房地产项目成本控制中容易遇到的问题及对策研究

【摘要】近年来，房地产行业的竞争十分激烈的市场上，房地产企业应当加强项目成本控制。只有控制房地产项目的开发成本，企业才能在产品定价和市场竞争中处于领先地位，创造更多的经济效益。本文从房地产项目成本控制研究角度出发，寻找成本控制中易出现的问题，并提出了一些对策，希望可以为房地产项目成本控制提供一些可行性措施。

【关键词】房地产项目；成本控制；问题和对策

房地产业是一种资本密集型产业，从土地购买、开发建设到房屋销售和售后服务，涉及的领域非常广泛，过程非常复杂。同时，投资风险也很大。因此，房地产项目开发成本控制应分析各种成本项目在房地产企业中的作用，并结合项目的实际施工情况，对房地产项目开发成本进行适当有效的控制。

1、房地产企业项目成本控制存在的问题

1.1对成本控制认识不足

随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产开发商为了自身的生存和利益而忽视成本控制，将利润重点集中在销售上，希望通过更短的销售周期和更多的销售额来获得更大的利润。在实际工作中，管理人员与其他项目人员没有及时沟通和协调。除了成本管理人员，其他专业线的员工对成本控制的缺乏合理的认识[1]。特别是在项目实施前期，大多数企业缺乏对整个项目目标成本的分解，前期成本合约规划不够明确，在设计阶段就造成了成本的浪费。

1.2项目全过程控制缺乏科学性

房地产开发的各个阶段都影响着整个项目的成本控制，大多数房地产企业只注重施工阶段使用的材料、劳动力和机械的成本控制，缺乏全过程的成本控制。在项目开发前期，一些房地产企业对项目的可行性研究和项目限额设计不够重视；在定位阶段，对当地房地产市场的研究不够，没有充分找准该项目的定位，从而无法对整个项目的总成本做一个恰当的预估；在设计阶段，设计部门与成本控制部门的沟通不密切，导致后期设计变更造成不必要的成本浪费。在项目施工阶段，部分房地产企业对合同管理的重视程度较低，忽視了合同条款与成本控制之间的关系[2]，在发生纠纷时，一些施工单位未履行相应的职责，开发商也未按合同条款进行处罚，导致最终成本超过目标成本。

1.3成本核算缺乏规范性

在大多数房地产企业的成本核算主体中，“开发成本”是一级主体，“民用建筑成本”是二级主体，“开发成本”是最后一级主体（“开发成本是”一级主体又是最后一级主体？？）。课题设置不详细，成本核算笼统，项目过程中的具体投资分析不明确。其次，制度进程过于正式，在大多数房地产企业的控制模式中，制度的实施过程受到法治的影响。当监督薄弱时，流程系统很容易形式化。此外，企业的内部成本控制责任是形式化的，具体的责任还没有落实到位，导致各个阶段的成本控制缺乏严格的控制。

2、房地产项目开发成本控制对策

2.1提高全体员工的成本管理意识

房地产开发项目成本控制，企业应该建立正确的成本控制理念，应该将成本控制的思想贯彻给公司各部门，使更多的人认识到成本控制工作涉及很多内容，成本控制不单是成本管理部门责任，应该是公司各部门共同协调，使房地产项目成本得到更好的控制 [3]。

一方面，企业领导要发挥主导作用，从自身做起，积极宣传和倡导，为成本控制体系建设营造良好的企业文化氛围。另一方面，要不断协调各部门掌握成本控制的相关信息，加强信息的沟通与交流，使全体员工聚集力量共同控制成本。例如，在房地产企业和房地产项目的营销计划优化设计应当精确定位新开发的产品。同事加强合同管理，控制工程量变更。最后，总成本控制过程中，企业应该建立明确的监管体系和激励机制，这样我们就能鼓励他们在日常工作中工作，加强部门之间的合作和成本控制更有效地渗透到企业管理的各个环节，并形成一个完整的管理链[4]。

2.2前期控制阶段的成本控制措施

首先，在土地购买阶段，根据房地产开发的基本原理对市场进行调研。按照最小利润保障、最小销售、最大综合成本的目标，在房地产项目开发的全过程中成功完成并实施了房地产土地储备。同时，企业应缩短开发周期，并充分关注资本的时间价值，尽可能在确保质量的基础上缩短开发周期，推进销售工作，这种方法有利于房地产企业金融资本将减少在某种程度上，也有利于债务集合（这句话有语病）。

其次，设计阶段的限额设计有利于降低工程造价，施工工期也会对项目成本有直接影响。因此，企业必须反复强调管理，通过有效的管理来提高管理效率。一是加强设计，有必要结合施工方案。与此同时，报价应通过专家评审，确保设计方案的合理性，这将有助于设计单位建筑形状合理的规划和布局，然后选择一个最优的投资计划。其次，在项目开发过程中，努力实施定额设计，建立具体的设计经济责任制。项目成本、项目成本和投资额度可以分解为部门规范进行分解和使用。施工图设计、施工图设计与施工预算必须紧密联系（两个“施工图设计”？？）。设计过程中应根据建筑材料的数量、工程造价、有限设计、减少浪费等因素进行确定。

最后，控制项目投资和施工进度也是投标阶段物资采购的关键（逻辑有错误，应该是招标阶段是影响施工进度和项目投资的关键！）。因此，要求业主在投标成本控制过程中坚持公平、公开的基本原则。必须严格审查投标人的资格。同时，成本管理人员必须分析影响项目成本的各种因素，为未来的成本控制创造有利条件。此外，我们不应该追求低价中标，以避免投标方之间的恶性竞争。为控制工程质量，应确定合理的低价中标方案。

2.3施工阶段的成本控制措施（房地产开发没有“控制阶段”这一说）

施工阶段的成本控制主要是加强合同管理，建立和完善监督机制，有效控制对项目的投资，还包括对工程材料和技术投资的控制，以缩短工期。此外，经济手段可以有效地控制投资。

2.4控制后期的成本控制措施（应该为竣工结算阶段）

竣工结算阶段的成本控制主要是合理完成结算工作，这是建安成本控制的最后阶段。竣工结算前，必须按照竣工验收程序及时整理有关资料，严格按照合同条款合理计算工程量，保证结算费用的真实性和准确性。

结语：

房地产项目开发成本控制是一项复杂的工作，企业必须使用创新的成本管理方法来提高所有员工的成本控制意识，强化成本控制在设计阶段和施工阶段，严格按照工程竣工验收程序。这不仅可以提高项目开发的经济效益，还提高企业在市场上的位置。

参考文献：

[1]董宁.房地产项目成本控制中容易遇到的问题及对策[J].经贸实践， 2016（16）.

[2]吴莉.浅议商业地产项目业主方成本控制中存在的问题及对策[J].低碳世界， 2014（21）：237-238.

[3]潘晴.浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].东方企业文化， 2014（1）.

[4]刘北斗， 王佳鹏.房产建筑工程成本控制中常见问题及对策探讨[J].四川水泥， 2016（3）：172-172.

作者简介：

洪丽平，湖南省有色地质勘查局二一七队，湖南衡阳。