从雄安看未来的住房制度改革模板

东东

1月24日，新华社受权发布《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》。《意见》指出，设立河北雄安新区，是深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。

《意见》对支持雄安新区全面深化改革和扩大开放做出重要部署，提出了九项共35条重点任务。其中，在完善城市治理体系、建设现代智慧城市方面，《意见》指出，要构建新型住房供给体系，并提出了从住房制度到严控商业房地产开发，从土地供应到投融资机制、税收金融等多方面的政策思路。在上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进看来，这既是雄安新区住房市场改革的方针，也可以理解为后续全国住房改革的一个标准模板。

从《意见》的指导政策来看，构建新型住房供给体系，实践房地产长效机制和住房制度改革，离不开四大要点。

坚持“房住不炒”的定位

《意见》强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。

从2016年的中央经济工作会议首次提出后，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，一直贯穿了历年来的党中央和国务院的重要会议和文件。

严跃进对此表示，此次政策也和中央此前住房政策一致，继续强调“房住不炒”的概念，同时也强调了职住平衡的要求。这实际上是此前住房制度改革的重要内容，充分说明了未来此类区域住房市场改革的定位和导向。

共有产权房要加大力度

《意见》指出，要针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。

作为政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房，共有产权房逐步剥离了房子的金融属性，让房子回归居住的属性。因此，最近几年，共有产权房在北京、上海、江蘇、广东、福建、山东等多个省市的供应和供地比例越来越大。

此次雄安做为全国唯一一个明确个人住房以共有产权住房为主要形式的城市，在严跃进看来，《意见》政策明确了租购并举的概念，而且很强调了共有产权住房的概念，从过去中央的精神基调看，共有产权住房发展是坚持因地制宜的导向。

此外，《意见》还提出，雄安严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。严跃进表示，这里应该把商业房地产理解为包括住宅、商业、办公等业态的房地产，即盈利性的房地产项目。类似做法也说明未来会从租赁住房和共有产权住房发展角度出发，适当限制其他种类的住房发展。这也和政策中提到了“严控周边房价”、“严防炒地炒房投机行为”等密切挂钩。

完善土地供应与利用政策

《意见》指出，要制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。

这也就是说，土地供应政策首先需要与多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度相配套，在这方面，目前已经在进行的租赁用地、集体建设用地、企事业单位自有土地的各项探索，未来或许会有更深入的实践。

此次政策还提到了完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化的土地利用和供应模式，严跃进表示，这也是相对丰富的土地供应模式，对于后续土地市场的灵活利用，以及稳定土地市场的价格等都有积极的作用。

深化住房金融体制改革

在投融资机制、税收金融方面，《意见》指出，创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。

严跃进表示，此次政策明确了支持REITs产品的发展，所以定位是比较高的，这也是住房金融体制改革的重要导向。对于此类产品来说，全国也有创新，但是试点不多。而雄安新区在这一领域定位相对高，未来也利好住房制度的改革。

此外，《意见》还强调，支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。严跃进称，对于住宅政策性金融机构，可以理解为住房银行。后续在公积金制度发展的基础上，预计雄安在此类住房银行设立和功能完善上，会走在全国前列。这也是当前住房金融改革的一大亮点。

（本文来源：中房网）