现代房地产住区景观工程交付品质提升研究

2019-06-17臧西瑜

城市建筑空间 2019年4期

臧西瑜

（上海米进咨询管理有限公司，上海 200000）

0 引言

近年来，随着消费者法律意识的提高，维权意识也越来越强，开发商楼盘交付阶段因交付品质不佳导致的交付问题屡见不鲜，通常都是等到问题暴露出来，开发商才去“亡羊补牢”。园林景观作为业主的第一印象，住区的整体环境直接影响业主对小区品质的直观感受，从而对交房品质有一个直接的评价。若业主不满意，势必会影响交房的结果，严重者更会影响开发商的口碑和品牌。因此，就现代房地产住区景观工程交付品质的现状和问题进行分析，通过具体的案例研究，提出一系列在景观工程交付端能实现的提升品质手段，是为更好地营造可持续性住区景观环境，同时也为日后更好地管理大区景观工程打好基础。

1 住区景观工程交付品质问题及现状分析

景观交付品质既然如此重要，但为什么时下一旦临近交房，开发商便如临大敌，不仅在一般开发企业，更有一些大的房地产企业在交房期间也会有业主维权投诉的事件发生。根据以往从业经验及与同行的交流中了解到一些共识问题，归纳总结后可概括为如下原因。

1.1 没有充足的时间用于景观最后的细节收尾与完善

在项目工程整体施工过程中，景观作为最后登场的角色，一旦前期移交滞后，后期交房的时间又无法延期，势必会压缩景观施工时间。虽然住区工程不像示范区如此抢工，但大部分项目往往是陆续分块移交场地给到景观。景观在规定的施工周期内，能把工程大面积抢出来，还要进行绿化验收，验收后还需预留改造时间，实属不易。临近交房前，往往已经没有多余的时间去做最后的收尾和细节提升，而一个项目景观品质的好坏，直接取决于铺装、绿化、园林建（构）筑物等细节收边方面是否处理到位。

1.2 没有合理的成本支撑品质落地

一个项目的景观成本一般在项目初期启动阶段就确定了总体和单方造价。但前期示范区过高的投入，或因项目备案价低于预期及后续成本优化等原因，致使最终分配给交付区景观的成本可能会低于最初制定的目标。后期常会因乙方单位配合等问题，在景观出具造型后再做提升，因此缺少足够成本支撑。

1.3 交付期间的包装方案由客服端主导，未能进行专业设计

在交付准备阶段，客服部门会做一系列交付美化包装的工作，往往包装出来的效果都不理想或相对简陋。例如，冬天交付的项目常常会看到树上绑了大红大绿的叶子，现场有很多临时欢迎回家的装置等，并不美观，也不成体系，更与最初的设计风格不匹配。

2 住区景观工程交付品质提升案例分析

2.1 工程概况

上海浦东逸墅大区项目位于上海浦东新区惠南镇，西邻上海野生动物园，南靠南汇大学城，东临川南奉公路，距离16号线地铁站与上海绕城高速约1.5km，出行较为方便。项目总占地面积约6.6万m2，景观面积约5万m2，绿地率高达40%。项目客户定位主要为本地或周边首置首改客户，因此景观设计提出了“现代新生活”的概念，力图用现代的设计语言打造“两区一环两形象带”的景观功能，在小区中营造一个健康、便利、自然生态的社区环境，鼓励人们在社区中进行交流、共享、互动，最终给业主打造一个崭新、美好的社区生活（见图1）。

图1 小区总平面

2.2 交付品质现状

逸墅项目因前期示范区投入较大，后期大区施工阶段受到成本、工期等各类实际问题制约，景观在大面完成之后的走场点评中发现了较多质量问题，观感效果不佳，公司内部判断会直接影响后期交付，问题总结如下。

1）植物配置层次单薄，颜色单一，交付时节为冬季，届时景观效果会显得比较萧条。

2）小区硬质铺装污染较严重，局部存在明显交叉施工导致的污染问题，难清洗。

3）硬质施工工艺因前期抢验收，铺装铺设时间有限，有明显抢工痕迹，局部存在高低不平的问题。

4）几个主要节点的标识性不强，如高层单元入户前区域、小区主入口等。

5）消防登高面、硬化场地较为空旷，功能性较弱。

6）小区内不利因素包括：通风井、燃气调压站、人防出地面楼梯的遮挡效果不佳。

2.3 提升理念

景观交付品质的提升，旨在项目正式交付之前，对于以上所发现的问题进行及时整改，为确保非示范区和示范区景观效果及品质无重大落差，同时针对如回家路线、单元入户、集中活动场地等客户敏感点打造出有特色的景观节点，营造良好的景观环境，为交付提供保障，使最终能够顺利交房。

2.4 不同区域的绿化分级提升策略

逸墅项目产品规划布局形态为高低配，绿化空间可分为高层楼栋周边、别墅宅间、高层组团、围墙周边等区域。针对不同区域，绿化营造的氛围和功能各不一样，需要进行分级优化，具体措施如下。

1）高层楼栋周边原设计为单一乔木阵列式种植，考虑到高层空间空旷，阵列式种植手法无法起到视线遮蔽作用，改为自然式的组团配置，能更好地提升景观层次，对建筑转角起到柔化作用，弱化高层建筑外立面的压迫感，通过提升、增加胸径约30cm的朴树作为骨架苗，拉高骨架苗高度，使乔木能更好地和高层搭配。

2）别墅宅间因有庭院存在的关系，预留给宅间的尺度较小，平均宽度约3m，提升中骨架苗，适当选用小规格，公区分隔使用高1.5m左右的绿篱围合，适当增加常绿球类品种，做到简单、干净、清爽，使绿化不显压抑，同时确保私密性宅间空间。

3）高层组团活动区区业主活动较多，宜种植不带刺植物，种植果树以增加趣味性，适当增加骨架苗，保证林冠线饱满。

4）边界区域中北面围墙外市政环境一般，提升措施主要是增加内外绿量，形成高层北面区域的绿化背景。

3 住区景观工程交付品质提升手段

通过对逸墅项目的案例分析，进一步验证景观工程品质对于交付阶段的重要性。在未来项目的景观管理中，如何持续确保景观工程品质有较高的标准，从专业管理上提出以下建议。

3.1 明确管理界面

1）施工界面的划分需要在招标阶段前置条件设置中明确，并在景观单位定标之后，组织施工交底以确保后期景观进场后有明确的施工范围，也能够指导前置条件的场地移交。

2）在职能管理界面上分为设计管理和工程施工管理，如何保证景观工程高品质标准，首先需要设计管理部门提供美观又合理的方案；其次工程管理需要在成本、进度、安全等方面进行有效把控。

3）在景观工程与土建工程的管理界面划分上，土建工程师需要共同承担进度管控的责任，会更有利于统筹整体的项目工程进度，大大减少因土建工程分工不明确而变相影响土建施工移交时间。

3.2 一体化管理思路

所谓一体化管理，就是景观设计和工程施工同时由一个职能部门全程管理的模式。目前有很多房产企业在实行这种管理模式。一个职能部门能同时了解设计师的理念、各工艺要求和施工人员面临的问题，便于更有效地进行协调管理，保证景观工程的品质，使景观从设计到施工后的效果达成一致。同时，一体化管理能有效控制成本，加快施工进度，保障施工安全。一体化管理对于专业人员综合素质与能力的要求更高，是一个有利于景观品质高标准落地的管理思路。