房地产交易中“阴阳合同”的法律效力及治理

【摘要】房地产行业是关系国计民生的重要行业，二手房交易是房地产市场未来的主力军。面对房产交易过程中日趋严重的“阴阳合同”法律问题，本文从形式及危害着手，结合案例分析司法实践中房产交易“阴阳合同”法律效力的认定，并提出解决方案以促进房地产市场平稳健康发展。

【关键词】房产交易；阴阳合同；法律效力

1、引言

一周前，2019年“两会”刚刚落下帷幕。央广网《我的两会》节目嘉宾，全国人大代表、电影导演贾樟柯坦言，2018年对电影工作者而言有很大危机。不难想到，“大危机”与去年5月崔永元爆出的“范冰冰阴阳合同案”有极大关联。但很少有人知道，“阴阳合同”一词，最早来源于房地产建筑工程领域。

最高人民法院在审理建设工程施工合同纠纷时曾出台有关规定，对必须招标的同一建设工程签订两份施工合同，另行签订的合同与经过备案的中标合同内容存在实质性不同的，以备案中标合同作为结算工程款的依据。备案中标合同公示备查，被称之为阳合同；另行签订的合同只有当事人知晓，被称为阴合同。同一工程两份不同的合同，一明一暗称之为“阴阳合同”。

李克强总理在2019年政府工作报告中提出要“促进房地产市场平稳健康发展”。房地产行业是关系国计民生的重要行业，它包括建设开发与经营销售两个重要环节。目前就“阴阳合同”问题，法律在建设工程领域已有明确规定，但在房屋买卖问题上还缺乏相关规定，学界对此也是争论不一。

“阴阳合同”问题的解决对房产买卖，乃至房地产行业的经济秩序影响重大，意义深远。除了减少对国家税收利益的损害，也影响统计数据的真实性，进而影响政府对房地产行业所做出的宏观调控，及中国房地产市场平稳健康发展。

2、房产交易“阴阳合同”的形式及危害

目前，二手房交易一般涉及5种税费，其中契税、增值税、个人所得税及土地出让金大都与网签价格相关。由于房地产交易往往标的额巨大，税赋繁重，为了获取高额贷款，降低税款，在中介机构建议或买方要求下，房产交易“阴阳合同”屡禁不止。

二手房交易市场中常用的“阴阳合同”形式有两类：一类是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份私下交易之用，另一份用来办理过户手续；另一类是把房屋网签买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义补足房屋实际成交价。两类房屋买卖“阴阳合同”形式不同，但都是在价格上做文章。看起来只是改动了价格条款，带来的危害却是不小。

（1）行政处罚甚至刑事处罚的风险。因为房地产交易中“阴阳合同”产生的最主要的原因就是买家为了偷逃税款，进而降低房屋成交的总体价格。关于偷逃税款的处罚，“范冰冰阴阳合同案”中江苏省税务局对范冰冰及其工作室处以的3倍和4倍罚款已经给出了最好的答案。除了行政处罚，我国《刑法》第201条也规定，虚假申报偷逃税款数额较大，占应纳税额10%以上，且不积极配合补缴税款，或5年内受过税务机关多次处罚的，即可按相关规定处以相应刑事处罚。

（2）因涉嫌骗贷，被列入银行黑名单。除了在网签时签低價格，“阴阳合同”还可以在办理银行贷款时做高价格。银行在进行房屋贷款额度评价时都要以房产作为抵押，为了降低自身风险也不可能按房屋评估价值全额贷给贷款人，这时房屋买卖合同的销售价格将成为房屋价值评估的重要依据。如果买方签高房屋价款，按照比例银行将评估出更高额的贷款。但是同样，依照《刑法》第175条之规定，该行为可能涉嫌以欺骗手段取得银行贷款。不仅贷款资格取消，被列入银行的黑名单在信用记录上留下污点，还可能受到刑事处罚。

（3）买卖双方，纠纷不断。房产交易“阴阳合同”签订之后，部分买卖防的当事人既不涉及房屋贷款问题，也未被税务机关发现偷逃税款，以为已经侥幸过关，其实面临的法律风险才刚刚开始。去年，二手房价格持续走低。除了被处罚的风险，对卖方来说最大的风险就是买方反悔。由于房价下跌，网签价格大幅降低，买方难保不动按网签价格付款甚至放弃购买的心思，卖方无论采取协商、催讨还是起诉哪种方式解决问题，都要付出巨大的时间成本，造成巨大经济损失。而对买方而言，看似少缴税款降低了房价，实则失去了法律保护的屏障，合同条款可能因此而部分无效。更何况根据目前的二手房交易政策，如果买方想要在五年内再次出售房屋，需要按照两次销售差额的20%承担高额的个人所得税。网签价格越低，将来销售价格越高，所上缴的个人所得税额也就越高。如今从税务部门“省”下来的购房款，要在下次卖房时“还”给国家。

3、房产交易“阴阳合同”法律效力的认定

关于房产交易“阴阳合同”法律效力的认定，学界目前有四种观点：第一种观点认为房产交易“阴阳合同”均为无效合同，原因是恶意串通损害国家利益；第二种观点认为“阳合同”有效，“阴合同”无效，理由是“阳合同”不是双方真实意思的表示，而“阴合同”是双方真实意思的表示；第三种观点认为“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款外部分有效；第四种观点认为“阴阳合同”除价格条款外均“部分有效”。

首先，房产交易“阴阳合同”中损害国家税收利益的只有价格条款部分，根据《合同法》相关规定，条款部分无效并不影响合同的整体效力，因而第一种及第二种观点都值得商榷。第三种及第四点观点的差异在于整体看待房产交易“阴阳合同”对国家税收利益的影响。第三种观点认为只有网签低价合同损害了国家税收收益，而观点四认为是“阴阳合同”两份合同整体损害了国家税收收益。所以不能直接断定两种观点的对错，只能说他们看待问题的角度有差异。

本文认为，不能单纯以“阴合同”及“阳合同”这样的名词本身来作为判别个案中各“阴、阳合同”法律效力的依据，不能单纯的看到“阴合同”就判断有效，或者看到“阳合同”就认为部分有效，还是要像判断其他一般合同一样分两步走：一、行为人是否具有相应民事行为能力，意思表示是否真实？二、是否存在法定的，导致合同无效的5种情形？包括欺诈胁迫损害国家利益、恶意串通损害国家集体或者第三人利益、合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益及违反法律行政法规的强制性规定。需要注意的是，因偷税漏税问题主张合同条款无效需要税务机关的确认。

北京市第一中级人民法院法官在“徐某与杨某、曲某房屋买卖合同纠纷一案”中认为：徐某主张杨某、曲某存在偷税漏税行为，但税务机关并未进行行政确认，故法院对其据此主张网签合同无效的理由，法院对此不予支持。 北京市第二中级人民法院法官在“张惠智与邢英房屋买卖合同纠纷”一案中也认为：网签的《存量房屋买卖合同》约定房屋价款2880000元，及《补充协议》约定配套设施折价款510000元，合计为该房屋买卖成交价款。

由此可见，司法实践中认为在没有税务机关行政确认，且意思表示真实的情况下，整体而言两个合同都是有效的。至于意思表示是否真实，要结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合判断。需要特别说明的是，不能認为第一个案例中的网签合同是效力待定。因为案例中的交易双方对买卖房屋都具有民事行为能力，也不存在无权代理与无权处分的情形。虽然价格条款是否无效基于税务机关的认定，但税务机关的认定不属于《合同法》效力待定合同的情形。因而在税务机关确认之间，合同条款一直有效。

4、房产交易“阴阳合同”法律问题的治理措施

（1）惠及买卖双方的税收及贷款政策。要解决好群众住房问题，就要从买卖双方的需求入手。房产交易“阴阳合同”法律问题产生的主要原因一方面是房产交易高税赋，另一方面是购房贷款低额度。高税赋提高了二手房交易成本，紧缩的房贷政策降低了购房者的购买力。“住房不炒”固然是对的，然而一味采取降温降价政策只会让购房者持观望态度，急需现金的卖房人卖不出房，阻碍房地产市场的流通。如何尽快制定出惠及买卖双方的税收及贷款政策，让买房人和卖房人真正受益，才是解决房地产问题的根本性方案。

（2）提高意识，加强监管。建议有关部门借助网络、报刊、电视媒体加大宣传力度，提高房地产交易双方法律意识，告知法律风险。与此同时，有关部门也应加强罚款、监察力度，借助我国现有信用体系，把参与偷税漏税的买卖双方当事人及中介公司列入“黑名单”。

（3）完善法律规定，改善税收模式，多部门协调配合，确保政策落实到位。房产交易“阴阳合同”法律问题的出现，在某种程度上也不得不归咎于税收模式上的弊端。对房屋进行分类，建立新的房地产交易计税依据，制定统一的房地产计税标准势在必行。

结语：

“阴阳合同”的法律问题在我国房地产交易领域问题突出，几乎已成常态。为进一步净化房地产中介市场环境、维护房地产买卖双方合法权益，山东省住房和城乡建设厅发布《关于开展房地产中介市场专项整治的通知》，决定：从3月起，在全省范围内开展为期半年的房地产中介市场专项整治活动，对为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费行为进行严厉打击。可以预见到，这一专项整治活动将在不久的将来在全国范围内铺开，我国的房地产交易市场必将向着更加健康、稳定、繁荣的方向发展！

参考文献：

[1]张树习.“阴阳合同”的法律效力[N].学习时报，2018-6-25（003）.

[2]夏正林.谈谈“下有对策，上有政策”[N].检察日报，2016-12-28（007）.

作者简介：

胡映珂（1993——），女，首都经济贸易大学硕士研究生，研究方向民商法。