“公摊面积”会取消吗

王纯

对于房屋公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规，往往使其成为房地产交易过程中争论的焦点，多年来其中的糊涂账一直就没算清楚过。最近，题为“买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的‘公摊面积到底怎么来的？”的文章在网络热传，激起了很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积问题的关切？

一石激起千层浪

2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意見，意见反馈截止时间为2019年3月15日。征求意见稿一石激起千层浪，“取消公摊面积”这一话题再次被热议，住建部的发文是否意味着住宅交易面积将从建筑面积变为套内面积？长期被市场诟病的公摊面积是否将会取消？

根据2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。此外，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）。这意味着不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由消费者埋单。

目前我国除了重庆等少数地方以外，买房计价时都是按照建筑面积来算，而不是套内面积。从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨甚至超过了30%。据媒体报道，甚至有些地方的楼盘公摊系数甚至超过50%，本来居高不下的房价已经让购房者望而却步，隐性的公摊面积更是雪上加霜，让人苦不堪言。

房子公摊面积应该是现在所有购房者都关心的一个问题，如果说房价上涨还能看得见、感受得到的话，公摊面积则是一把“杀人于无形的剑”，对购房者的利益有着较大的损害。一套100平方米的房子，实际套内面积可能只有70—80平方米，其余20%—30%就是常见的公摊比例。随同住房和城乡建设部此次发布的38项强制性工程建设规范的征求意见通知，有一份详细的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这将从实质上取消公摊面积的说法，交易时一律以套内实际使用面积来计价。另外还提到很重要的一点：过去的规定是六层楼以上装电梯，现在更改为“四层楼以上住宅应装电梯”。

根据这次征求意见稿的要求，既然四层楼以上都要装电梯，那么未来除了少数别墅、联排之外，所有的房子都会有电梯，住宅的公摊面积比例平均下来达到20%。当然，如果是别墅或者墙面比较厚的房子，大概有30%，而南方一些城市通常墙体较薄，大概在18%左右。所以，按照现行的按照建筑面积销售的政策，买100平方米房子，实际只得到套内使用面积70平方米是完全有可能的。公摊面积的长期存在并不意味着这种情况是合理的。值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，而且未来在支出取暖、物业费时也会付出更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者还会遇到更多的问题，也会因此引发更多的供需矛盾。

长期以来，开发商们一直都习惯用建筑面积来计房屋的单价，喜欢用“公摊面积”这个障眼法，鼓吹中国房价在国际上不高的虚假现实，然而，美国、日本、英国、欧洲大陆的住房面积一律指的是套内使用面积，这些国家的住房刨去气候和人居环境因素不论，单就房价本身与我们也并没有在一个基准线上作对比。

取消“公摊”房价会降吗

也有人担心假如降低或取消了公摊面积，可能会让开发商忽视公用设施部位建设，降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。但其他国家的经验表明，在市场经济中，开发商可能不会为图求眼前利益而将各种房屋配套设施的质量进行“缩水”，因为这样购房者肯定不会答应。为了生存和获得更多的利益，开发商通过提高房屋品质而拓展市场才应该是更为理性的选择。至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

西南财经大学刘璐教授认为，“告别公摊”的说法其实是不太准确的表述，因为类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的，只能说按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的房屋的面积有更清晰的了解，避免因公摊率的说不清道不明而导致“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。住房和城乡建设部出台的取消“公摊面积”的征求意见稿这一举措，不仅有利于落实“房子是用来住的，而不是用来炒的”这一宏观指引，更会带来行业巨变。政策的一小步会将房产市场推进一大步，同时，也会对未来作为楼市调控长效机制的房地产税的征缴奠定基础。

总之，取消公摊面积，势必会极大地影响到房产税的免征面积。任何国家对于房产税的征收模式，都允许存在一定额度的免征面积，我国也不会例外。个人首套住房可能会政策性的免征一定面积，或许是30平方米到60平方米不等，而这个免征面积究竟是按照建筑面积计算还是按照实际套内面积计算，可谓有天壤之别。另外需要说明的是，取消公摊面积并不会影响单位征收面积上的房产税的实际征缴额，因为按照此前财政部的表述，我国房地产税将按照评估值进行征收，所谓“评估值”，即房价总额，它并不会受到公摊面积或套内面积大小变化的影响。