城市轨道交通建设开发模式研究

于鹏辉　黑桂芳

摘 要：随着城镇化建设进程快速推进，大量人口持续涌向城市，对城市交通带来了巨大影响，轨道交通逐步成为城市重要交通基础设施。选择合适的轨道交通开发模式，引导城市开发空间布局合理优化和土地高效利用，有效提供公共交通服务，对城市可持续发展具有重要意义。本文将借鉴先进城市轨道交通建设开发模式经验，并总结提出城市轨道交通建设开发相关建议，力争能为各地轨道交通设施建设提供良好借鉴。

关键词：城市轨道交通；交通建设；开发模式

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2019.14.092

1 导言

城市交通需求快速增长，导致道路交通拥堵、噪声扰民、空气污染等问题严重，使人们逐渐认识到，要解决好城市交通问题必须依靠公共交通。作为公共交通系统重要的组成部分——城市轨道交通，因其具有速度快、时效好、运量大、环境友好等特点，已然成为大众出行的首选。自“十二五”以来，我国城市轨道交通建设进入了快速发展期，研究行之有效的轨道交通开发模式，成为当前国内城市城镇化建设开发新方向。香港、东京、深圳等地在城市规划、土地确权、投融资模式、项目实施、管理体制方面积累了大量建设管理经验。

2 轨道交通建设模式经验借鉴

2.1 香港

香港轨道交通建设采用“地铁+上盖物业开发” 开发模式，以上盖或周边物业开发为主。香港政府授予香港地鐵公司一定的沿线物业开发权，在建设前按溢价前的地价向政府缴付地款，建成后再利用物业升值收益再建设新地铁项目。轨道交通不但可发挥公共交通服务功能，其配套商业项目带来的利润，还可以补贴其他公共服务项目。该模式常见于城市中心区的地铁和轻轨站点周边，常包括与地铁直接相连的各类商用建筑物、构筑物以及配套设施及场地。

2.2 东京

东京轨道交通建设采用“地铁+沿线土地综合开发”开发模式，以沿线土地综合开发为主。东京主要是由政府赋予私营铁路公司专营铁路沿线土地、享有土地增值收益的权利，私营铁路公司一次性收购铁路沿线的新城土地，并与其他新城土地所有者组成联合公司，共同承担铁路沿线建设及基础设施配套建设。该模式常见于大都市区的通勤铁路和城际铁路站点周边，物业开发主要是站点核心区范围内的大型土地综合开发。

2.3 深圳

深圳轨道交通建设采用“地铁+物业开发”开发模式，在设计、融资、建设和运营的全周期将轨道交通与土地利用整合，满足地铁站点综合交通功能的前提下，将站点与物业一体化综合开发，用物业收益来反哺轨道交通建设运营，颠覆了以轨道交通基础设施为主的单一模式。建立了政府与地铁公司土地溢价回收利益分配机制，既提高个体项目土地增值潜力，也兼顾城市宏观层面社会、经济发展目标。详细规划及工程可行性研究与沿线物业开发的规划和设计同步，根据轨道线路走向调整拟开发用地的位置、规模、开发强度，或者根据供地条件和开发潜力来调整轨道站点或车辆段的具体位置。

3 轨道交通建设开发的建议

3.1 建立有效的跨部门协调机制

轨道交通建设是一项周期长、涉及面广的系统工程，其站点及周边土地综合开发利用项目涵盖规划、审批、建设、运营过程，涉及项目审批、项目融资、财务规划、用地规划、轨道规划、土地供应指标、房地产市场、市政配套等多个业务领域，对应发改、财政、国土、规划、交通等多个政府部门，还有项目公司参与，因此要增强各部门之间的协调沟通，建立有效的跨部门协调机制，保证轨道交通规划实施的连贯性和可行性。

3.2 倡导综合开发建设的理念

坚持轨道交通总体规划，统筹规划，按照市场化、集约化基本思路，树立城市轨道建设综合开发理念，将轨道交通建设与沿线土地进行综合开发，通过城市轨道建设带动沿线物业的开发，以物业开发增加城市轨道交通建设，两者相互带动促进，有效实现土地增值效益。同时要将资源进行合理分配，一方面对站点周围进行高容积开发，另一方面在一定程度上提高站点各层空间的高利用率。

3.3 做好各阶段各领域重点研究

前期阶段做好整体线路、车站设计和车辆段、停车场用地评估等研究。沿线物业综合开发方面，做好重点地块概念性规划设计，明确地块特色价值，开发定位、内容和时序。道路交通方面，调查确定交通需求总量与方式，优化车站交通接驳功能。投融资领域，分析比较国内外同类项目投融资模式及补贴政策，开展公私合营及“地铁+物业”模式的经济、财务及法律法规和政策研究，提出初步投融资建议及框架方案。分析沿线地块土地收益，并对重点地块进行地价评估、盈利及财务分析，研究提出具体可行的投融资模式及实施方案。

3.4 充分发挥内外部咨询力量

建议着重扶持和培养了多个本地规划设计咨询机构，为规划和实施地铁加物业开发提供了关键的土地出让政策、地铁加物业开发规划等前期研究，并在规划到初步设计的全过程协助政府。在私营部门，涉及基础设施融资、TOD规划、物业开发方案等领域的咨询机构，作为本地规划设计咨询机构的补充，分别为政府和项目企业提供了研究支持与咨询建议，为地铁加物业开发实施奠定基础。充分挖掘公共政策和私营咨询机构的参与和献计献策。

4 结论

城市轨道交通已经成为城市发展中不容忽视的部分，轨道加物业开发通常适用于城市密度高、公交可达性好、土地供应有限、地价潜力高的城市地段。研究发现，中国城市轨道交通走廊所在区域，多数城市密度高、地价潜力高、公交可达性好，具有良好的土地溢价等外部条件，加之国家鼓励城市轨道交通站点周边、车辆段土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设。由此可见，轨道加物业综合开发模式在经济、社会、环境等方面具备较强优势，是城市轨道交通建设开发的较好选择。

参考文献：

[1]刘钟文.城市轨道交通物业开发模式研究[J].居舍，2018（12）.

[2]高政翔.轨道交通站点及周边用地的综合开发与利用[J].住宅与房地产，2018（06）.

[3]王梅.城市轨道交通站点综合开发模式研究[J].绿色环保建材，2017（10）.

[4]王祥玉.城市轨道交通站点区域综合开发利用设计研究[D].大连理工大学，2017（06）.

[5]盛宇平.深圳轨道交通建设“地铁+物业”模式前期研究工作的探讨[J].现代城市轨道交通，2011.