投资性房地产计量模式转变趋势探析

刘旭原 王顺和

[摘要]由于改革开放的不断深入，我国市场经济有了较快的发展，市场经济的不断完善也使房地产市场进入了一个繁荣期。2006年，财政部颁布了新会计准则体系，规定了投资性房地产在会计核算上采用成本计量模式和公允价值计量模式。自准则实施以来，我国大多数企业选择成本计量模式对投资性房地产进行计量。2014年，财政部颁布《企业会计准则第39号——公允价值计量》：一方面，体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势；另一方面，也体现了我国部分企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式的趋势。文章分析了投资性房地产计量模式转变的原因，提出了公允价值计量模式存在的问题，为进一步完善计量模式提出了建议。

[关键词]投资性房地产；成本计量；公允价值计量；模式转变

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911029

1投资性房地产计量模式现状

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年财政部颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3）中规定了我国投资性房地产在会计核算上采用成本和公允价值两种计量模式。自准则实施以来，我国多数企业采用成本计量模式对投资性房地产进行计量。在成本计量模式中，企业拥有的投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。在公允价值计量模式中，买卖双方接受在公平交易条件和自愿的情况下所确定的价格。与成本模式计量相比，公允价值计量模式不仅考虑了市场的实时变化，也考虑了未来影响。会计准则中规定，一家企业只能使用一种投资性房地产计量方法，只有公司财务发生重大变动等特殊情况时才能依据会计准则进行计量模式的变更。

随着经济的快速发展，繁荣的房地产行业促使房地产价格不断攀升，绝大多数房地产的现行价格已远远超过其历史成本。采用历史成本计量模式的房地产价值难以反映房地产的现行价值和准确的财务信息，也不利于投资者做出正确的决策。2014年，财政部颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》来规范公允价值计量，对计量方式、估值技术等多个方面进行了明确规定，不仅体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，同时也体现了投资性房地产公允价值计量模式是大势所趋。在新会计准则发布后的四年时间里，越来越多的企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。

2由成本计量模式转向公允价值计量模式的原因

21会计准则的推动

随着会计准则的颁布与实施，对投资性房地产两种计量模式都做出了明确的规定与要求。所有企业均可采用成本模式计量投资性房地产，只有满足一定条件后，才可采用公允价值计量模式。当前多数企业把投资性房地产作为增值收益或寻求收益的一种手段，本质上不同于固定资产和无形资产等。近几年，由于国外掀起了公允价值计量模式的热潮，导致公允价值计量模式在国内受到了越来越多的关注。随着新会计准则的实行，我国房地产行业出现了向公寓价值计量模式轉变的导向，同时也进一步体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势。

22提高财务信息质量

由于我国房地产行业的繁荣发展，当前市场的现行价格已和历史成本不符。因此，采用成本模式计量难以反映其当前价值。而在公允价值计量模式中，考虑了当前市场环境以及未来影响，体现了公允价值与市场波动的密切相关性。因此，采用公允价值计量模式，可以提高企业财务信息的准确性与及时性，有利于企业管理者和投资人及时了解企业的真实财务状况和经营业绩。

23改善融资环境

房地产企业在不断发展壮大的过程中会有强烈的资金需求，而当自身持有的资金无法满足时便需要进行融资。一般情况下，外部融资的方式主要有发行股票、债券、银行贷款等，由于发行股票程序繁琐、方式复杂、花费较高等原因，多数企业更倾向于银行贷款来获得资金支持。然而银行会对申请贷款企业进行严格审核，企业财务报表必须达到一定的标准才能贷款，尤其会注重财务报表中的资产负债率，资产负债率越高的企业，受到的限制越多，获得贷款的难度也越大。因此，一些企业会变更投资性房地产计量模式，转变为公允价值计量模式，因为当前我国市场环境下，房地产公允价值通常高于其历史成本。经过计量模式的转变后，企业会提高资产总值，从而降低资产负债率，获得银行贷款，改善融资困难的窘境。

24提高经营业绩

在成本计量模式下，需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等处理。然而在公允价值计量模式下，不需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等会计处理。只需在资产负债表日时将投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，并把差额计入当期损益即可。由于我国当前市场环境下投资性房地产的市场价格远高于其历史成本，因此通过由成本模式计量转变为公允价值模式计量可以明显增加企业当期的利润，同时在财务报告中提高了经营业绩。

25如实反映资产现行价值

在成本模式计量下，在以取得投资性房地产的历史成本确认其入账价值，之后进行计提折旧和摊销，对于存在减值迹象的需要在期末进行减值测试，并计提减值准备，若在后期发现资产价值有所恢复或提升也不得再转回。在公允价值计量模式下，投资性房地产的现行价值会随市场波动而变化，在资产负债表日的市场价值会如实将资产现行价值反映在企业的资产负债表上。基于实质重于形式的原则，只有采用公允价值计量模式才能如实反映资产的现行价值，这有利于利益相关者做出正确决策。

26提供了盈余管理空间

盈余管理是企业管理层在法律法规和会计准则允许的范围内，通过会计估计，利用会计政策等手段对会计收益信息进行调控，从而在短期内实现利益最大化的一种行为。当房地产市场不景气或企业经营状况较差时，利用会计政策转变投资性房地产计量模式，由成本计量模式转变为公允价值计量模式，可以在短期内迅速提高业绩，美化财务报表，扭亏为盈。由于当前市场发展的不完善与监管制度的不规范，导致了通过变更投资性房地产计量模式而提供了盈余管理空间。

27管理层偏好

企业经营业绩的好坏与管理层的收入和晋升密切相关，有时管理层也会是利益相关者。因此，对于管理层来说，提高企业经营业绩，实现利润最大化是首要任务。但是在成本模式计量下，投资性房地产的账面价值只会因折旧而不断减少。然而，在公允价值计量模式下，结合我国当前投资性房地产公允价值远高于其历史成本的状况，通过转变计量模式可以迅速实现利润的提高和业绩的改善，从而有助于管理者实现某些目的。

3转变计量模式产生的影响

31对财务报表的影响

公允价值计量模式是在每期的资产负债表日确定公允价值，调整投资性房地产的账面价值。由于我国房地产市场存在较强波动性，对于拥有较多投资性房地产的企业会影响其利润表中当期会计利润的数额。当前市场环境下，多数投资性房地产现行的公允价值会高于其历史成本，在转变为公允价值计量模式后，企业会出现资产总额增加的状况，从而影响了财务报表中的资产负债表。资产总额的增加直接影响了资产负债率的降低，有助于企业降低财务风险，拓宽融资渠道。

32对经营状况的影响

由于当前我国资本市场中具有ST制度，部分ST企业为早日摘帽会选择利用转变投资性房地产计量模式的手段，由于当前多数投资性房地产公允价值高于历史成本这一因素，从而大幅度提高了利润指标，短期内迅速改善经营状况，实现扭亏为盈，成功摘掉ST“帽子”，保住上市资格。

4 完善投资性房地产公允价值计量模式的建议

41完善相关的会计准则

随着新会计准则的颁布和实施，与国际会计准则相比，我国会计准则中对投资性房地产公允价值的应用仍缺乏详细的规定，可操作性较差，如在房价发生波动时如何判断为正常波动还是非暂时性的上涨或者下降呢？由于准则中缺乏对投资性房地产公允价值具体的披露、审计规定细则，从而增加了企业对投资性房地产后续计量的难度。另外，由于对投资性房地产公允价值取得方法不一，导致了现值技术运用的主观判断性较大，可靠性较低，增加了公允价值在实际操作中的难度。因此，为了进一步使投资性房地产公允价值计量得到广泛使用，务必完善相关的会计准则，与国际会计准则接轨。

42加强公允价值监管，避免利润操纵

公允价值计量模式的应用使企业相关的投资性房地产账面价值得到了提高，这有利于企业的经营和声誉。但与此同时，这也给那些想趁机虚增利润、美化财务报表的企业可乘之机。加上目前我国资本市场制度仍不健全，不能及时发现和处理利用公允价值进行利润操纵的企业。因此，必须加强我国市场经济下公允价值的监管，提高监管力度，对那些进行利润操纵和违反会计准则的企业必须严惩。

43提升会计人员的专业素养

很多企业对投资性房地产不采用公允价值计量模式是因为在公允价值评估方面人才匮乏，评估成本高。在我国市场环境下，想要实现公允价值的运用，必须提高相关人员专业素养，会计人员不仅需要必备的知识水平，还需要具有准确的职业判断能力。因此，需要对估值人员进行关于公允价值处理方法和程序的培训，带动评估机构的兴起。同时，鼓励企业培养高水平的评估人员，并成立专有的估值团队。

5结论

新会计准则的实施，使我国企业对投资性房地产呈现出由成本模式计量转变为公允价值模式计量的趋势。但由于我国当前新兴市场经济不健全，对公允价值应用的规定还不完善。因此，合理使用公允价值计量模式需要相关的政府部门进行正确引导，进一步完善相关会计准则，营造健康的市场环境，为公允价值体系在我国的广泛運用提供强有力的支持。

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