浅析房地产企业融资的困境及出路

喻婕

摘要：近年来，针对房地产行业市场过热的情形，国家出台了一系列的宏观调控政策。这使得房地产企业除了要应对日益激烈的市场竞争，还要面对因国家宏观经济调控带来的压力和影响。房地产企业属于资金依赖度高的行业，运营和发展需要大量的资金推动，资金压力成了困扰企业发展的重要因素。文章着重介绍了在当前经济环境下我国房地产企业的融资现状，并对我国房地产行业现有的融资模式进行了分析，同时提出了一些目前在我国较为适用的多元化融资方式，并分别对其特性和优势探讨， 最后提出了一些能够解决房地产企业融资的意见。

关键词：房地产；企业融资；困境；策略

房地产行业是典型的资金密集型产业，投资体量大、回款周期长，健康顺畅的资金流就成了企业运营效率的保障，资金链问题就成了房地产企业老板们最关注的问题。但国家对房地产行业不断推出的各种限制性的政策和法规，如： 预缴税收、限制商品房销售价格、限购、提高贷款利率、一次性交纳土地出让金、提高房地产预售条件等。这使得房地产开发“门槛”逐渐升级，银行贷款难度加大，资金回笼速度变慢，这一切对于房地产企业的经营和发展都是个严峻的考验。所以保障企业运营中的资金供应量，就成为房地产企业持续发展的核心工作。

多年来传统的、固定化的融资策略和融资渠道已经很难满足当前房地产企业的金融需求了。因此，金融创新不仅是房地产企业的迫切需要，也是我国金融机构需要探讨的新课题，创建新的融资渠道，优化现有的融资方式，是房地产企业健康发展的保障。

一、房地产企业融资概述

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

与其企业相比，我国的房地产企业融资活动有如下特点：第一、房地产项目开发资金投入量大，对资金的依赖度高。房地产企业项目开发属大投资业务，仅靠企业自有资金，很难支撑起整个项目运营过程，因而企业必须通过各种渠道获得足够的外部融资。第二、项目资金使用周期长。一般来说，房地产项目从拿地，开工建设，销售回款基本要2～3年的时间，因此资金使用周期比较长。第三、债权性融资对抵押物的要求高。金融机构为了规避风险，办理信贷业务时要求房地产企业提供相应的担保。因地价和房价的不断上涨，因而土地和房屋抵押成为银行贷款主要的融资条件。第四、房地产业融资受国家的宏观调控政策影响大。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，金融市场在面对国家的宏观调控政策，对房地产行业的融资限制总是不可避免成为调控的重要手段。加上我国的金融体系不发达，金融产品也相对单一，这一系列因素，都会影响房地产行业的融资，所以在运营中要高度重视宏观政策的调整对房地产企业资金活动的影响。

二、房地产企业的主要融资方式

房地产融资主要方式包括预售资金、商业银行贷款、股权融资、房地产证券化、信托融资。

（一）预售资金

房地产预售也是当前房地产市场通常的运营模式，预售可以很大程度缓解房地产行业建设过程中的资金问题。根据政策要求，房地产企业在开发项目五证齐全、并且达到一定的施工进度后就可以进行预售了，这部分交房前提前收取的房款争取到了资金的时间价值，在一定程度上弥补了房地产企业在项目建设过程中的资金缺口，而且资金成本极低，对房地产企业来说是最好的获取资金的方式。但是预售需要具备一定的条件，预售之前产生的大量的项目开发支出，还是会形成房地产企业的资金压力。

（二）商业银行贷款

据统计，我国房地产行业获得的外部资金60%以上来源于商业银行。由此可见商业银行贷款对于我国房地产企业融资方式中占据的重要性，同时也反映出我国房地产企业开发资金来源的单一性。房地产项目开发贷款期限较长，利率适中，贷款金额相对充足，手续相对简单，一般情况下能够满足房地产企业的资金需求，所以一直以来为房地产企业首选的融资方式。但是我国不断出台的对房地产行业的限制性政策，导致房地产企业可能无法获得银行贷款。

（三）股权融资

房地产公司股权融资，通过吸收外部资金进入企业，扩大资产规模，增強企业抗风险能力，让房地产企业在短时间内快速壮大。股权融资因其操作相对简便成为我国房地产行业融资最可行的方式之一。但股权融资也可能导致股东权利的分散，以及房地产企业决策力的分散。

（四）房地产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化最常见的形式是上市，但是因为IPO上市的难度太大，绝大部分房地产企业无法运用这种方法得到融资。

（五）信托融资

房地产信托投资是指金融信托机构运用自有资金和稳定的长期信托资金，对房地产领域所进行的投资。投资后信托投资公司可直接参与房地产企业的开发和经营，参与企业经营成果的分配并承担相应的风险。房地产信托投资基金实则房地产证券化的重要手段。在未来的趋势上，信托融资将逐渐在房地产融资市场上占有重要的地位，

三、目前房地产企业融资因境

（一）房地产企业外部融资渠道狭窄，融资来源单一

房地产企业属资金密集型行业，面对金额巨大的项目开发资金投入，仅依靠自有资金，难以完成项目的建设和运营。而目前最有效的融资的方式主要还是银行信贷。据统计房地产资金来源中银行贷款占到60%以上，其中包括房地产企业贷款和客户按揭贷款。房地产企业融资过于依赖银行信贷，当银行信贷政策发生变动时，会导致房地产企业受到政策性的冲击，很有可能造成资金链风险。另外无法从银行获取信贷资金的房地产企业，其资金来源更加紧张，无法融到资已然成了房地产企业生存和发展的最大问题。

（二）金融体系不健全，金融产品缺乏创新，银行信贷主要依赖土地和房产的抵押

目前我国和金融市场依然存在着体系不健全，发展不完善等问题。房地产行业在融资的过程中，经常无法找到适用的融资产品，房地产企业对资金的需求和融资市场上金融产品的单一就成了矛盾。而且房地产企业在进行债权性融资需要有土地、房屋等不动产进行足额抵押。金融机构为了规避风险，办理信贷业务时要求房地产企业提供相应的担保，这又提高了融资门槛。

（三）国家宏观调控下的各种限制性政策，直接影响到房地产企业融资

国家在经济发展的不同阶段会有不同的宏观调控政策出台，这就使房地产行业的发展呈现出阶段性的发展态势。每一次针对房地产市场的宏观调控，如限购、限贷、限售等，都不可避免的影响到房地产企业的资金流，为房地产业融资带来不确定风险。金融体系的不发达，房地产行业对宏观经济周期的敏感性，再加上房地产企业自身运营特点及资金周期波动，这一系列因素都能为房地产在运营中会面临较大的资金风险。

四、解决房地产企业融资问题的方法和建议

（一）拓宽融资渠道，创新融资模式，金融产品多元化

除了银行信贷，房地产企业可根据自身特点选择在最适合自己的融资方法。除前面提到的融资模式，房地产行业还可以运用的融资方式有：固定资产租赁融资、企业间资金拆借、民间资金借贷等。可以预见的是，为了顺应经济的发展以银行贷款为主的较为单一的融资模式将逐步被多元化的融资格局所取代。不断创新的金融产品逐渐满足房地产开发各阶段的需求，为房地产企业从规划、建设、销售、清算等各个时期提供资金保证。

随着国家房贷政策的不断变化，房地产信托基金在我国房地产市场的重要作用将会逐渐显示出来。2017年类房地产信托投资基金产品发行空前活跃，总规模达到379亿，是前三年的总和。目前我国房地产行业投资基金、封闭式产业基金、房地产公司上市基金等三种产品，房地产信托投资基金的发展，一定程度上缓解了房地产企业融资难的问题。

学习和借鉴其他国家已经成熟的经验建立我国房地产抵押贷款二级市场，通过购买一级市场发放的抵押贷款，并将其证券化后在证券市场上进行交易，以此增强银行资产的流动性，增加房地产市场与資本市场的粘合度。可以在国家层面建设住房贷款的担保机构，降低违约风险，促进房地产抵押贷款二级市场的形成。只有不断创新、丰富金融产品，实现金融产品多元化，才能适配当前高速发展变化的市场经济，才能助力房地产金融市场的完善和成熟。

（二）健全我国的房地产金融法律制度，完善金融体系

房地产金融产品创新，需有法律作为依托。目前我国金融及证券市场还有待于进一步完善，房地产金融法制建设也需要同步进行才能支撑房地产市场经济的发展。没有法律依据的金融创新，很有可能面临法律的风险。完善金融立法对于规范房地产企业融资行为、建立良性的市场经济运营机制有着重要作用。一方面出台相关法律，对信托和基金市场行为进行规范，一方面完善现有法律，对已经出台的法律法规如《保险法》、《证券法》等进行修订，最大程度契合房地产经济运行需求。通过房地产法制建设和完善来激发金融创新的热情，推动房地产行业健康有续的发展。

（三）健全金融监管体系

金融行业永远伴随着风险，房地产金融因受国家宏观政策的影响，更容易形成系统性风险，所以必须设立有效的机制和相应的监管制度。应加强中国人民银行、证监会、保监会等监管机构之间的协作，建立有效的信息交流和共享机制，避免重复监管，堵塞监管漏洞，降低监管成本，提高监管效率。

参考文献：

[1]马如雄.房地产企业融资现状分析[J].财经界，2014（01）.

[2]夏玉香.房地产企业融资问题研究[J].商业经济，2014（09）.

[3]屈玉芳.浅析中小型房地产企业融资问题词及对策[J].时代金融，2011（05）.

（作者单位：信阳峥耀实业有限公司）