基于临界点税率的房地产企业土地增值税筹划

赵正雪 董瑞雪 黎嘉途 罗澍

【摘要】对于土地增值税的筹划是房地产企业税务筹划的一项重要内容，同时也是税务筹划的难点所在，在现实中很多房地产企业对于税务的筹划还有很多尚待完善的地方，而对于百分之二十这一临界点税率的利用方面，更是十分欠缺。如果房地产能够高效的对土地增值税进行筹纳规划，利用好百分之二十这一临界点税率，对于企业成本的降低，整体利润的提升都会产生很大的积极作用具体来说，应注意相关的方法和细节，第一方面，应对于可减免的土地增值税的税收筹划。第二方面，只有这样，才能促进企业的长远发展。

【关鍵词】临界点税率

房地产企业

土地增值税

我国房地产行业在这些年里获得了前所未有的发展，并且在我国的国民经济中扮演者重要的角色。众所周知，房地产作为典型的下游行业，是一个相对较为综合的行业，在筹划、施工以及后期的销售阶段都会涉及到各种赋税，如何在合法的范围之内进行纳税筹划是房地产企业获得更好的效益的重要途径。目前许多房地产企业都是一味地通过提升房产售价等方式来获得更多利润，而忽视了对房地产企业各种税务的筹划通过降低成本的方式来实现利润的提升。根据《我国土地增值税暂行条例》规定，百分之二十的这一临界点税率可以帮助房地产企业减少土地增值税的缴纳。本文就主要关注于该问题，指出了房产目前企业在土地增值税的筹纳规划方面存在的种种问题，并且就如何进行有效筹划给出了相应的对策和建议，对于利用百分之二十这一临界点税率的难点也进行了阐释，同时也期望本文中的一些观点和意见能够为相关的房产企业提供一定的理论指导。

一、房地产企业基于临界点税率的土地增值税筹划的缺失

近年来，我国的社会经济发展进入了全新的阶段，房地产企业在我国获得了前所未有的大发展，房地产总体上处于供不应求的状况，房价也一直是高居不下。在这种情况下，房地产企业获得了较高的利润，因为许多房地产企业过多的精力都用于对于售价的提高上了，而基于临界点税率的土地增值筹划工作的重视程度还不太充足，造成这种现象原因有二：其一，房地产企业对于此并不太看重，没有相关的意识观念，另一点就是相关专业性人才的缺失。不难发现基于临界点税率的土地增值筹划工作的专业技术性还是比较高的，如何有效的进行规划是一门很讲究的大学问，如果相关的税务筹划人员的专业素质技能不是太高，可能在土地增值税的筹划方面出现很多问题。另一方面，房地产企业对于基于临界点税率的土地增值筹划工作人员的职业培训确是必不可少的，而在当下，很多企业不太注重相关工作人员的培训。由于筹划工作岗位的性质，很容易让相关的工作人员产生厌倦感，逐渐地可能会出现对于自身工作认知的误差，产生一些抱怨、抵触的心理，从而影响到自身工作的投入度和工作效率。由于相关培训的缺失，基于』临界点税率的土地增值筹划工作人员在工作上以及思想上的一些问题可能得不到及时的矫正，从而导致恶性循环的产生，这对于基于临界点税率的土地增值筹划工作人员以及整个房地产企业都是不利的。

二、基于临界点税率的房地产企业土地增值税筹划策略

（一）宏观层面：提高重视度，加强人才队伍建设

在上文中提到，很多房地产企业并不重视临界点税率的利用，导致需要缴纳更多的税务。所以，首先要从思想上提高认识，这也需要相关部门做好基于临界点税率的土地增值筹划方面的宣传引导工作。企业应该认识到，单纯地提升房价可能最终并不会得到满意的结果，而基于临界点税率的土地增值筹划工作的开展其最终目的也是为了企业的长久发展，所以更应该重视起来。专业素质较高的税务筹划人才对于工作的开展和实施是不可获缺的，一些企业工会的工作人员缺乏一定的理论知识，人才是创新的主体，代表着先进生产力和先进技术，所以企业要想高效地开展好基于临界点税率的土地增值筹划工作。在人才的引进上要加强把关工作，对于招聘人才的专业素质要考核到位。

（二）微观层面：操作方法与细节要点

首先，对于可减免的土地增值税的税收筹划。我国《土地增值税暂行条例》中明确表示，增值额未超过为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%时，可以不用缴纳土地增值税，所以，如果房地产企业可以把控好百分之二十这个点，其成本就会大大降低，其所获得的利润是最大的。纳税人适当地调整商品房的价格，将出售的商品房的增值率控制在20%这个临界点上，可以根据相关政策免缴土地增值税。同时依据笔者的实证调查，如果控制房价，采取的方法其获取的利润要远高于提高售价、放弃20%的起征点税率优惠。

另外，通过增加可扣除项目金额进行税收筹划，这种方法也是基于我国《土地增值税暂行条例》规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。所以房产公司可以通过增加可扣除项目来进行有效的筹划，通常来讲，可以在商品房建造过程中增加建房的材料使用等方式，这样一方面可以提升建房的质量，另一方面也为临界点税率的土地增值税规划提供了可行性。目前，对于可减免的土地增值税以及通过增加可扣除项目金额来进行税收筹划是最普遍也是最可行的两种方法，通过这两种方法的运用，能够有效地对土地增值税进行管理，降低企业成本，提升房地产企业的利润。