历史文化商业街区商业业态特征研究——以南京市老门东为例

（南京林业大学风景园林学院 210000）

近年来，“文化战略”已逐步成为当今城市发展的一个重要战略趋势，也成为了提升城市文化软实力和经济竞争力的关键所在1。伴随着历史街区的复兴，历史文化商业街区的建设如雨后春笋般出现，遍地开花。在全球化竞争日益激烈的宏观环境中，地方政府越来越多地采取各种主动的战略性手段优化城市发展环境，通过类似于企业的运作方式来包装和推销城市2。如何促进城市生活与历史街区文化延续的协调发展，成为目前亟待解决的问题。南京市老门东历史街区在发展过程中，也面临着同样的困境。因此本文选取南京市老门东历史街区为对象，对此类街区商业业态特征展开研究。

一、概况与方法

1.区域概况

历史文化街区是指经省、自治区、直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌，并有一定规模的区域3。南京市老门东历史街区位于南京夫子庙箍桶巷南侧一带，以箍桶巷为中轴，包含三条营、中营、边营等街巷，构成占地约15万平方米的历史街区。自三国时期出现聚落以来，老门东一直商贾云集、人文荟萃，是江南商业及居住最发达的地区之一，明代以后老门东因商贸和手工业集聚，成为城市重要的经济中心4。现老门东历史街区按照明清传统样式复建，力求再现老城南原貌。

2.数据与方法

本文数据来源于现场问卷发放、实地调查访谈等。结合城市社会学、环境行为学，运用经济学的理论，梳理历史街区商业体系结构的研究成果。实地走访经营者、游客和附近居民，通过对历史街区的商业调查，运用归纳分析的研究方法，得出历史街区内部业态特征情况，找出相关问题出现的原因。

二、老门东历史街区商业业态研究

1.老门东历史街区内商户构成

历史街区往往要营造富有地方特色和历史传承记忆的感觉，老门东也遵循这个理论，在整个街区氛围的烘托上也给人一种高雅，安静的感觉。经过笔者调查老门东历史街的商业业态为：居住体验，精致美食，精品零售，文艺展演，艺术市集，民俗工艺。主街上开设有韩复兴，城南旧影，行走南京等民俗传承商店；德云社等文化娱乐：另有酒店，餐馆等配套。

图1 老门东历史街区内部商户构成图

2.老门东历史街区内商家经营情况

街区内店家经营着多种商业，营利能力差异较大，但其存在同质化趋势。相似的民俗文化商店，相似氛围咖啡厅，较小入户空间等。调查发现，历史街区盈利的商家有：花迹酒店，烧饼铺，糖人等。但街区内有一半的经营者表示其存在亏损，各种业态都有，主要集中于酒吧咖啡厅，茶馆和一些茶具工作坊。亏损程度也随距离入口的远近增加而增加，有的商家略微亏损，但还能坚持，有的商家则入不敷出准备撤出。

表1 老门东历史街区代表商业经营状况

幽兰轩酒吧 酒吧位于老门东边营19号 ，经营面积约为200平方米。带有一个中庭小花园。经营类别从酒水，花茶到糕点都涉及。酒吧有驻场歌手前来演唱，2014年开业。亏损，年租金60万，淡季和旺季区分明显，周一至周四消费者数量也很少，旺季进门消费者数量也不多。主街流动摊位 街区内流动摊位涉及民俗的捏糖人，泥塑，地方小吃。沿街区主街向着城墙根一字排开。流动摊位以小推车的形式，经营面积约为5平方米。2014年开业亏损，最靠近入口处为6000元每月，平均为4000元每月。雨天和冬季的每天损失颇大，入不敷出

三、老门东历史街区商业发展问题与应对

1.实体店铺的亏损

实体店铺商业业态多是高成本，高定价。街区内的实体店铺租金在有补贴的情况下为3至6元每平米每天，没有补贴的情况下是6至15每平米每天，随面积大小和距离入口的距离而定。以幽兰轩酒吧为例，约200平米的营业面积，每个月的租金为5万元，达到了8.4元每天每平米。幽兰轩酒吧的经营者表示其状况不理想，幽兰轩是第一批进来的商家，但生意并未随时间而改善，近两年亏损严重。由于经营成本压力，倘若生意一直这么淡下去，街区不加大宣传，或者无法扩大客源的情况下，酒吧经营者表示要撤离街区。

2.流动摊位的亏损

历史文化街区都会有大量的流动摊位存在，所出售的特色商品可以起到聚集人流，成为焦点的作用。流动摊位经营好可形成良性的循环，为街区增加人气收益，提升街区知名度。但老门东历史街区的流动摊位管理松散，经营状况不佳。根据笔者调研所得，大部分流动摊位都在亏损。游客除了在剪纸和糖人摊位前有所停留，其他摊位基本上一带而过，流动摊位的租金偏高，均价为4000元每月，但收益并不稳定，且有淡季和雨天的亏损，若是合伙经营则亏损更加明显。

老门东历史街区内对流动摊位的服务对象定位模糊，放任其自流发展。既没有向游客展示南京特色商品和特色文化，也没有向周边居民提供休闲娱乐的产品，加深了流动摊位千篇一律之感；二是没有形成热闹的购买氛围，无法形成眼球经济。流动摊位的活力缺乏是街区内商家经营窘境的一个缩影。

图2 流动摊位每月租金与老门东正门距离关系

3.历史街区商业服务定位不清

根据前期宣传定位，老门东位于城南商圈，人声鼎沸，商业辐射强劲，释放经济文化“双核优势”，力促老城南风光再现。老门东历史街区内部的商家也普遍定位为高端雅商业。酒吧和咖啡厅的人均消费超过100，普通的流动摊位，每件商品的定价都超过10元。单价提高可以提升街区的整体消费，但除了游客经济外，很难吸引周边居民的购买。在整理与周边居民的聊天访谈中，周边居民认为，优秀的历史街区需要培育，这个过程可以是5至10年，但如果不能加快施工进度，会导致先进来的商家赔的血本无归。

4.老门东历史街区商业发展问题的应对

通过多种渠道加大对老门东历史街区的宣传力度，扩大老门东历史街区知名度。借助具有代表性的节庆活动，例如秦淮灯会，将其融入该项节庆活动之中，引入客流。借助自媒体客户端，融合打造线上线下场景融合，提出宣传口号，打通宣传通道，进行精准宣传；另一方面，扩大商家经营业态，业态服务于多种消费群体，增加周边居民到老门东历史街区消费的意愿。政府在财政允许的情况下，历史街区内民俗传承的商业经营者补助，使其商品价格可以下调，更接地气。另外，对于地处于南京老城南这个历来人烟密集，商贾繁华的地理位置来说，不仅要白领生意，也要服务大众，吸引周边社区的人进来消费；最后，街区管理部门可以考虑还地于民。在公共活动区域腾出空间区域，给周边居民一块活动场地，使其白天可以休闲游憩，夜间可以跳舞健身，此举既增加了人气，也贴近了周边社区生活，是两全其美的事情。

四、结论与展望

综上所述，老门东历史街区内的多种商业业态，因为经营定位模糊，定价过高导致普遍亏损。面对该情况，管理者需要加大对街区的宣传力度，扩大客源，另外增加对商家经营的扶持力度，建立与周边社区联系，提高周边居民消费意愿，让老门东历史街区变得更亲民，更有活力。周边的商业经营者也能从老门东历史街区这里获得客源，提高收入。在历史街区的更新改造中，根植社区，服务周边，是让其焕发活力，融入生活的选择。

注释：

1.吴晓庆，张京祥.从新天地到老门东——城市更新中历史文化价值的异化与回归[J].现代城市研究， 2015（03）：86-92.

2.张京祥，殷洁，罗震东.地域大事件营销效应的城市增长机器分析——以南京奥体新城为例[J].经济地理， 2007（03）：452-457.

3.王德刚，王蔚.旅游资源学教程[M].北京交通大学出版社，2011.2.

4.叶露，王亮，王畅.历史文化街区的“微更新”——南京老门东三条营地块设计研究[J].建筑学报， 2017（04）：82-86.