartments industryreport[R].London：TheApartmentService.2013.14（5）：25-29.

[5]Younes，E.&Kett，R.Hotel investment risk：what are the chances？[J].JournalofRetailandLeisureProperty：2007（6）：69–78.

[6]Newell，G.Seabrook，R.Factors influencing hotel investment decision making[J].JournalofPropertyInvestment&Finance：2005.24（4）：279-294.