案例：松苑小区既有建筑综合改造试点方案

为解决老旧小区存在的突出矛盾和问题，使其焕发生机与活力，建议以上海杨浦区松苑小区改造项目为试点，探索将以往实施的单项改造转变为综合性全面改造的模式和办法。

一、改造背景

上海杨浦区松苑小区1996年建成，共有7层的住宅建筑10栋，454户居民家庭，建筑面积39907平方米。目前，住宅房龄已20多年，小区存在的突出问题可归纳为“三忧一旧一难”：一忧，建筑结构存在安全隐患，外挂空调器大多使用近20年，支撑膨胀螺栓锈蚀严重，安全状况堪忧；二忧，适老性、宜居性差，特别是垂直交通设施缺项，老龄人口上下楼状况堪忧；三忧，各类管网及配套设施年久失修，停车位严重不足，居民停车状况堪忧；一旧，建筑立面破损，影响小区风貌与街道形象；一难，作为老旧小区缺乏物业管理，社会管理难度大。在将廉租住房实现了应保尽保，公共租赁住房扩大至新市民，创新共有产权住房供应之后，类似功能不全的老旧小区，已经成为上海住房领域实现全面小康的突出短板。

鉴于上海老城区已不能再大拆大建，使用近20年的旧住宅，应探索有机更新的模式。经过多次走访、调研、方案设计，建议松苑小区改造从居民反映最强烈、小区矛盾最突出的难题入手，通过综合性改造解决安全、适老、停车等三大问题。

二、改造思路

综合改造的主要内容：住宅加层、加梯、外围护结构节能改造，建设立体停车库，水箱供水改变频水泵供水，更新管线，小区道路、绿化等环境改造。通过科学合理的技术手段，补齐短板，全面解决结构安全、节能改造、外立面更新、居家养老、立体停车、消防设施完善、小区道路改造、景观优化、雨水回收利用、太阳能光热利用等问题。整体提升居民居住条件和老人宜居养老的环境，使得老旧住宅再获得30年至50年的安全使用期。

改造方案综合考虑了惠及各楼层尤其是低层居民家庭的利益。在高房价市场条件下，居民通过改造实现房子增值，可以有效地增加家庭资产，据匡算，每平方米住宅改造以后至少增值一万元；同时，综合改造工程改善了小区的居住条件，还解决了日益突出的停车矛盾，立体停车库消除了汽车对一楼生活的干扰，同时考虑对其优惠停车。

立体车库与地下车库相比可更加有效地保证人身和车辆的安全

三、改造方案

（一）8#～9#住宅改造

设计方案：首层，增加混凝土抗震墙，入口改造，增加坡道、候梯厅；2～7层，加电梯，外墙、外窗节能改造；新增八层，一梯两户，共4户，采用退台解决加层后的日照间距问题，确保南北住宅间距维持改造前标准。外立面采用新型墙体节能材料统一饰面。楼顶屋面采用染料敏化太阳能，光伏发电和热水器。

（二）24#～26#住宅改造

设计方案：首层，入口改造，增加坡道、候梯厅；2～7层，增设电梯、候梯厅；外墙、外窗节能改造；新增八层，因无日照退界问题，八层平面和2～7层相同；楼顶屋面采用光伏发电和太阳能热水器。

将亭、廊等景观元素融入绿地；置较多的座椅休憩空间供老年人赏玩休息

（三）立体车库

通过调阅松苑小区宗地图，核实小区土地归属情况，为解决立体停车库提供了可能性。

立体车库选址：小区变电站东侧的空地。汽车停至立体车库后，道路停车压力降低，加装电梯之间可设置成片绿化。

建设方案：架设于变电站上空及其东侧的空地；高度约24米；层数：10层；停车数：约200辆（目前小区总停车数184辆）；为保障车辆出入速度，设置东西两个出入口；为避免大体量车库的压迫感，采用环保建材“U形玻璃”做车库外围护材料。

采用黑色透水路面，设置白色标线

（四）绿化改造、透水路面

沿河绿化：将亭、廊等景观元素融入绿地；布置较多的座椅休憩空间供老年人赏玩休息。

采用集雨水渗、滞、蓄、净、用、排功能于一体的新型环保产品对路面进行海绵城市改造。技术特点：透水率高；蓄水容量大，净化水质；承载力高，耐用耐磨；增湿降温，耐热抗冻；行车安全，吸音降噪；绿色环保，色彩亮丽、装饰性好；施工速度快。

采用黑色透水路面，设置白色标线；修缮了路面平整度，雨天无积水，降低环境噪音5分贝～9分贝；设置发光路沿石，夜间发光，提高人行安全。

四、引入保险机制

松苑小区改造建议引入保险机制，进行风险管理，运用市场手段和社会力量分担改造过程中和以后运营的风险。

企业与保险公司主要在两个环节上达成保险合作协议：

（一）对改造全过程实施保险

“建筑工程一切险”。保障范围：（1）物质损失，工程项目本身、业主提供的物料、施工用的各种机器设备、场地清理费、工地内现成的建筑物；（2）第三者责任，第三者人身伤亡、疾病或财产损失、诉讼费用及其他费用。保险期限：按工程期确定。

（二）对改造后的建筑实施长寿命周期保险

“建筑工程潜在缺陷保险”。落实工程质量责任，防范和化解工程风险，保证工程质量，保证房屋所有权人的权益。保障范围：负责赔偿修理、加固或重建保险建筑的费用：（1）整体或局部倒塌；（2）地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；（3）主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；（4）屋面防水工程、有防水要求的卫生间或其他房间等防渗漏处理工程发生损坏。保险期限：9至10年（现行的最长期限）。

保险费包含质量保证金，并可以分阶段支付。保险公司加入以后，还在考虑建设社区运行预警平台，保险范围、领域，从传统的安全风险扩展到服务风险和管理风险。

五、综合改造（试点）项目投资及利润测算

杨浦区松苑小区作为上海市房价较高区域，加层改造后的增量住房，可产生较高的收益。如通过加层出售（出租）筹集改造资金，全部用于结构节能加固、加梯、管网更新、建设立体停车库等综合性改造项目和电梯运营维修保养等开支；建设企业利润控制在3%以内，再加上3%管理费，两项合计6%。可以考虑以《商品房预售资金管理办法》类似的资金管理方式，对加层改造收益进行管理。

六、改造机制

（一）工作机制

业主提出→企业实施→街乡协调→专家预审→ 区级审批→市府指导→ 政协督办。

（二）改造方案论证、预批（预审）平台

上海市建筑学会组织包括规划、建筑、结构、消防和机电等方面专家综合论证改造试点方案；政府可以指定上海市建筑学会代替其进行预批、预审；上海建筑学会指导并提出《指导手册》，其中包括容积率、土地出让金缴付方式等内容。

该综合改造项目作为上海老旧公房改造的升级版，是住房供给侧改革的一项新探索，突出问题导向和需求导向，探索居民不出资条件下，形成包括加梯改造在内的综合改造资金渠道。试点项目具有推演作用，对于总结经验，发现问题，探索有关容积率、产权等的国家政策及地方标准，编制修订既有住宅建筑改造标准，形成可推广复制的市场化改造模式，都有积极意义。