论买卖不破租赁及其例外

季珂飞

摘 要：“买卖不破租赁”原则是民法领域的一项重要的原则。通过分析”买卖不破租赁“原则的法律依据，宪法条件，法律效力，适用范围及买卖的例外情况，不破租约。从发生到发展，发现了原理的缺陷，为改进原则提出了合理的条件。

关键词：买卖;租赁;效力;例外

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）02-0104-02

一、买卖不破租赁规则概述

买卖不破租赁的含义是什么？从字面意思上理解是指承租人承租房屋在先，买受人购买房屋在后，买受人的物权不得对抗承租人的承租权;再从字面意思上引申扩大是指财产出租后，因所有权的移转，譬如赠与、遗赠、继承遗产、买卖、添附、合同等。十九世纪初期，商品经济的发展还没有现代社会的繁荣和快速，为了处于弱势地位的承租人，“买卖不破租赁制度”应运而生。但是随着改革开放，商品经济的发展，互联网时代的到来，承租人不一定总是处于弱势地位的一方，一味适用合同法229条的规定，势必会在一定程度上阻碍市场经济的流通，不利于公平公正。制度是人定的，在经济发展的同时，制度也应该做出相应的调整与改变。

二、买卖不破租赁的构成条件及法律效力.

（一）买卖不破租赁的构成条件

1."买卖不破租赁"中的标的物，是有特定的范围的，一般而言和买卖标的物的范围相同，包括动产和不动产，但是动产应该限于依法需要登记的特定的动产，不动产应该限于合法的房屋。[2]2.租赁合同必须合法有效。[3]当租赁合同非法无效，被撤销或者当事人一方依合同约定而解除合同时，承租人想溯及租赁合同的效力时就无权向出租人主张租赁权，也没有充足的法律理由向受让人主张其租赁权，更无权要求受让人继续履行旧的租赁合同。3.租赁物需要已经交付且为承租人继续占有。如果租赁物还没有交付给承租人实际占有，那么承租人就只享有一般的债权交付请求权，此时出租人如果将房屋多次出租或者出卖给第三人，则应由交付来判定谁是房屋的承租人或者受让人，其余与房屋出租人签订过房屋租赁合同或者房屋买卖合同的权利人，就只能依债务无法履行要求出租人承担违约责任而不能向房屋的受让人主张其权利（除非受让人与出租人人恶意串通侵害其权利）。4.有适当的公证与公示。为了兼顾交易的安全与稳定，以租赁权对抗买受人对租赁物的所有权需要将其租赁权向相关的法律部门按照法律规定申请登记。

（二）买卖不破租赁的法律效力

1.承租人与受让人之间的权利义务内容。出租人与承租人以外的第三人完成租赁物的交付后，该第三人则成为了新的出租人，新出租人与承租人无需订立新的租赁合同即可继续按照以前的租赁合同履行相应的权利义务。[4]比如租金请求权，租赁合同终止的权利，继续履行租赁合同的义务，返还押金或押租金的义务。2.出卖人与受让人之间的法律效力。在房屋买卖合同中，卖方负有标的物即房屋的瑕疵担保义务，不仅要保证房屋的安全性，更要保证房屋产权的独立性。3.出卖人与承租人之间的法律关系。基于现实生活的中人们更倾向于快速简便的交易习惯，原出租人可以不经过承租人同意，在自己的意愿支配下，将租赁物的所有权转让，但是原出租人应当尽到最普通的通知义务，将租赁物所有权的转让事项告知承租人，否则其将承担怠于通知所为其所带来的不利后果。

三、买卖不破租赁规则适用的范围

（一）担保物权不破租赁

担保物权是以债务人或者债务人以外的第三人的特定财产或者权利作为担保物，担保债务的清偿，以防出现债务人拒绝清偿到期债务或者出现约定的情形时，可以就债务人的担保物优先受偿，减少利益损失的他物权。[5]为了保护自己的债权，一般通过签订抵押合同并进行登记来设定有效的抵押权，进而保证对抵押物的债权利益的实现和履行。在现实生活中可能会存在抵押权与租赁权或者租赁权和其他权利并存的情形，例如先抵后租或者先租后抵。如果是先租后抵的话，抵押人必须等待租赁合同的租赁期间届满方能依据抵押合同按照法定的程序行使抵押权。但是抵押权先于租赁权设立的，应该分为抵押权是否登记两种情况讨论，因为抵押权只是价值担保权，在债务人无法按期履行债务或者出现合同约定的情形时，将标的物或者权利拍卖，变卖的价款优先受偿给债权人。当抵押权没有登记，抵押权应当列为一般债权，当债权人想要實现抵押权时，就只能依据抵押合同要求抵押人实现其债权，而没有就此特定抵押物拍卖，变卖后的价款优先受偿的权利，承租人也有权继续就此特定的抵押物进行使用，并要求受让人继续履行租赁合同。但是当抵押合同登记过时，当抵押权人要求实现抵押权，实现其债权，抵押人就必须按照抵押合同要求将抵押物拍卖，变卖，并将价款优先受偿给抵押权人，租赁合同视作自动解除，承租人可以要求抵押人承担违约责任，但是不能适用“买卖不破租赁”要求受让人继续履行合同。

（二）用益物权不破租赁

地上权不仅具有物权的性质和物权所有的法律特征，而且还排除土地所有权人依照添附取得土地的所有权。因为地上权人主要是利用他人的土地建造建筑物、工作物并对建造的建造物、工作物取得所有权的一种权利，所以地上权人的使用权必将与承租人的使用权发生冲突。[6]现实中一般采取“买卖不破租赁”原则来解决地上权和租赁权之间的冲突，即在租赁合同的期满之前，地上权不发生效力，地上权人继承出租人的地位，成为新的出租人。因此地上权可以适用“买卖不破租赁”原则。

四、买卖不破租赁原则的例外

（一）租赁物被没收、征收的

合同法第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，以上规定就是"买卖不破租赁"这一制度在我国法律体系中的体现之一，其中合同法的规定将买卖引起的产权变动扩大到所有权变动的各种情形，这样不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、遗赠、继承遗产、买卖、添附等因合同所引起的所有权变动的平等民事主体之间的活动。所以政府没收租赁物是否有权终止原租赁合同得分情况讨论，即因强制执行、没收、征收、法院判决等行为引起的物权变动在适用"买卖不破租赁原则"的上面，则需要另作分析。由于简单的所有权变动不会直接导致合同无法履行，所以新的产权人应该继续履行原租赁合同。政府如果作为新的产权人，在没收租赁财产后，承租人与政府必须处于平等的诉讼地位时才能依据合同法的规定进行抗辩。而在上述案件中，乙公司与幼儿园签订租赁合同后，存在违法行为，即乙公司与政府是处于不平等的法律地位，所以适用合同法229条的买卖不破租赁原则是不合理的，会造成法律上的漏洞，使现实生活中使出租人与承租人串通，逃避法律的制裁。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

根據《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封前已出租的房屋，是可以继续出租的;如果是查封后，特别是不动产，在加贴封条后，除了法院，任何人都无权将封条撕了，否则构成违反执行的有关规定。

在我们日常生活中会遇到这样的情形：原告王某与被告刘某因民间贷款而引发纠纷，原告王某依法向某区基层法院提出财产保全申请，请求法院依法查封被告人刘某所有的位于湖南省桃源县城关镇黄花中路的一门面。经过查证，法院依法作出了查封裁定书，并于2013年6月1日查封了刘某的门店，并依法向当事人送达了查封的裁定书，与此同时在查封过程中，在门面的显眼处贴上了法院查封的公告。查封后依旧由被告人刘某经营、保管。后该案经过法院判决决定：被告人刘某应当偿还原告王某的借款12万元。在判决书生效后，被告人刘某仍然未履行。原告王某依据生效判决依法请求法院强制执行。在本案执行过程中，经查被执行人刘某除了门面外并无其他可供执行的财产，于是法院依法作出了拍卖上述门面的判决决定。在法院依法评估、拍卖的过程中，对该案件有异议的案外人朱某向法院提出了执行异议，提出：该门店是在2013年8月1日与侯某签订的房屋租赁合同（朱某对法院的查封并不知情），依据我国法律规定的“买卖不破租赁”原则，在与刘某租赁门店未到期之前，法院不得强制执行拍卖，或者执行拍卖后租赁合同继续有效。依据我国《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”只有当双方的租赁合同依法到期时，房屋的使用权才可以被使用。此项法律条文赋予了承租人基于租赁权对第三人的权利的保护，同时对抗租赁物的新买受人的权利。因此，本案在租赁期间，租赁合同是继续有效的。

其实上述案件是法院财产保全效力与租赁效力的竞合，由于法院查封在先，只要被查封的财产是依法定程序取得的，新的产权人就不需要承受原来的租赁合同，即原租赁合同失去了效力，除非新的产权人愿意签订新的租赁合同，承租人是不能依据原租赁合同对抗新的房屋产权人。因为法院的财产保全作用是控制执行对象的财产，所以当法院对刘某的财产采取查封措施之日起，案件执行完毕前，刘某对该门面的所有权的行使必须受到限制，即无法按其意志自由地占有、使用、收益、处分该门面。此案为活查封，所以法院指定由刘某保管是符合法律规定的，刘某即有权使用、收益此房产。此案中房屋在出租前已被人民法院依法查封，所以朱某的租赁合同没有对抗法院查封的效力，在法院拍卖房屋时，朱某可以就合同无法按照约定履行要求刘某承担损失和违约责任。朱某如果想要原租赁合同继续有效的执行，在法院将房屋拍卖后就必须征得新的买受人的同意，但此租赁合同应该被视为新订立的租赁合同。所以本案中，租赁合同没有对抗法院查封的效力，即“买卖不破租赁”原则在此案中没有对抗效力。[7]

[ 参 考 文 献 ]

[1]陈晨.买卖不破租赁法律问题解析[D].长春：吉林大学，2007.

[2]冉垠.买卖不破租赁规则探究[D].重庆：西南政法大学，2009.

[3]何惠娟.“买卖不破租赁”原则若干法律问题研究[D].上海：复旦大学，2010.

[4]杨小艳.论买卖不破租赁规则的适用[J].安徽警官职业学院学报，2010，17（3）：3-4.

[5]晁敏.盗赃物善意取得问题研究[D].上海：华东政法大学，2011.

[6]陈金波.侵犯买主知情权索要货款被驳回[J].人民公安报，2012：6-7.

[7]单婧婧.“买卖不破租赁”在新形势下的适用条件及例外[J].法制与社会，2015：1-2.