房地产税呼之欲出

◎ 文 《法人》记者 李立娟

从“要不要设”，到现在的“必须设”，房地产税正在达成更多共识的基础上稳步推进

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

3月8日，十三届全国人大二次会议举行第二次全体会议，全国人大常务委员会委员长栗战书说表示，集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。

3月9日上午，在十三届全国人大二次会议新闻中心举行的记者会上，全国人大财经委副主任委员乌日图称：“房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案、重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时，提请全国人大常委会初次审议。

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3月15日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国新办吹风会上表示，稳步推进房地产税立法主要由全国人大负责。在这个过程中，需要做大量的前期研究，包括对过去一些地方进行的房地产税试点，进行认真分析总结。从国务院方面，还要进行大量调研，为立法做好基础性工作。目前，有关部门已经在有条不紊地推进。

房地产税立法，舆论探讨从“争议”到“应该”，经历了很长的一段路，“稳步推进”之下，立法落地已渐行渐近。

从争议到应该

北京大学财税法研究中心主任刘剑文教授在接受《法人》记者采访时表示，通过这些年房地产税的立法变化可以看出，房地产税立法是一个渐行渐近的过程。

2017年，房地产税还是一个比较模糊的概念；2018年两会开始正式讨论立法问题，用词为“稳妥”，也就意味着房地产税的界定非常重要，应该稳妥地协调多方面的问题；今年用词为“稳步”，意味着已经达成了更多的立法共识。

“房地产税要落地，需要的仅仅是时间问题。”刘剑文说，几年间，房地产税的立法态度变化是很大的，之前讨论的是要不要开展这个税种，现在讨论不是“要不要设”，而是“必须设”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦对记者表示，此次全国人大会议上明确提出，要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括制定房地产税法等内容。同时明确了立法调研和起草等基本工作，为房地产税法的推进提供了更好的思路和立法路径。

“房地产税的立法思路和过去是高度一致的，即立法优先，再积极进行试点和推广。所以立法工作也是比较紧迫的，同时也体现了当前房地产税法推进中的稳妥、严谨等思路。”严跃进说，“稳步推进”的概念，实际上也说明两点立法思路：第一，推进是大方向，后续肯定会有立法和落地；第二，推进是要谨慎的，也说明立法过程的艰难。

严跃进认为，房地产税的立法，具有积极的信号，尽管立法程序缓慢，但推进的思路没有改变，2019年立法工作会加快，尤其会和长效发展机制进行结合。

“实际上，房地产税是老百姓比较关心的问题，所以全国人大此类表述，势必引起市场关注。”严跃进说，但客观地来看，老百姓不需要对房地产税有太多的担心。

严跃进就此做了三点解释：

首先，房地产税的立法和推进是财税体系方面的改革内容，不能简单理解为是房地产市场要打压和课税的思路。换而言之，这是利好财税体系建立的。从房地产角度看，交易环节未来会减税，比如近期的增值税、附加税和印花税的调整等，而持有环节会增税，这是结构性的重大转变。

其次，房地产税即便开始征收，对于刚需购房者本身也没有太多影响。比如说从上海试点来看，人均60平方米以下的住房，是不征税的，这个面积基本上考虑到刚需和改善型需求，所以对于这部分人来说，影响不大。此外，据粗略估计，税款额度在房价款的0.1%，计算下来也不是很大的成本。同时，征税会比较谨慎，也会考虑很多减税免税的因素。

最后，关于房地产税的问题，普通购房者往往会问两个问题，即还要不要买房、房价会不会下跌。对于是否要买房，从自住角度看宜早不宜迟。而从房价来说，房地产税如果执行到位，会倒逼部分房东把房子进行出租，这是利好房价去泡沫和鼓励租赁市场发展的。

借鉴试点经验

关于房地产税在试点城市实施的成效，刘剑文对记者说：“早在2011年，在上海、重庆两地就已经开始试点，我觉得还是有意义的。因为试点本身就是一个积累经验、总结经验教训的过程，这是当时的一个情况。”

他进一步强调，从现在的情况来看，重庆、上海两地试点经验对全国房地产市场的意义体现在几个方面。

首先，房地产税的立法，肯定不仅仅是试点的问题。通过试点可以看出，房地产税关系到千家万户的利益，政府也会用法治和立法来缓解整个社会的共识问题，通过法律形式化解矛盾、解决纠纷。

另外，房地产税涉及人的基本经济权、生存权的问题，从这个方面来讲，应该会涉及相关扣除的问题，当然不是说所有的房产都要纳税，而是会设置一个扣除方式，纳税应该以扣除以后的余额面积为标准。

在严跃进看来，房地产税可能会借鉴上海模式进行。房地产税如果征收，实际上就是对房屋持有环节的征税，即符合征税条件的房屋每一年要定期缴纳一部分税费。但是如果推行此类政策后，房屋买卖环节要交的税就会有所下降，部分税费如契税和个税等也可能会消除。而房地产税的征收，本身也会考虑到房产增值的因素，所以增值税等也可能会进行调整或退出。

“上海和重庆的试点其实是没有太多问题的，但必须看到，上海和重庆有了这个税种后，也不见得投资和投机者就会担心。”严跃进说，但有一点是明确的，当前税费征收是比较谨慎的，后续可以强化此类税法在房产投资和投机方面的打击效应。

路漫漫亦在即

房地产税如果进入立法程序，到正式颁布实施还有多长的路要走？

严跃进在接受记者采访时表示，从立法的层面看，至少要走五个核心环节：第一是立项，即所谓的组织架构需要搭建，这需要一些既懂财税又懂房地产的人士加入，同时也需要懂得住房制度改革的人加入；第二是调查研究，不排除上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期的公摊面积等热点问题也会纳入调研之中，另外也包括国际历史经验的研究；第三是发布征求意见稿，这个征求意见稿至少需要一年的时间，会比别的法律更为谨慎；第四是审查，审查的过程其实就是对房地产税开征以后的市场影响进行评估，这个评估要结合类似物权法等概念进行；第五是发布，这个过程预计要到2022年以后才会出现，这几年还是会在立法的基础工作上开展。

严跃进再次强调，即便是征税，未来税率也不会太高，换而言之，普通购房者本身不会有太多的税费负担。另外对于刚需来说，也不存在征税的概念，这一点也不需要担心。

“目前房产信息非常模糊，很多存在历史遗留问题的房产如何征税，也尚存争议。”严跃进对记者说，房地产税要正式颁布，还有很多流程要走，也有很多问题需要解决。比如要对房产征税以后的一些负面效应进行评估。最典型的一个例子是，征税按照建筑面积还是套内面积，目前也存有很大争议。

从房地产税的作用来看，在很大程度上，财税政策会成为后续长效调控机制中的重要组成部分。

“我认为，立法的重中之重还是要考虑整个社会的反应，因为房地产税的征收对象问题、税率、扣除方式等问题，还有房产评估问题等，都需要得到完善解决。此外，这个税种还有可能涉及其他的一些问题，比如小产权房要不要征税，如何征税，都需要一定考量。” 刘剑文最后对记者强调。