投资性房地产公允价值计量的财务影响

刘晨旸

投资性房地产作为一种投资回报率高，具有保值增值作用的资产，得到越来越多公司的青睐，投资性房地产如何进行会计计量也越来越受关注。因此，2006年开始，新企业会计准则允许投资性房地产满足计量条件后采用公允价值模式计量。但是准则颁布至今已十年多了，我们查阅统计数据发现，企业对于投资性房地产的计量模式主要是成本模式，只有极少数采用公允价值模式。随着经济的快速发展，投资性房地产市场价格不断攀升，增值幅度越来越大，成本模式已不能准确反映投资性房地产的价值和经济实质，所获得的财务会计信息亦缺乏相关性和可靠性。投资性房地产成本模式计量的局限性越来越显著，为什么大多数上市公司仍然采用成本模式计量。所以本文研究了为什么在投资性房地产价格节节攀升，转换计量模式有利于企业的情况下为什么大部分公司却不采用以及公允价值计量的财务影响。

一、公允价值模式与成本模式的异同

二、应用公允价值核算投资性房地产存在的问题

1.应用条件苛刻，政策导向有失公允。投资性房地产满足两个条件才能采用公允价值计量：投资性房地产存在活跃交易市场并且能从交易市场取得公允价值。我国区域经济发展极度不平衡，房地产交易市场活跃程度不均衡，只有少数经济发达地区房地产交易市场是活跃的，那么这一条件就限制了绝大多数经济欠发达房地产交易市场不活跃地区的公司转变计量模式的诉求。此外，准则中还要求企业采用公允价值模式计量后就不能再转回成本模式，意味着如果将来房地产市场价格下跌企业要承担巨大的亏损，我国经济市场环境复杂多变，将来可能出现亏损的风险程度很难预估。这种苛刻的条件使得企业即使满足了采用公允价值模式计量的条件也要谨慎考虑是否要执行，衡量是否能承担未来可能出现的不可预估的风险。所以，政府在政策上对公允价值的应用是有失公允的，政策导向上更偏爱成本模式，与国际会计准则要求除非特殊情况必须使用公允价值模式鼓励企业使用公允价值模式相反。

2.公允价值沦为公司谋取利益的工具。企业会计准则规定，公允价值变动影响企业利润。而这种影响在我国特殊的市场环境以及社会文化的作用下表现的更为突出。公允价值计量投资性房地产在我国被提出时间尚短，配套的房地产估值技术及相应的政策法规不够完善，我国房地产市场价格不断上涨并且价格波动大，这就给了上市公司很大的操纵空间。上市公司在经营业绩不佳尤其是連续两年净利润为负，面临退市风险的情况下，为了提高企业利润而采用公允价值模式。上市公司转换计量模式可能是为了扩大企业规模，改善资产负债结构，提高融资贷款能力。当上市公司在快速发展时期需要大量的资金支持，但是银行等金融机构依照现有经营成果和资产负债状况等并不会增加贷款额度，上市公司转换计量模式可以增加企业资产降低资产负债率，从而获得融资。所以，部分上市公司采用公允价值模式的目的不纯，不是为了与国际会计接轨或者提高企业会计信息质量，而是为谋取利益，提高企业利润或者提高融资能力等。

3.公允价值信息披露不充分。我国上市公司没能充分披露公允价值信息。会计准则要求企业披露公允价值计量的层次，在各层次之间转换的金额和原因，确定各层次之间转换时点的政策以及使用的估值技术和输入值的描述性信息。目前大部分公司只披露了公允价值确定的依据，金额及公允价值变动对利润的影响，而且已披露的信息还没有涉及详细项目明细。投资者无法取得投资性房地产地理位置、面积、市场价格、使用情况等详细信息，也无从取得投资性房地产公允价价值取得时采用的估值方法、相关系数等技术指标。上市公司对于投资性房地产公允价值的信息披露过于简单，这种数据的真实性可靠性很值得人怀疑。

4.公允价值获取难成本高。我国房地产市场发展不够完善，不能直接从活跃的交易市场取得公允价值，往往需要聘请专业的评估机构运用估值方法测算。公允价值计量时，企业的管理成本会增加一笔额外的评估费用。

三、公允价值广泛应用的建议

1.调整准则导向，增强准则的可操作性。上面分析到我国企业会计准则对投资性房地产的计量更倾向于成本模式，对公允价值模式限制严格。但是随着市场经济的不断发展和完善，成本模式计量不能客观真实反映企业的财务状况，投资者不能依据财务报告作出有效的财务决策。我国企业会计准则对成本模式的倾向性与国际会计准则要求无特殊情况，投资性房地产采用公允价值模式计量相悖。不管是为了与国际接轨还是适应我国经济发展的需求，推动公允价值的发展就要在准则上放开限制，允许企业选择公允价值模式计量。放开准则限制的同时还要完善准则对公允价值计量的操作指导。对于投资性房地产公允价值计量的确认、初始和后续计量、处置转换等会计处理程序给予明确的指导。

2.加强市场监管，完善公允价值信息披露制度。大部分上市公司没有做到充分披露投资性房地产公允价值的相关信息，这种不充分可能是准则对公允价值信息披露要求不够明确和严格所致，也有可能是企业利用了公允价值来粉饰财务报表的缺陷所以故意不充分披露。为了减少企业利用公允价值进行盈余空间管理，促进房地产市场甚至整个市场环境能积极良好发展，有必要规范公允价值信息披露范围充分披露相关信息并且所披露的公允价值信息应该详细具体使财务报表使用者能通过披露的信息准确的掌握投资性房地产价值甚至上市公司真实经营状况。披露信息应具体至投资性房地产的地理位置、面积、租金、市场价格、使用状态等，包括聘请专业评估机构评估投资性房地产公允价值采用的估值技术、涉及的相关参数等。

3.提高财务人员的职业素质，建立对应的财务培训机制。有复杂多变的市场环境，财务职业素养的高低直接影响公允价值模式应用是否准确。会计人员需要有良好的职业判断能力，准确把握市场动态变化及准则的调整，做出正确的财务处理。提高财务人员职业素养需要政府、企业以及财务从业人员各方面共同作用。从政府层面上，政府可以在加大对投资性房地产公允价值计量的宣传力度和对财务人员的职业道德建设。提高企业对投资性房地产公允价值计量的重视程度，财务人员能客观反映企业真实的财务状况。企业上要对内部财务人员提供相应的财务培训，使工作人员在理论与实践上都能掌握公允价值计量的基本要求。财务人员本身也要加强自我学习，时刻关注准则变化，市场情况，以提高自身的财务处理能力。

（作者单位：江西财经大学）