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案例:松苑小区既有建筑综合改造试点方案

2019-04-02

广西城镇建设 2019年1期
关键词:住宅建筑

为解决老旧小区存在的突出矛盾和问题,使其焕发生机与活力,建议以上海杨浦区松苑小区改造项目为试点,探索将以往实施的单项改造转变为综合性全面改造的模式和办法。

一、改造背景

上海杨浦区松苑小区1996年建成,共有7层的住宅建筑10栋,454户居民家庭,建筑面积39907平方米。目前,住宅房龄已20多年,小区存在的突出问题可归纳为“三忧一旧一难”:一忧,建筑结构存在安全隐患,外挂空调器大多使用近20年,支撑膨胀螺栓锈蚀严重,安全状况堪忧;二忧,适老性、宜居性差,特别是垂直交通设施缺项,老龄人口上下楼状况堪忧;三忧,各类管网及配套设施年久失修,停车位严重不足,居民停车状况堪忧;一旧,建筑立面破损,影响小区风貌与街道形象;一难,作为老旧小区缺乏物业管理,社会管理难度大。在将廉租住房实现了应保尽保,公共租赁住房扩大至新市民,创新共有产权住房供应之后,类似功能不全的老旧小区,已经成为上海住房领域实现全面小康的突出短板。

鉴于上海老城区已不能再大拆大建,使用近20年的旧住宅,应探索有机更新的模式。经过多次走访、调研、方案设计,建议松苑小区改造从居民反映最强烈、小区矛盾最突出的难题入手,通过综合性改造解决安全、适老、停车等三大问题。

二、改造思路

综合改造的主要内容:住宅加层、加梯、外围护结构节能改造,建设立体停车库,水箱供水改变频水泵供水,更新管线,小区道路、绿化等环境改造。通过科学合理的技术手段,补齐短板,全面解决结构安全、节能改造、外立面更新、居家养老、立体停车、消防设施完善、小区道路改造、景观优化、雨水回收利用、太阳能光热利用等问题。整体提升居民居住条件和老人宜居养老的环境,使得老旧住宅再获得30年至50年的安全使用期。

改造方案综合考虑了惠及各楼层尤其是低层居民家庭的利益。在高房价市场条件下,居民通过改造实现房子增值,可以有效地增加家庭资产,据匡算,每平方米住宅改造以后至少增值一万元;同时,综合改造工程改善了小区的居住条件,还解决了日益突出的停车矛盾,立体停车库消除了汽车对一楼生活的干扰,同时考虑对其优惠停车。

立体车库与地下车库相比可更加有效地保证人身和车辆的安全

三、改造方案

(一)8#~9#住宅改造

设计方案:首层,增加混凝土抗震墙,入口改造,增加坡道、候梯厅;2~7层,加电梯,外墙、外窗节能改造;新增八层,一梯两户,共4户,采用退台解决加层后的日照间距问题,确保南北住宅间距维持改造前标准。外立面采用新型墙体节能材料统一饰面。楼顶屋面采用染料敏化太阳能,光伏发电和热水器。

(二)24#~26#住宅改造

设计方案:首层,入口改造,增加坡道、候梯厅;2~7层,增设电梯、候梯厅;外墙、外窗节能改造;新增八层,因无日照退界问题,八层平面和2~7层相同;楼顶屋面采用光伏发电和太阳能热水器。

将亭、廊等景观元素融入绿地;置较多的座椅休憩空间供老年人赏玩休息

(三)立体车库

通过调阅松苑小区宗地图,核实小区土地归属情况,为解决立体停车库提供了可能性。

立体车库选址:小区变电站东侧的空地。汽车停至立体车库后,道路停车压力降低,加装电梯之间可设置成片绿化。

建设方案:架设于变电站上空及其东侧的空地;高度约24米;层数:10层;停车数:约200辆(目前小区总停车数184辆);为保障车辆出入速度,设置东西两个出入口;为避免大体量车库的压迫感,采用环保建材“U形玻璃”做车库外围护材料。

采用黑色透水路面,设置白色标线

(四)绿化改造、透水路面

沿河绿化:将亭、廊等景观元素融入绿地;布置较多的座椅休憩空间供老年人赏玩休息。

采用集雨水渗、滞、蓄、净、用、排功能于一体的新型环保产品对路面进行海绵城市改造。技术特点:透水率高;蓄水容量大,净化水质;承载力高,耐用耐磨;增湿降温,耐热抗冻;行车安全,吸音降噪;绿色环保,色彩亮丽、装饰性好;施工速度快。

采用黑色透水路面,设置白色标线;修缮了路面平整度,雨天无积水,降低环境噪音5分贝~9分贝;设置发光路沿石,夜间发光,提高人行安全。

四、引入保险机制

松苑小区改造建议引入保险机制,进行风险管理,运用市场手段和社会力量分担改造过程中和以后运营的风险。

企业与保险公司主要在两个环节上达成保险合作协议:

(一)对改造全过程实施保险

“建筑工程一切险”。保障范围:(1)物质损失,工程项目本身、业主提供的物料、施工用的各种机器设备、场地清理费、工地内现成的建筑物;(2)第三者责任,第三者人身伤亡、疾病或财产损失、诉讼费用及其他费用。保险期限:按工程期确定。

(二)对改造后的建筑实施长寿命周期保险

“建筑工程潜在缺陷保险”。落实工程质量责任,防范和化解工程风险,保证工程质量,保证房屋所有权人的权益。保障范围:负责赔偿修理、加固或重建保险建筑的费用:(1)整体或局部倒塌;(2)地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降;(3)主体承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂;(4)屋面防水工程、有防水要求的卫生间或其他房间等防渗漏处理工程发生损坏。保险期限:9至10年(现行的最长期限)。

保险费包含质量保证金,并可以分阶段支付。保险公司加入以后,还在考虑建设社区运行预警平台,保险范围、领域,从传统的安全风险扩展到服务风险和管理风险。

五、综合改造(试点)项目投资及利润测算

杨浦区松苑小区作为上海市房价较高区域,加层改造后的增量住房,可产生较高的收益。如通过加层出售(出租)筹集改造资金,全部用于结构节能加固、加梯、管网更新、建设立体停车库等综合性改造项目和电梯运营维修保养等开支;建设企业利润控制在3%以内,再加上3%管理费,两项合计6%。可以考虑以《商品房预售资金管理办法》类似的资金管理方式,对加层改造收益进行管理。

六、改造机制

(一)工作机制

业主提出→企业实施→街乡协调→专家预审→ 区级审批→市府指导→ 政协督办。

(二)改造方案论证、预批(预审)平台

上海市建筑学会组织包括规划、建筑、结构、消防和机电等方面专家综合论证改造试点方案;政府可以指定上海市建筑学会代替其进行预批、预审;上海建筑学会指导并提出《指导手册》,其中包括容积率、土地出让金缴付方式等内容。

该综合改造项目作为上海老旧公房改造的升级版,是住房供给侧改革的一项新探索,突出问题导向和需求导向,探索居民不出资条件下,形成包括加梯改造在内的综合改造资金渠道。试点项目具有推演作用,对于总结经验,发现问题,探索有关容积率、产权等的国家政策及地方标准,编制修订既有住宅建筑改造标准,形成可推广复制的市场化改造模式,都有积极意义。

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