新常态背景下房地产投资项目全过程风险识别与防范

周艳恒

摘要：房地产业是我国的支柱产业，是带动国内经济增长的重要力量，并且与广大民众的生活息息相关。房地产行业存在资金投入大、项目周期长的特点，这样受市场、环境、政策等的因素较大，而面临的风险也较多，这都会给房地产项目造成制约，影响其进一步发展。新常态背景下，房地产将如何投资，怎样进行风险识别和防范，本文我们将对此进行详细风险和探索，并提出合理化建议。

前言：在我国目前的经济发展形势下，房地产行业的问题变得越来越凸显，从项目的规划、预算到项目施工、验收，周期长，在项目进行的各个环节都可能面临风险，比如资金风险、施工风险、财务风险等等，因此房地产企业更应该加强风险识别，寻求更好地规避风险的手段。通过本文的分析和思考，希望能够对我国房地产投资项目将面临的风险进行有效的防范提供参考和借鉴，有助于房地产市场实现更好的发展。

一、 房地产投资项目风险识别概述

房地产投资项目风险识别在项目前期、项目中、項目后期都需要进行。房地产投资项目的各个环节都有可能引发风险，造成房地产企业的经济损失。因此，从项目开展前后项目结束后都有秉承谨慎原则，纵观全局，通过定性、定量分析，甄别可能存在的潜在风险，做好风险评估和风险防范方案。新常态背景下，房地产企业更好加强风险管理，建立风险预警机制，保持在房地产市场的竞争力。

二、 新常态背景下房地产投资项目要进行哪些风险识别

（一）项目开展前的风险识别。房地产企业首先要参与竞标，中标后才有开发权。房地产企业一旦开始准备进行项目建设，就要考虑项目开展前的准备工作。在此阶段，房地产企业也要注意风险因素的影响。

1、国家政策的变化。房地产产业的发展对我国经济产生了巨大的推动作用，近年房地产市场火爆，国家重视房地产市场的发展，为推动房地产产业更稳定、健康的发展，国家陆续出台了一系列经济政策。比如限购令、增加土地供应、营改增等等多项政策的出台影响了房地产市场。限购令的出台就影响了房地产市场的供求关系；营改增给房地产企业降低了税负；增加土地供应对房地产企业的土地成本产生了影响。因此房地产企业要时刻关注国家政策的变化，新政策的出台可能对房地产市场产生不小的影响，也可能造成房地产市场新一轮的洗牌。面临生存和发展的压力，项目开始前，房地产企业要统筹规划，综合分析，立足自身，根据经营实际选择项目开发的时机，要随时面对政策的变化可能造成的影响而做出应变，提高自身应对风险的能力。

2、经济局势复杂，房地产企业可能面临金融风险。我国处于经济转型期，经济下行压力加大，房地产企业经营困难，面临一定的资金压力。房地产企业投资开发楼盘需要注入资金，资金部分来源于银行。近几年，银行等金融机构贷款利率提高，对房地产行业的贷款条件提高。金融行业对个人或企业失信的制约和监督力度加大，对房地产企业贷款审批更加严格。部分中小企业可能由于资质或经营状况不佳很大得到金融机构的资金支持。而房地产企业获取资金的渠道较为单一，大多通过银行信贷，这就造成了房地产企业对金融机构，特别是银行依赖程度较高。房地产项目时间长、规模大，资金投入大，房地产企业的施工完全资金自行解决的概率几乎为零，房地产企业离不开金融机构的资金支持。新常态下，房地产企业尤其小企业面临一定的金融风险。

（二）项目过程中的风险识别。房地产项目施工过程中面临的问题更加复杂，风险因子更多，主要有以下几项：

1、市场风险中的价格风险。建材市场价格是随时变化的，房地产项目工程工期长、所需建筑材料量大，受市场变化影响较大。市场上建筑材料价格难以稳定，建筑材料价格会随着市场需求的变化不断变化。建筑材料价格上涨，建筑工程也会因为建筑材料价格的上涨而增大成本。市场风险中的供求风险。房地产企业在进行项目开发前一定要进行当地市场考察，对市场的供求关系了解清楚。部分房地产企业没有进行市场调查，只是追求房地产行业的高利润，盲目进行房地产开发。结果项目完成后，发现当地市场房地产库存较大，新建住房难以消化，造成房源的积压，资金难以收回，对企业的造成巨大的发展压力。因此房地产企业在进行项目施工时要做好充分的市场调研，尽量规避市场风险的影响。

2、项目施工风险。部分房地产企业在管理制度方面存在漏洞，导致在项目施工过程中混乱。管理上的无序可能导致施工过程中资金分配不合理、建筑材料采买无序、施工过程监管不力、建材资源浪费、施工过程偷工减料、项目外包、资金拖欠等问题。最终造成施工项目存在安全隐患、与原有的设计结构不符，甚至出现项目无法顺利完工，出现安全事故、引发经济纠纷、项目变成烂尾楼等现象。这可能对房地产企业造成重大经济损失，甚至导致企业无法正常经营。

（三）项目完成后的风险识别

1、房地产项目竣工验收审计风险。房地产项目工程完工后要进行工程质量验收、结算审计。房地产项目可能有一个或几个施工单位合作完成，在项目完成后，会由审计机构进行验收审计。部分施工企业可能存在偷工减料或未按正规工序。这就需要审计人员要坚持原则，认真结算审计，同时这也需要审计人员较高的业务能力。个别房地产企业在施工过程中为了谋取更大的经济利益，可能存在偷工减料，而在项目完成后未按照相关规定进行审计的现象。这样严重的违规行为极容易造成严重的质量事故，造成不良影响。

2、房地产的销售风险。随着这几年我国房地产市场的蓬勃发展，各地不断开发发源，各地房地产库存见涨。现在各地的房地产市场销售状况不同，一线二线城市销售压力较小，三线四线城市销售压力较大。由于现在房地产市场库存较大，房地产销售较为困难，甚至出现了很多有价无市的现象。房地产企业投入较大，一般希望尽快的资金回笼再进行其他的投资，但现在的房地产市场堪忧，如果没有很好的促销手段，房地产的销售将漫长而久远，这对房地产企业带来了资金的压力，不利于其后续的发展。

三、新常态下房地产投资项目全过程风险防范策略

（一）房地產企业在项目开发过程中尽可能回避风险。从项目开始造价预算到项目开发中建材的购买、工程的施工再到后期的验收，房地产项目全过程较为复杂，环节众多，难以把控。房地产企业首先要立足自身实际，充分考虑自身经营状况及未来发展需要，在风险与收益比较后，果断规避风险来源，将风险的产生扼杀于摇篮中。房地产企业在进行项目开发过程中可能会面临风险或责任较大的施工难题，在这种情况下，房地产企业可以将部分工程进行转包，让其他企业承接风险点。哪怕利润再高，房地产企业也要避免大的风险，而最大程度的保障自身的经济利益。

（二）房地产企业可以通过合法的途径进行风险转移。一般房地产企业进行风险转移的方式有三种：合同形式、财务责任形式、保险形式。房地产企业对施工项目进行转包，在双方合作过程中，签订合同，这便是合法的风险转移形式。通过签订合同，房地产企业可以将存在较大风险或施工能力不足的情况下将项目承包出去，这样风险也随着转移。合作双方通过合同达成协议，合同明确了两者的责任和义务，是项目工程中常见的形式。财务责任形式是指房地产企业为了筹措充足的资金，避免在项目开展过程中发生资金断裂而进行的寻求资金支持的形式。房地产企业通过寻求合作伙伴一起进行项目开发，最大程度的保证了在项目实施过程中资金的充足。房地产企业与合作伙伴一起进行项目开发，风险分摊，这样房地产企业自身承担的资金风险大大降低，也有利于自身的安全经验。同时风险的转移也意味着收益的转移，这就需要房地产企业认真思考，从自身的经营实际出发选择合适的规避风险的方式。保险形式的风险是指房地产企业通过进行施工项目的投保，将风险转移给保险公司的行为。房地产企业为避免项目施工过程中出现事故或意外，通过购买保险将风险转移给保险公司，这是一种较为常见的风险规避的商业行为。投保可以降低企业的经营风险，风险由保险公司承担，这自然是不错的商业经营手段，对于工期长、投入大的房地产企业来讲，保险公司也是一项不错的选择。

（三）房地产企业项目开展过程中要尽量加强风险控制，降低风险带来的影响。一方面，房地产企业要及时关注国家政策的变化，掌握市场动向。积极利用当地财税政策、金融政策的红利获得资金支持、降低企业税负，获得更大的经济效益。关注当地市场土地价格，优化投资结构，尽可能避免由于市场波动带来的经济风险的发生。另一方面，房地产企业在企业内部要加强制度的约束，建立严格的管理体系，从制度上明确岗位责任。在项目施工过程中，严格要求工作人员按照要求和工序进行施工，严禁资源浪费，现场检查人员要严格监督，提高项目施工的质量和效率。从根源上杜绝质量问题，最大程度的保障项目施工的正常进行。同时在项目进行过程中，尽量避免分包、转包施工的发生，除非房地产企业由于人力、物力的限制在工期内难以完成。分包、转包施工的存在，不可避免的会出现施工质量难以统一的现象，容易发生管理上的混乱。尤其个别小企业承包后，为了自身利益可能存在偷工减料的现象，这就容易造成质量不合格，达不到工程质量要求。因此房地产企业在项目开展过程中要严格要求，利用制度的约束加强企业内部控制，尽可能降低风险的发生，减少企业的经济损失。

结论：房地产企业投资项目全过程问题较多，内容复杂，很多环节都存在经营风险，可能引发企业经济危机，造成经济损失。新常态下，房地产企业面临更加严峻的市场环境，需要更加严格加强自身要求，提高经营和管理水平，提高企业风险识别和防范的能力，为房地产企业的战略发展和转型做好准备，也为了我国房地产行业的健康持续发展不断努力。

（作者单位：四川绵阳西南科技大学经济管理学院 ）