谁是中国地王?

李东霖

資金是房企的“养料”，土地储备则是房企“生命之源”，经过2018年严厉调控的房地产行业，融资承压，土地降温，加之紧缩政策和中央要求“房住不炒”等理念，使得房企“马太效应”愈演愈烈。

每100元财政收入就有29元来自卖地，房地产对于中国经济至关重要。

对于前几年热闹喧嚣地王频出的房市而言，如今潮水退去才知谁在裸游，在2018年的大背景下，部分城市房价下跌，叠加“限价”政策的制约，加之本身的高负债经营，出现了普遍回款困境，很多房企甚至出现资金链断裂情形。

在这样的艰难境地下，谁是中国地王？更加显得弥足珍贵。

经历“至暗时刻”碧桂园仍然是房企当之无愧的销售之王。

销售地王

碧桂园（02007.HK）以销售流量金额7286亿元荣登2018年房企销售榜首，2018年是经历波折一年，遭遇过坍塌事件，股债双杀，市值一日内缩水213亿港元，作为业内“高周转”榜样，碧桂园的高周转被业内称为“345模式”，即拿地3个月开盘，4个月资金回笼，5个月资金再周转。

碧桂园从当初对规模的苛求，转向于对现金的渴望。碧桂园对营销的考核不再是销售额，而是权益回款、经营性机金流。

在这种模式必然导致喜忧参半的结果，于安全而言存在隐患，于业绩而言确无可挑剔，怎样找好平衡点是碧桂园经历风波后该深度考虑的问题，但无论怎样，经历“至暗时刻”碧桂园仍然是房企当之无愧的销售之王。

榜单上的万科（000002.SZ）以6069亿元的销售额排在第二名。去年，万科喊出了“活下去”的口号，但当这个成绩单出现在面前的时候，很多人感觉被忽悠，这句口号曾让很多中小房企瑟瑟发抖，认为连地产巨头都如此悲观唱衰，楼市寒冬可见—斑，不过万科一边喊着活下去，一边偷偷并购拿地，扩大土地规模，在2018年“拿地金额”中万科以1250亿元排在第一位。

甚至去年三季度开启了三起并购，默默拿出550亿元并购拿地，连续抄底华夏幸福、海航、嘉凯城（000918.SZ），这一系列动作看起来并不像在过冬，反而更像是在地产的寒冬里，玩起了大鱼吃小鱼的游戏。

稍逊于万科，但中国恒大2019年1月7日发布公告销售额实现5513亿元，超额完成了5500的年度销售目标，在现金流为王的房企中，手握2012亿元的现金储备，使其在严峻市场下稳健盈利的有力保障。

恒大一直以“全精装修”和“无理由退房”这样的刚需高性价比为主打，过去两年恒大一直在降负债，用低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”作为其独特经营之道，2018年提出“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，与此同时2019年恒大销售目标剑指6000亿。

据公开数据统计，光销售规模破千亿的房企就有32家，比2017年多出15家，接近90%的增长。

值得一提的，销售20强合计占top100榜单销售总额的55.1%，换言之，这个数据结合排名看出，表明龙头房企的市占率进一步集中和提升，资金和规模优势强劲，同时在严控政策下，更具强劲的生存空间。

土地储备之王

土地储备强者恒强。中国恒大以土地总货值3.4万亿排名第一，碧桂园以3.13万亿土储总货值位居次席，融创中国2.8万亿处在第三位。

有9家房企总的土地储备货值突破万亿，前10名土地货值接近20万万亿。

增速上看，大中型规模房企实现的土储总货值的增长，碧桂园、万科、融创中国、新城控股（601155.SH）4家企业土储增长均超过40%，值得一提新城控股不仅实现了超过80%销售增速，土储增速也超过40%，成为2018房企突飞猛进的超级黑马。

拿地方面，万科、碧桂园、保利优势延续，连续2年位列榜单前3。

中国中铁、广州地铁、华侨城等在积极布局、补仓土储，拿地金额同比增长均超过30%。

从拿地的地域分布上看，环渤海、长：三角、珠三角、中西部各有特点，其中长三角前10企业拿地总额3037亿元排在其他地域最前边，是房企重点关注区域，中西部、珠三角排在第2，中西部第3，环渤海地区拿地总额位居第4位。

绿城控股更为疯狂，仅仅半年拿到2200多万平方的总规划面积，比万科多出400多万，排名第一。

4个区域中万科、碧桂园都有上榜，中海地产以227亿元的拿地金额居环渤海榜单首位;保利发展以506亿元的拿地金额居珠三角区域榜首位;龙湖地产拿地则集中在长三角和中西部。

结合以上不难看出，不论从销售额的集中度以及土储总货值增速看，中小房企的未来生存环境不容乐观，国有房企、大型房企拿地积极，逆势补仓竞争加剧。

谁在领跑

2019年，房企拿地回归理性，新增土储金额和面积双双回落，龙头企业依旧强势，中小房企紧衣缩食，钱紧窄多的情形依旧会延续，过得好的仍旧是大型房企和国家队。

从销售数据上看，根据CREIS中指数据显示，1月，重点房企万科、保利、恒大依旧在榜单前3名，万科1月销售金额为488亿元。如万科这般的龙头房企销售依旧位列前茅，无可撼动。

截至2019年1月的半年时间内，全国拿地面积最积极的仍旧有万科的身影，保证冬储粮仓，努力活下去，万科在付诸实践，不过绿城控股更为疯狂，仅仅半年拿到2200多万平方的总规划面积，比万科多出400多万，排名第一。

从这半年的拿地额上看，现金流充沛是拿地企业的典型基础，万科以拿地总价1013亿元继续排在第1位，而华润、龙湖、华侨城和中海紧随其后。

开年1月，在拿地宗数上，恒大拿地数量最多29宗，开年后龙头房企拿地规模普遍增加，其中万科拿地25宗紧随其后，剩下的富力9宗，龙湖和碧桂园各7宗。

行业内的加速聚拢，其实已经让众多中小房企失去了竞争机会，谁是中国地王的问题早已揭晓，在房地产业已经固化结构的状态下，还会有黑马出现在地王榜单上吗？让我们拭目以待。