房地产流转环节的税费变动对房地产价格的影响研究

摘 要：税收对价格的影响主要通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。房地产税费从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨

关键词：流转环节；税费；供求平衡；房地产价格

在经济学中，税收对价格的影响主要是通过根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。供给曲线与需求曲线相交，决定了市场均衡价格和数量。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，即需求曲线的向左下方移动；对房地产供给者征税，会导致供给减少，即供给曲线向左上方移动。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性（注1：需求的价格弹性表示在一定时期内价格一定程度的变动所引起的需求量变动的程度，需求的价格弹性= 需求量变动的百分比/ 价格变动的百分比；供给价格弹性是指供给量相对价格变化作出的反应程度，供给价格弹性 = 供给量变动百分比 / 价格变动百分比）。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。

在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

一、短期内税费变动对房地产价格的影响

（一）对购买者征税引起的房地产价格变动情况

在短期内，供给曲线则是一条向右上方倾斜的曲线，即随着价格的提高，供给数量增加。此时需求曲线与供给曲线的交点所决定的均衡价格水平为P1。当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，需求曲线向左下方移动，与供给曲线相交形成了新的均衡价格P2，低于未征税前的均衡价格P1，即：在短期内，政府对购买者征税会使得房地产的价格趋于下降。

（二）对供给者征税引起的房地产价格变动情况

当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，短期供给曲线向左上方移动，此时移动的短期供给曲线与需求曲线所决定的新的均衡价格水平P2高于未征税前的均衡价格水平P1。既在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。

此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。

二、长期期内税费变动对房地产价格的影响

（一）对购买者者征税引起的房地产价格变动情况

在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此价格为与需求曲线的交点P1，在价格为P1时，供给者所愿意提供的数量小于等于Q1，长期供给曲线为一条水平线。价格低于P1时，供给者愿意提供的数量为0；高于P1时，供给者愿意提供的数量为Q1，是一条垂线，此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，需求曲线向左下方移动，此时需求曲线与长期供给曲线的交点，即新形成的均衡价格并未发生变化，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。

（二）对供给者征税引起的房地产价格变动情况

若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，既需求曲线向右上方移動，移动的需求曲线与长期供给曲线所形成的新的均衡价格水平为P2，且P2>P1，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。

三、结语

房地产税费从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。

参考文献

[1] 张学诞.中国财产税研究[M].中国市场出版社，2007年版.

[2] 谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].中国发展出版社， 2006年版.

[3] 财政部资料.房地产税国际比较.

[4] 孙钢，李铭.对我国开征物业税有关问题的研究，第十六次全国财政理论讨论会文选[M].中国财经出版社，2005年12月.

作者简介：秦浩（1983- ），湖北郧西人，陕西省建筑职工大学。