富力地产 债务压城

谢泽锋

回想起当年联手孙宏斌抄底王健林的风光，富力掌门人李思廉恐怕不会预料到当前的乌云笼罩。

截至2018年三季度，富力地产（02777.HK）负债合计达到了2863.21亿元，同比噌长30.57%，创下历史新高。

近一年来，富力地产频频发债融资，大有借新债还旧债之势。而与此同时，公司经营性现金流连续流出。去年三季度末，公司短期借款达到180.81亿元，同时账面仅有192.24亿元现金。

在恒大、碧桂园、万科等龙头房企均着手去杠杆的时刻，富力地产却背道而驰，花费近200亿收购77家万达酒店。债务围城，富力落入窘境。

光辉不在

十年前，富力地产还是令业内敬仰的“华南五虎”之一。

2007年，富力地产在房企排名中位列第四，仅次于万科、绿地和中海，当年恒大和碧桂园都排在富力地产之后。

然而，此后富力地产却止步不前，甚至排名一度倒退，领先的步伐逐步放缓。十年后，富力地产勉强维持在地产销售Top20。

错过黄金发展期，再想弯道超车已成为不可能。

根据克尔瑞数据显示，2018年中国房地产企业销售排行榜中，富力地产以1415亿元，排在第19位，仅比排在20位的泰禾以及正荣集团多出不到100亿元的销售额。

而曾经的追赶者，恒大、碧桂园乃至新晋的新城控股、阳光城都远远超过了自己，恒碧万融四巨头的格局已然形成。错过黄金发展期，再想弯道超车已成为不可能，况且行业已经进入下半场。

新年伊始，各大房企就已嗅到了一丝寒意。近期，许家印更是宣称，恒大所有住宅项目均可打9折销售，更加凸显了销售压力。

2月17日，富力地产发布最新盈利警告，截至2018年底，富力地产的合并利润较2017年同期减少约60%。

根据富力地产的公告，主要因为公司在前—年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常陛交易相对较少。

但翻阅财报可以发现，自2017年开始，公司现金流就呈现流出迹象，富力地产虽不断融资，现金流却依旧没有转正。

“祸根”

故事的起因似乎就源于那场轰动的三方交易。

2017年7月19日下午，王健林、孙宏斌、李思廉三位中国房地产大佬握手成交，完成了中国房地产史上最大一笔交易。

万达将旗下文旅和酒店两部分资产以637.5亿的价格转让。融创以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，比此前的作价高出48%，融创同时还承担其中的454亿元贷款。富力则以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权，仅相当于此前作价的六成。

六折甩卖，坊间直呼“白菜价，绝对值。”富力地产在2017年报中称，“每间酒店支付的平均价格约为2.55亿元，其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元。”

富力地产联席董事长兼总裁张力也表示，“此项交易万达让了很大的利，双方是共赢”。富力同时还是万达集团的高端品牌丽兹卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

接收万达酒店资产后，富力地产董事长李思廉表示，会“—如既往将旗下的每一家酒店都打造成城市的标杆”。

但外界分析认为，资产包中的酒店项目，有相当部分位于二、三线城市，因此这会给其带来不小的运营压力。这也被认为是酒店资产大幅折价的主要原因。

而对于融创来说，酒店管理需要大量资金沉淀，同时要求较强的运营能力，而对于缺乏酒店管理经验的融创来说，并不适宜接手。王健林曾向媒体表态，“卖了该卖的，留了该留的。”孙宏斌也曾表示，“我就是不想要（万达）酒店资产。”

富力接盘时，万达的酒店资产并不赚钱。而富力地产自身的酒店业务也不理想。2012-2017年，富力酒店業务连续6年亏损，2017年酒店营收刚刚过20亿，亏损额也始终在2亿元左右徘徊。

2018年前三季度的270天里，每天要还1468万利息。

而这次收购之后，富力的负债率就持续上升。看似捡了便宜，但却又遇上了资本寒冬，只得负重前行，融资输血迫在眉睫。

频频输血

吃下万达酒店资产后，富力胃口不减，依旧“买买买”。2018年3月，富力57亿收购海航资产;2018年5月，富力再以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块，高调进入医疗领域。

但目前看来，逆周期扩张并没有给企业带来足够的经济回报，反而酿下苦果，偿债高峰遭遇融资趋紧，双重压力吞噬着富力的利润。

据统计，近13个月以来，富力地产融资近800亿元。

这背后除了还债，高增的财务费用也是不小的负担。据财报显示，2018年前三季度末，富力地产财务费用上升至39.64亿元，而其前三季度归母净利润才45.04亿元。也就是说，前三季度的270天里，每天要还1468万利息。2018年富力公开发债超过20次，融资500亿元以上，却并没有效改善企业的现金流水平，2019年的富力依旧倍感艰难。

曾经粤系房企富力地产与恒大地产、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎”。如今合生创展日趋没落，碧桂园、恒大高歌猛进。两极分化之下，富力能否王者归来？