商品房买卖纠纷法律风险应对之策

白洁

【摘要】近年来房地产业的迅速发展，使近几年新建小区数量急剧增加，随之而来的问题也不断产生，房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈现逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。为更好的缓和这一焦点矛盾，本文将从政府、法院、开发商、购房者四个角度去探讨商品房买卖纠纷的应对之策。

【关键词】商品房;买卖纠纷;法律风险

一、政府层面：完善法律与动态监督双管齐下

“没有规矩不成方圆”。在我国现有法律体系框架内，关于房地产领域的法律较多，但存在着在立法级别上较低、零散、不够系统，在内容规定上过于滞后、惩罚力度欠缺，在立法技术上存在缺陷等不足。因此，现有法律亟待完善，以规范商品房买卖市场。一是提高立法级别，上升立法位阶。之前颁发的部门规章在经过这些年的房地产实践之后，缺漏己经逐步显现应当及时对其进行梳理、系统化将过时的规定废止，并增加如房地产开发企业信息披露制度、预售资金监管制度等内容的规定，并完善预告登记制度等。二是加大对房地产违法行为的处罚力度。法理上有言：“任何人不得从其违法行为中获利。”应当顺应我国经济的快速发展提高房地产开发企业的违法成本洧效遏制其违法行为。如提高对未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的罚款数额对于开发商发布虚假广告的情形，不是按所交广告费处罚而是按广告标的额的百分比处罚等。三是完善立法技术。如《商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”如何把握“严重影响正常居住使用”，有待进一步明确;又如，商品房的销售广告和宣传资料若视为要约。认定“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”亦需进一步明确肪止司法自由裁量权的滥用。四是建立开发商违约责任险。比如，当商品房出现质量问题时，在质量保证期内，由开发商承担维修、损失赔偿等责任;而当商品房存在隐形瑕疵，在买受人居住使用商品房多年后质量问题才显现时，买受人承担着较大的风险，依据目前的法律很难维护自身的合法权益。建议能够以开发商作为投保人，以在建或建成的房地产项目为保险标的，买受人作为受益人，建立开发商违约责任险。当出现隐形质量瑕疵问题时，由保险公司向买受人支付保险金，使买受人及时得到赔偿，从而分散了风险，有效地保护了买受人的合法权益。

在完善相关法律法规的同时，政府部门应加强对开发商的监督管理力度。目前，商品房开发市场准人门槛偏低，监管力度不足，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。针对上述情况，政府部门应适应当前经济的发展，提高最低注册资本额，重新界定房地产开发企业的资质等级，并依据其信息披露情况增加信用等级;加强对房地产开发企业资本的监管，切实防止开发商虚假出资、抽逃出资;其次，健全市场退出机制。加强对恶意退出市场行为和无序退出的监管，提高無序退出成本，通过建立以各类市场主体为对象的预警机制，对房地产企业的准人、经营和退出行为进行动态监控。一方面从源头上依法管理房地产企业，将不合格的房地产业拒之市场门外;另一方面让那些为逃避债务、税收而不清算、不注销的企业和投资人没有藏身之地，以此来规范房地产市场。

二、法院层面：化解矛盾与司法联动齐抓共举

人民法院在审理商品房买卖纠纷时，在正确理解和适用法律法规、司法解释及相关指导意见的基础上，应把握如下几个原则：一是审慎审理原则。坚持合同自由、诚实信用和公平原则，充分尊重当事人意思自治，依法确定当事人的权利义务。正确区分变更的情势与正常的市场风险、交易风险之间的界限，严格适用情势变更。除确存在法定无效情形的，一般不轻易认定合同无效。二是“调解优先、调判结合”原则。法院应加强与政府相关职能部门的沟通协调，善于借势借力，注重做好诉前和诉讼阶段的调解工作，在平衡当事人利益、着力化解矛盾上下功夫，确保案件处理取得良好的法律效果和社会效果。三是案结事了原则。在维护公平和社会诚信的基础上，妥善平衡购房者、开发商及其他利益相关人的利益，引导民众正确认识市场风险、适度维权。注重通过案件的审理引导建立诚实守信、健康有序的房地产市场交易秩序，避免因案件审理不当引发新的社会隐患。

在案件审理之外，各级人民法院还要建立健全司法协调联动机制，促进社会资源的配置。针对当前我国经济转型升级引发的部分企业发展困难情况，积极运用企业破产法，加快推进破产企业审理从“一破了之”向“拯救企业、促进企业再生”的转型，从单纯保护债权人利益向实现社会利益最大化转型。针对烂尾楼工程一般难以拍卖变现，且成交价格不高，长期搁置将进一步贬值的风险，要通过引进资金封闭运作的方式进行接盘，建成后进行出售或租赁，盘活企业资产。对资金链断裂，但有一定发展前景、存在重整和和解可能的破产房地产企业，要放水养鱼，通过债转股、引进资金或战略投资者，积极创造重整的有利条件，恢复项目建设。

三、开发商层面：信用建设与制度建设两不偏废

开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。房地产企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，遵循诚实守信的市场交易原则，提高企业诚信度。开发商应当认清虚假宣传的两面性，虽增加销售量，但也会引起损害信誉的恶果。同时，要摒弃目光短浅、唯利是图的思想，增强社会责任感。

此外，房地产企业还应当完善法务部门职能，加强风险防范。首先从项目运行的最初阶段就要对可能出现的法律问题做一个全局性的分析和掌控。尤其是在商品房的销售阶段，对商品房买卖合同的条款进行优化设计，比如可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”。其次是在公司的运营方面，要有合理的财务安排和严格的施工进度管控，在综合考虑各方面可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前能完成项目内所有的施工，并且项目能够竣工验收合格。最后是在发生纠纷时能以积极的态度与买受人沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

四、购房人层面：增强意识与“吃透”合同双重保障

购房者，作为商品房买卖法律关系中的重要主体，需要切实提高自身的法律风险防范意识，以更好地维护自身的合法权益，从而减少纠纷的发生，防患于未然。因为法律只是权利救济的一种途径和手段，但并非一定是维护当事人合法权益的最佳方案，如果能防患于未然，事前预防、事中注重监督，可以减少当事人不必要的诉累，也降低司法成本。

首先，在选购商品房时，购房者需认真查看开发商的预售许可证原件等相关证件、资质证明文件等，预售许可证原件上会载明房屋的权属状况，并可以到房地产行政部门查询土地、房屋有无抵押情形等，以有效防止开发商利用信息不对称、违背诚实信用原则而为的欺诈。另外，购房者不可轻信开发商所提供的预售广告，对于广告中所提及的周边环境等可以进行实地调查。其次，签订商品房买卖合同时，尽可能详细了解合同条款内容含义，不明白之处仔细询问开发商，与其进行较充分的协商，并可达成补充协议;签订商品房买卖之后，购房者除了自身按照约定履行合同义务外，积极督促开发商适时履行合同义务，商品房尚未建成的，积极地在相应工期进程内了解在建情况。