房地产开发项目风险管理探究

吴鸣澄

【摘要】基于房地产项目风险管理的必要性，本文以风险管理意义入手，通过风险因素与管理体系的分析，提出了风险应对措施，以供参考。

【关键词】房地产;开发项目;风险管理

自2017年以来，房地产市场呈现出较为复杂的局面，中央提出“房子是用来住的”，房产开发回归住房属性。限购、限贷、限售等一系列相关政策不断出台，在新一轮的调控措施之下，房地产市场的前景预测相当困难，任何一家房地产企业要想生存下去，都必须积极和准确的分析自身及市场的各种风险。现从房地产项目开发中各风险研究出发，探究项目开发中的风险管理，总结对策及建议，以促进房地产企业生存并持续发展下去。

1、房地产开发项目风险管理意义

⑴基于房地产开发市场的不确定性，有利于项目风险本质的认识，从而增强风险管理意识，强化管理措施;

⑵提升房地产开发项目风险管理水平，促使风险管理从被动型转化为主动型，并对风险损失加强防范与控制;

⑶项目风险管理任务的实施，可通过小成本投入而最大化获取管理效益，使项目开发企业因风险损失的有效控制而实现经济效益的提升;

⑷对于企业生产运营而言，项目风险的管理可以为企业职工创造更好、更安全以及更有保障的工作环境，使其在工作过程中无后顾之忧，工作状态积极且具有一定的创造性，最终使企业因社会责任的充分履行而塑造良好的社会形象。

⑸有利于房地产开发商与银行、承包商以及消费者建立良好的协作关系。对于房地产开发商而言，其越是具有风险防范意识与管理能力，就越容易受到社会的信赖，从而对项目融资与产品销售也就越有利。

2、房地产开发项目主要风险因素

2.1政策风险

在政策风险方面，政治策略与金融政策为影响房地产项目开发的主要因素，例如国家在金融政策制定过程中，其主要目的是否为刺激消费者购买欲望，或是通过紧缩政策的实施来对消费行为进行控制，此类变化对房地产开发项目而言，均会对产品营销造成一定的影响。

2.2经济风险

在社会经济形势甚至体制变化情况下，由此给房地产开发项目造成的经济损失称为经济风险。房地产项目从可行性研究至楼盘开盘阶段，由于消费者的购买需求与消费欲望受市场影响较大，因此供需关系在极大程度上取决于市场变化。例如在项目可行性研究阶段，楼盘情况良好且消费者拥有很强的购买欲，而随着时间的推移，便有可能出现大量积压情况，致使实际收益与计划收益差距极大;若在通货膨胀情况下，物价上涨而货币贬值，房地产业虽然对该现象具有一定的抵抗能力，但仍会不可避免的使楼价上涨（幅度较小），致使消费者在资金能力不变的情况下实际购买力下降，最终使房地产商因资金流转困难（产品销售量下降）而引发一系列经济风险。此外，对于楼盘的开发，其过程投入资金巨大，一般情况下仅靠开发商一己之力很难维持运转，往往需要借助银行贷款、商业信用、股权融资等外部融资，同样会为房地产开发项目带来一定的经济风险。

2.3社会风险

在社会风险方面，主要是房地产项目因消费者购房意识与社会人文环境的变化而可能遭受的经济损失，其主要包括业主干预、公众干预、社会治安、区域发展以及城市规划等因素。

2.4技术风险

在文化建设与社会科技快速发展的背景下，房地产项目因与自身相关变量的变动而造成的经济损失称之为技术风险。例如随着科学技术的进步，房地产项目的功能要求日趋严格化与多样化，在此情况下迫使开发商对现有楼盘进行返修、改造和更新，而在该过程中资金的额外投入很有可能成为企业的经济风险因素，并且还会对后期预售造成影响。

3、房地产开发项目风险管理体系

3.1基本结构

基于人类认识事物的一般逻辑和项目风险管理理论，房地产开发项目的风险管理结构可表示为下图1：

⑴风险管理体系作为项目管理的重要组成，主要涉及风险识别、风险评估、风险响应以及风险监控四大环节。其中风险来源、类别等因素是通过风险识别予以确定;风险评估则以定量方式对单个风险分析后，以此确定出发生机率及其影响程度，同时以定性方式对风险集进行评估后，最终将风险等级表列出;风险响应是在风险识别与评估的基础上，以降低风险损失为目的，根据风险性质而采取的处理措施;风险监控是指针对风险计划，以控制和消除风险因素与风险事件为目的而采取的措施，其可能需要对原风险应对计划与项目实施方案进行修改。

⑵从一定程度上讲，风险管理体系既开放而又闭环，开放性在于其和外界环境及項目管理的其他内容呈相互影响、相互交流的关系;而闭合性则表现在项目风险管理是在“识别 评估 响应（应对） 监控”的不断循环中实现管理水平的提升。对于风险管理体系的实施，其过程既强调计划性，又注重随机应变，受房地产项目点多、线长、面广等特性的影响，项目风险的管理必须依靠于科学的管理计划，但是又在项目内、外环境的不断变化下，项目风险管理体系又必须时刻处于动态变化与循环过程中。

3.2管理步骤

3.2.1风险识别

风险识别为风险管理的基础工作，主要职责是对风险来源、类别等因素的确定，具体是通过风险信息的收集，将风险因素综合确定并编制出风险识别报告。基于房地产开发项目实施过程的分解，其不同阶段拥有不同的风险因素，而风险分类的依据同样存在差异。

3.2.2风险评估

风险评估是利用定性与定量的方式对项目风险综合分析后，以此估算出风险发生的机率及其影响程度（即损失量），同时以此为依据确定出风险量与风险等级，从而进行项目风险的专替估量，对所面临的风险进行排序并实施差别化应对措施。风险评估应贯穿于房地产项目开发与建设的全过程中，常用方法有损失估计法、概率分析法、趋势分析法、敏感度分析法以及盈亏平衡分析法等。

3.2.3风险响应

风险响应是针对项目风险所采取的应对措施，具体内容见第4节。

3.2.4风险监控

针对风险计划执行的情况，风险监控的目的在于通过风险管理过程的动态监督与控制，以此优化管理措施、提升管理水平。项目风险监控过程中，风险应对措施不仅要以风险应对计划为依据进行制定，同时还需随着项目的推进不断修正风险识别与评估结果，从而及时完善風险应对计划，即是在动态循环过程中实现项目风险的有效管控。

4、地产开发项目风险应对措施

4.1风险回避

风险回避是根据风险预测评估，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止或改变开发项目条件，避开风险源从根本上消除风险隐患的措施，属消极的防范手段。通常可能发生的事件损失程度和发生概率太大，又无适当的风险管理措施可用时，常采取风险回避措施。风险回避一种是放弃或终止可能引起风险损失的活动，另一种是改变活动方案和目标。需要指出的是，风险回避虽然能避免损失，但同时也失去了获利机会。

4.2风险控制

风险控制是积极的风险管理措施，是在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制分为风险预防和风险抑制。风险预防以降低风险损失发生概率为目的，风险抑制以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，成本低、效益好，不会产生不良后遗症，房地产开发过程中应优先采用风险控制措施。

4.3风险转移

风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况采取适当的形式，合理转移风险。采用风险转移的情况：①风险的转移方和风险接受方之间的损失可以清楚地计算和划分;②被转移人能够且愿意承担适当的风险;③风险转移的成本低于其他风险管理措施。

4.4风险自留

在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留具体措施有：自己保险、损失摊销、借款补偿、自负额保险。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

结语：

总而言之，对于房地产开发项目而言，受其投资规模大、建设周期长以及涉及范围广等自身属性的影响，在开发全过程中不可避免的会伴随各种风险。在此情况下，为提升风险管理水平，实现项目风险的有效管控，房地产开发企业必须建立完善的风险管理体系，以实时、动态、系统以及全方位的管理措施主动防范和控制风险，以此提升企业抗风险能力，实现可持续发展。

参考文献：

[1]何孝.对房地产开发项目管理难点的探讨[J].中国房地产业，2015，09：85.

[2]杨鹏.房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策[J].中国市场，2014（42）.