碧桂园：强身健体 已成房地产新标杆

青云

日前，作为中国房地产产业龙头之一的碧桂园公布了2018年年报，向投资者交出一份亮丽答卷。在报告期内，碧桂园的营业收入约为3790.8亿元，同比增长约67.1%，此数据高于中期预测的3518.9亿元。实现毛利约为1024.8亿元，同比增长约74.3%;净利润约为485.4亿元，同比增长约68.8%。股东应占利润约为346.2亿元，同比增长32.8%。

精准定位，逆流而上

2018年是房地产调控政策最为密集的一年。尤其是在7月份“坚决遏制房价上涨”的舆论基调确立后，新房销售额增速大幅下降。但是，碧桂园在2018年的经营业绩继续逆流而上。按照第三方统计机构克而瑞的数据，2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元，同比增长32%。同万科、恒大公布的6069.8亿元、5513.4亿元销售金额相比，碧桂园已经成为中国地产行业的NO1。

这得归功于碧桂园强大的基因。资料显示，碧桂园创立于顺德，逐步向周边广州、佛山及珠三角其他城市拓展。2007年上市后开启大规模的全国化布局，至2013年时已实现全国范围重点省市的覆盖，并将业务进一步拓展至马来西亚和澳大利亚。公司创立了独特的大盘运营模式，同时也配合发展小面积的产品线，产品线完善，十余年的时间已经发展成为一家规模领先，布局广泛完善的多业态综合企业，更在2018年地产行业竞争中脱颖而出，成为中国地产行业的新标杆。

财务健康

拥有应对行业波动的高主动权

在经营业绩高歌猛進之时，公司的财务数据也愈发健康。一是现金流大幅提升，为未来发展提供了充足的资金储备。在资金密集型的房地产行业，现金储备始终被企业视作最重要的财务指标。但过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。市场上，仅有少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运转。

碧桂园就是这样的优势企业，在过去三年，公司经营规模稳步提升的同时，实现净经营性现金流为正，在一定程度上折射出碧桂园在财务上极强的内控能力，公司对外部融资的依赖相对下降。截至2018年12月31日，公司账面拥有现金余额2425.4亿元，占总资产比例14.9%。另有约3017亿元银行授信额度尚未使用。

其次，公司债务结构持续优化，应付行业变化的主动权更为突出。房地产行业最受关注的负债问题，是中国多数房地产商头上的“达摩克利斯之剑”。抛开5628亿元的合同负债，截至2018年12月31日，碧桂园实际资产负债率约为55%。合同负债为预收账款，开发商在物业最终交付前，这些资金在财报上列入到负债类，物业交付后即被列入到营收项。同时，再剥开来看碧桂园的有息负债。截至2018年末，碧桂园的有息负债总额为3284.75亿元（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券）。业内人士指出，如果把中国前30家房企做一个统计，碧桂园的有息负债明显低于行业平均水平。在此其中，须于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，占总有息负债之38.4%，碧桂园现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍，经营状态较为稳健。

由此可见，在取得可观的现金流与回款背后，碧桂园在运营中动用的是经营杠杆而非有息杠杆。碧桂园在行业中排名持续蹿升的核心驱动力之一就是在较低的净负债下完成了销售额的高速增长。行业分析师认为，未来地产行业的波动对碧桂园的业务发展影响力远远低于其他高负债杠杆经营的房地产企业，这也使公司在应对产业政策波动过程中握有主动权。

基石扎实 成长犹可期

较佳的财务结构，意味着公司未来的财务负担较轻，这其实也是公司高盈利能力的来源之一。最具代表性的考量指标则是净资产收益率（ROE），这也是巴菲特选择标的最为看重的一项指标。2015年至今的四年里，碧桂园的净资产收益率分别为15.21%、17.01%、31.82%、32.2%——持续提升的ROE水平显示出公司强大的盈利能力。又由于财务状况的健康，低负债率的运行态势，公司在2019年的实现高盈利仍可期待。

与此同时，土地储备依然丰厚，将成为未来发展的强劲基石。2018年财报数据显示，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。其中，在2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40∶60。如此较佳的区域匹配，支撑起公司未来业务发展的基石。更为重要的是，我国的城镇化趋势仍然在进行中，这也是房地产市场最大的利好支撑。