论商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响

冶健

【摘要】我国的房地产市场正在蓬勃发展，而作为主要的销售模式，商品房顸售对于我国房地产市场有着及其重要的意义，其预售资金的监管更是房地产领域的一个重点难点问题。当前我国在预售资金监管方面已经取得的不错的成效，但时有发生的问题也说明监管还不够完善合理，并且预售资金的监管对于房地产市场的效率有着不小的影响，因此而言，探索科学合理的商品房预售金监管模式，以及考察其对房地产市场效率的影响因素等对于房地产市场的科学健康发展非常重要。本文将就我国商品房预售资金监管的现状，国内外在该领域的监管模式以及预售金监管对于房地产市场效率的影响等方面进行综述。

【关键词】商品房 预售资金 监管 监管系数

一、我国商品房预售资金监管现状

进入21世纪以来，我国房地产市场发展迅猛，相关政策法规不断的完善，对于房地产市场相关的各项资金的监管机制也趋于成熟，这对消费者利益，市场稳定以及市场效率的提升等提供了有力的保障。94年7月，随着我国《城市房地产管理法》的出台，以及一系列相关法规的颁布，商品房预售制度在我国得到了较好的发展，也成为我国商品房销售的主要模式。但需要关注的是，时有发生的相关问题，如开发商使用预售资金进行投機，或者采用非法进行双重抵押等，这些损害消费者利益的违法行为，暴露了我国商品预售制度中还存在着诸多漏洞与不足，尤其是对于商品房预售资金的监管，还需要进一步的加强与完善。

当前我国各地区在预售金的监管方面存在着一定的模式差异，主要分为两类：一种是以房管行政部门作为监管的主体，其主要是由相关的行政机构来监管当地的预售资金;另一种则是将金融机构，即商业银行作为监管主体，如浙江省便是采用该种模式，在这种模式中，政府相关行政部门也参了与指导督查工作，使得监管效率与效果更加显著，因此该模式也是国内对于商品房预售金监管的主体模式。

二、国内外对商品房预售资金的监管模式探究

国外诸多国家在商品房预售方面的情况各异，一些国家，如法国和德国，其预售期房是主要销售模式，其监管模式是通过监管开发商与消费者签订购房合同，并按照工程进度来支付房款，当房屋建设进度没有达到预期的标准时，购房人有权不予缴纳房款，甚至是要求赔偿已付款以及利息，这从一定程度上将监管的权利授予了购房者。新加坡的监管模式与上述国家类似，但监管方式更加严格，对于支付的份额、工程进度以及预付房款的使用等都有着严格的而又详细的规范。另外一些国家，如美国，其预售房销售比例较低，并且规定占比不能高于总房量的50%，而监管方面，有银行与政府机构共同实现，预售金交由第三方机构托管，只有当房屋交付之后，企业才能得到预售的房款。

相较而言，我国的商品房预售金监管模式要更为的严格，但依然时有发生预售房款非法挪用现象，这就说明还存在着一些问题需要仔细的研究探讨，并且，严格的监管是否会影响房地产行业的发展，也是一个需要国内相关领域人员注意的问题。

三、加强预售资金监管对于房地产市场效率的意义

当前国内关于该问题的研究颇多，研究认为，预售金监管会从多个角度影响到房地产市场的效率。比如，预售款的监管会影响到房屋的价格，以及未来的销售量，此外，监管也会影响到整个市场的投资热情，项目运转速度等。因此来说，监管房屋预售资金是一把双刃剑，一方面来说，监管不到位会导致资金挪用，管理脱规等;另一方面，管理过于严苛又会抑制市场运转效率。是重视效率，还是加强管理关于这点，在领域内也存在着广泛的争议。因此来说，科学合理有效的监管方式，对于房地产市场效率以及消费者利益等方面有着重要积极的影响。

此外，加强该领域的监管还对房地产行业的宏观调控有着潜在的影响，比如通过加强对预售资金的监管，对于提升企业信誉，维持行业良心竞争有着不错的效果。而且，完善的预售金监管也能够促进银行业的规范发展，降低其经营风险，这对于维持全国经济领域的稳定有着重要的意义。

当前对于商品房预售金的监管方式有三种，分别是销售资金监管，销售金与房屋价格双重监管，以及固定资产监管方法。这三种监管模式各有各自的特点。比如销售资金的监管，商品房屋的面积与价格并不受到监管系数的影响。因此当监管系数提升后，也就是监管变严苛之后，项目开发可用总资金量将会大量减少，这对于市场效率无疑影响很大。而相应的，系数降低后，可用资金变多，但提升幅度有限，并不能从整体上环节资金的紧缺性，因此而言，该模式将会抑制市场的效率。

混合方法即销售金与房屋价格双重监管的模式，该模式下监管系数不仅影响销售金，还会对商品房屋的价格与面积产生影响。因此，该模式对于房地产效率的影响较为复杂，在不同条件下，其对房地产效率从影响也不同。相较而言，固定资产的预售金监管模式则对房地产市场效率没有太大的影响。该模式下，预售资金的受监管额度为固定数值，与销售金额没有关系，因而预售金收入情况对总资金量的大小没有影响。

总得来说，三种模式各有特点，当有关部门需要对房地产市场进行降温，放缓发展速度时，则可以采用销售资金监管的方法，或着是混合方法。而如需提升房地产市场效率，则需要采用销售金与房屋价格双重监管的模式。

四、结束语

商品房预售是我国房屋销售的主要模式之一，而预售资金管理存在的问题，及其对于市场效率的影响不容忽视。因此而言，研究摸索科学合理的预售资金监管模式对于提升房地产市场效率有着重要影响。我们要不断强化与完善预售金的监管制度，以及相关法律法规，建立适应房地产市场发展的灵活政策，并不断创新出新的方法，比如结合当前信息化时代的优势，建立商品房预售金管理监督信息平台，使得监管信息与监管内容更加透明准确，或者引入当前最新的区块链技术，保障预售资金的合理规范使用。