老旧小区更新改造 多渠道资金筹措全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会

文_全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会

第四次中央城市工作会议提出“加快老旧小区改造”，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题”。对于城镇旧住宅区综合整治更新，加强环境综合整治和房屋维修改造，资金来源是关键。为解决这一主要问题，国家将从多渠道资金、落实税费减免政策等方面支持改造，并在筹措资金方面要求以增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

其中，多渠道融资方式包括：一是发行政府债券、公募基金、信托等金融手段；二是由国家开发银行、世界银行提供无息、贴息贷款，或引入投资公司；三是采用PPP、合同能源管理等模式；四是通过发行专项彩票、从现有土地出让金或彩票收入中提取一定比例作为老旧小区更新基金等方式筹措资金；五是采取加层加面积、增加小区商业功能以及拆部分老建筑、建新建筑等筹措资金措施。

针对既有居住建筑改造的资金投入，从中央到地方，相继出台了因地制宜的资金筹措办法。

一、中央政府财政资金投入

（一）夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造补助

住房城乡建设部在2012年发布了《夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造补助资金管理暂行办法》（财建〔2012〕148号）和《关于推进夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造的实施意见》（建科〔2012〕55号）进行宏观指导。

对夏热冬冷地区的既有居住建筑节能改造补助包括四个方面：一是建筑外门窗节能改造支出；二是建筑外遮阳系统节能改造支出；三是建筑屋顶及外墙保温节能改造支出；四是财政部、住房城乡建设部批准的与夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造相关的其他支出。

东、中、西部地区最高补助标准分别为15、20、25元/平方米。总之，住房城乡建设部的专项资金主要有：

1.工程质量安全监管司，抗震防灾处：抗震加固资金；

2.建筑节能与科技司，墙体材料革新处：节能专项资金；

3.住房公积金监管司：公积金。

（二）其余中央专项改造项目的补助情况

如“十二五”时期绿色建筑和绿色生态城区、抗震加固、光纤入户、缆线入地、无障碍设施改造、海绵小区、智慧社区等项目提出了要增加政府财政投入，但实际尚未安排资金。

建筑外门窗节能改造支出

建筑外遮阳系统节能改造支出

建筑屋顶及外墙保温节能改造支出

财政部、住房城乡建设部批准的与夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造相关的其他支出

二、上海市政府财政资金投入

上海市旧住房修缮改造工程项目的资金筹措按照“市财政，区财政，业主”三方筹措的方式开展，具体比例根据房屋情况、项目类型和各区县财力状况而有所不同，三类旧住房综合改造项目超出控制单价的部分由区县自筹资金落实。

上海市成套改造项目补贴控制单价为1200元/平方米，厨卫综合改造项目补贴控制单价为500元/平方米，屋面及相关设施改造项目补贴控制单价为220元/平方米。

对于电表设施的改造，公房、售后公房按照每户市、区各515元标准给予定额补贴，其余资金由电力公司承担。商品房改造则由市电力公司筹措资金。

三、北京市老旧小区改造资金来源

依据整治内容，北京市老旧小区综合整治工作分别利用财政投资、售房款、住宅专项维修基金、个人公积金、责任企业资金和社会投资。

（一）政府财政投资和固定资产投资

市区两级财政共同负担的项目包括：房屋建筑抗震加固综合改造、节能及热计量改造、无障碍设施、小区环境整治、绿化、道路、照明设施、空调规整等。其中，无障碍设施改造、既有非节能建筑改造项目由市区两级财政按照1∶1比例分担；小区环境整治、绿化、道路、照明设施、空调规整等改造费用，由区县负责。

固定资产投资用于市政公用设施改造、平改坡等项目。

（二）责任企业和责任（产权）单位投入资金

小区公共部分内的水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造费用，由相关专业公司和责任（产权）单位承担，市区两级财政给予定额补贴。如：给排水管网改造；配电设施改造；燃气管线改造；供热管线改造。

（三）个人和社会投入资金

房屋建筑本体的水、电、气、热、通信、防水灯附属设施设备、小区雨水收集系统、消防设施改造、补建机动车和非机动车停车位、安防系统改造费用，按照规定可以使用房改售房款、专项维修基金和个人公积金。

普通地下室改造、增设电梯、太阳能技术应用、屋顶绿化等项目所需费用，按规定可以采取单位投入、社会募集、合同能源管理、业主自筹等方式解决。

四、建议

对于参与更新市政管道设施、修建公共停车场、环境整治、节能改造和抗震加固的项目，可以参考棚户区改造的做法，国家给予政策性金融支持或给予企业一定的减税支持，还可以考虑利用证券化投资参与老旧小区的有机更新。