个税新政房租抵扣问题待解

王瑞红

近日，一篇题为《房东跟租客说：你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了》的文章火了。文中，一名房东针对2019年1月1日刚实施的新个税法算了一笔账：如果租客拿房东的信息去申报个税抵扣，事后税务部门就会要求“开发票”，需要交税360元（全额租金3000元乘12%），此外还包括增值税和附加税等。“你（租客）申请住房租金专项附加扣除能省100元，我至少要垫进去500元。”针对上述现象，中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策，比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税，从而降低征纳双方风险，稳定市场上对减税降费的预期。

事实上，对于房租抵税引发房东恐慌这种情况，国家税务局有关人士最近表示：目前还没有加强房租收入征管的通知。地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。不过在当前税法下，出租房屋需要依法纳税，纳税人应该遵守。但实际情况却是，根据个人所得税专项附加扣除规定，租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时，需要把房东的名字、身份证号、住房地址等信息报给税务局。

这一规定，的确让房东担忧自己可能会被税务局查缴出租房屋的税收，因为目前现状是，很多房东出租房屋没有去交税，少数房东甚至不希望房客扣除租金个税。为此税务局也面临两难抉择，如果循着上述专项扣除信息去严格征税，将面临租房者和房东税负增加的可能，以及个税实质性并未减少的质疑;如果不去严格征税，也可能面临不依法征税，存在渎职的风险。事实上，租金扣税确实引发了相关方的担忧。因为，自2019年1月1日起，符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除，专项附加扣除越多，可以少缴更多的个税。许多都市白领表示，由于目前父母未满60岁，刚工作不久也没有子女，只能享受住房租金一项扣除。目前在北上广深等大城市（直辖市、省会城市、计划单列市），租客可以享受每个月1500元个税扣除额，这相当于起征点从5000元提至6500元，能省下一部分可观的个税。而真正享受这一住房租金专项扣除，租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务局。这意味着税务局能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息，而这在以前是没有的。在目前租房市场上，一个普遍情形是，房东出租房屋不缴税。由于税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，地方也很少去针对个人出租住房严格征税。但随着出租住房信息逐步透明，一些房东担心面临严征管而补缴税款。因此，房屋租赁市场上就出现了个别房东甚至以涨房租为要挟，让房客放弃专项附加扣除，以免将自己个人信息交给税务局而面临可能的严查。不过多位租客认为自己并未遇到这种情况，但对此比较担忧。

有关人士表示，按照现行法律，个人出租住房应该缴税，但实际缴税的很少，相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息，但马上去加强征管也不现实。实事求是地说，一些房东的计税方式并不准确，但在申报专项扣除正在如火如荼进行的当下，这确实会让不少人心存疑虑：人们申报的租房专项扣除，是否会变成税务机关向房东征税的线索？减税会不会发生传导效应，形成“房东焦虑，租客承压”的局面;会不会因为申报房租专项扣除，形成多米诺效应，引发房租上涨、租房矛盾等问题……这些问题并非无事生非，确实值得引起思考与讨论，有关部门也不妨认真研判。

有财税专家认为，“该扣则扣，该交则交”，即租户的租金该抵扣则抵扣，房东的房租该交税则交税，二者并不矛盾，也各自独立。目前之所以两个问题被“混为一谈”，很大程度上是由于目前的一二线城市的租房市场依然处在卖方市场的状态，房子供不应求，手中有房的房主站在主导位置，在这种情况下，已经产生的或是潜在产生的税费才会转嫁到租客身上。而在这样的背景下，部分租客和房东私下达成不申报的协议，租金抵扣个税的“政策红包”或将一定程度无法兑现。上述财税专家还表示，从规范房屋租赁的角度来讲，借此次租金抵扣个税的申报对整个租房市场做“摸底工作”也是未来规范租房市场行为的必要准备工作。财税专家还呼吁有關方面尽快给出明确解读，避免个税改革的良好初衷被各类流言所影响。

为此，有关专家分析认为，在国家治理现代化大背景下，为了降低征纳双方的风险，相关部门应该出台相应的优惠政策。由于我国对小微企业采取了普惠性税收免除政策，参照这一政策，可以对个人出租房屋设置一定标准，比如个人只出租一套房，且租金收入在多少元以下可以免税等。有关人士认为，针对目前的各种传言，希望相关部门能够及时出面澄清，让公众吃下定心丸：房租的专项扣除申报，会不会直接转化为向房东的征税;个人出租房屋，到底实际要承担多少税负;是不是一些传言当中说的那样：增值税+个人所得税+房产税，最终要高达百分之十几……这些问题都需要厘清。政策明朗，税收条件清晰，才能让市场主体做出理性的选择，避免引发市场恐慌，才能减少“租客申报抵扣，房东就退租”现象。