征收消费税对我国房地产的影响分析

孙晶

随着房产消费税改革的呼声日益高涨，房产消费税政策作为调节房地产市场和社会经济分配的重要杠杆。政府为进行宏观调控先后采取了多种政策，主要有：土地、货币、财政以及利率等相关政策。对于引导房地产市场资源的合理配置、加强地方政府财政建设有着重要作用，因此，房产消费税的改革越来越受到政府及学术界的关注。

自我国的住房货币化以来，房地产市场蓬勃发展，相应的房价也是一路走高。一系列的社会问题也因房地产市场的过度繁荣而产生。房地产市场投资过热，房产泡沫不断吹大，与之联系紧密的金融业同样受到波及，金融风险持续扩大。随着中共十九大和“两会”的相继闭幕，决策层在防范金融风险尤其是房地产市场风险达成一致。房产消费税体系对房价有着怎样的影响？其影响机制是什么？如何强化房产消费税体系对房地产市场的调控？明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，成了越来越关注的问题。

一、我国房产消费税的现状概述

房地产消费税是地方税种的重要组成部分，在引导不动产消费，增加地方财政收入，调节收入分配差距上也发挥着重要作用。高房价是近些年中国经济非常突出的问题，抑制房价过快上涨成为中央政府宏观调控的重点。解决高房价问题的各种宏观调控措施被不断地运用和讨论，房产消费税方案更是存在激烈的讨论。自上世纪的改革开放以来，我国进入了经济发展新时期，安徽省房地产市场也取得了长足的发展，近年来，在全国范围内的房地产投资政策频出以及增速较快的趋势下，安徽省的房地产投资规模也随之逐年加大，且在安徽省 GDP 中的占比比较高。2008年金融危机后，安徽省的房地产开发投资规模逐年增长。房地产开发投资按照房地产用途的不同大致分为住宅开发投资、别墅和高档公寓投资、办公楼开发投资以及商业营业用房投资。因此，从结构方面来看，其中的住宅开发投资居于主要地位。

二、房产消费税对房价影响的理论及实证分析——以安徽省为例

在理论研究方面，部分学者认为房产消费税可以降低房价。构筑一个静态模型，从需求角度证明房产消费税会降低房子的自主需求和投资需求，继而降低房价。还有学者进一步研究了不同地区影响情况的差异。通过长期动态分析模型，研究得出房产消费税能在短期内降低房价，但未必能长期的降低房价。

截止到 2016 年，安徽省的商品房平均销售价格较2000 年增长了近 4.6 倍，房地产流转环节增长了近 58.6 倍，房地产保有环节的税收增长可近 21.8 倍。并且在 2003 年以前保有环节的房产消费税收规模大于流转环节的房产消费税收规模，而2003 年以及之后，流转环节的房产消费税收规模则大于保有环节的税收规模，截止到 2016 年，流转环节的房产消费税收规模是保有环节的 2 倍。总体而言，安徽省房地产相关税收收入的增速比商品房平均售价要快，安徽省房地产市场供给量在增加的同时，其价格也随之上涨。

三、完善房产消费税调控房价的办法及建议

在房地产总需求方面，平衡各地区的发展，落实“租售同权”政策，降低对房地产购买需求。房地产背后所捆绑的资源是人们对其产生需求重要原因之一，比如教育资源、医疗资源等。平衡各地区的发展，既能降低地区间的贫富差距，又能带动发展落后地区，提高了本地资源的优质度，降低对优质资源地区房地产的需求。

在消费需求方面，保障居民基本的住房需求，抑制奢侈性的房地產消费。比如加大地区保障房的建设和供给，切实推进棚户区改造工程，以住房安置为主，而不是货币化安置，由此确保中低收入者“安居”。对于别墅、豪宅等高档住宅，其功能是以财富载体为主，在对待诸如此类的奢侈性房地产消费时，应当增加其消费成本，这不仅仅会促进合理消费形成，还可以对居民收入实现再分配的功能。

在投资性需求方面，当前房地产价格处在一个较高的水平，并且开始逐渐脱离资产的实际价值，因此政府制定政策的关键点在于如何引导非理性预期回归正常，即如何抑制房地产投资性需求，从而实现“房子是不是用来炒的，而是用来住”的定位。

房产消费税涉及千家万户的实际经济利益，属于实实在在的“国计”和“民生”重大问题。房产消费税改革更应该注重对社会公平的促进，不论是改革条件的选择，还是改革内容的设计，都应该趋利避害，建立一套科学合理、严谨有序、公平稳定的房产消费税制度，以保证房地产市场的健康良性运转，成为引导我国未来房地产市场健康发展的有效工具。（作者单位：安徽财经大学工商管理学院）