房屋承租人优先购买权的现实困境以及应对

(南方工业资产管理有限责任公司 北京 100089)

一、现行房屋承租人优先购买权的法律架构

1.关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

我国最早对房屋承租人优先购买权做出明确规定的是司法解释，即最高人民法院于1988年4月2日颁布及生效的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)，第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。自此，该第118条成为房屋承租人优先购买权的权利依据以及纠纷解决依据。

2008年12月24日起施行的最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》，该决定第24条废止了《民通意见》第118条，废止理由是与物权法第9条有关规定冲突。第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。自此，房屋承租人丧失凭优先购买权权而请求法院宣告出租人房屋买卖无效的权力，房屋所有权的变更是根据物权法新规定依登记发生效力。

2.中华人民共和国合同法

1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)，以法律形式对房屋承租人优先购买权做出了明确规定，该法第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。自此，在法律形式上正式赋予了承租人优先购买租赁房产的权利。

3.关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)，以司法解释的形式对房屋承租人优先购买权给予进一步明确和完善。具体内容有：

第21条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第22条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第23条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

总之，以《合同法》和《租赁解释》为依据的法律架构，是我国目前关于房屋承租人优先购买权的权利基础以及纠纷解决依据。

二、现行法律架构的现实困境

根据现行有效的法律架构，我们在处置国有资产的过程中，遇到了下述几个重要的法律困境，现试举例予以说明。

A公司委托我公司处置一批房产共9项，该批房产因地理位置不同而价值不同，A公司要求整体打包处置9项资产力求价值最大化，但该批房产已经出租给两个承租人，其中，A承租人承租了6项房产，该6项房产又不同程度的被多次转租，B承租人租用了1项房产(一栋大楼)约50%的面积，该大楼其余部分A公司自用。

在处置过程中，我们发现，依据现行的法律架构，无法解决两个问题：

1.谁拥有优先购买权？谁的范围包括：A承租人、B承租人、中间承租人(多次转租)、最终承租人。

2.优先购买权针对的标的是哪个标的资产？标的范围包括：6项房产、1项房产(一栋大楼)的50%、1项房产(一栋大楼)的整栋大楼、全部房产(9项资产并为一个资产包)。

在法律没有明确界定的情况下，我们咨询了三个产权交易平台，三方的答复都不相同：

平台1认为：承租人A对于6项房产具备优先购买权，且由于其转租行为未得到转让方许可，因此次承租人或者最终使用人对于6项房产无优先购买权；承租人B对整栋办公楼享有优先购买权因此，无法在不征询优先权人意愿的前提下对9项房产进行整体打包处置。

平台2认为：承租人A有优先购买权，但购买范围仅限租赁的6项房产；承租人B因为仅租赁了整栋大楼中的一部分因此没有优先购买权。因此，无法在不征询优先权人意愿的前提下对9项房产进行整体打包处置。

平台3认为：承租人A存在不同程度的转租，存在多个次承租人或者最终使用人，所有次承租人及最终使用人分别对承租或者使用的房产拥有优先购买权；承租人B有优先购买权，但范围包括其所租赁的整栋房产。因此，无法在不征询优先权人意愿的前提下对9项房产进行整体打包处置。

另外，经咨询律师意见，发现律师的意见也不尽相同，我们聘请的项目律师认为：在现行法律架构制度下，对于前述的两个问题，法律没有明确界定但也没有明示或者暗示的否定，对于国有资产处理来说，必须通过产权交易机构进行竞价处置，在此原则下，对于9项房产整体打包不存在明确的法律障碍，但需要另行分别告知A和B承租人有关挂牌处置资产事宜。

最后，由于产权交易机构拒绝整体打包挂牌，综合相关各方法律意见之后，我公司向A提出如下方案并取得实施：

1.A终止与承租人A对于6项房产的租赁协议。

2.在此情形下上交所认定不存在优先购买权人，同意对9项房产进行整体打包。

3.我公司及项目专项律师通过现场会议，正式告知A和B承租人有关挂牌处置资产事宜，获得其对资产处置事项的理解。

三、应对之策

优先购买权一直都是租赁合同法律关系的热点和难点，尤其在现代社会经济高速运行的情况下，新的市场机制层出不穷，但市场机制发展不平衡的问题也是普遍存在的。我们应该看到，从《民通意见》到《租赁解释》，对优先购买权的问题已经从绝对保护承租人的利益逐渐过渡为平衡保护出租人和承租人双方的合法权益，也是为了逐步适应社会的发展形势。因此，一定时期内，房屋承租人优先购买权的现实法律架构以及现实困境将会持续存在。

为了提高我们处置国有资产的效益，以及避免发生可以预期解决的法律障碍，在处置相关国有房产时，为了有效避免发生优先购买权主体不确定问题和优先购买权范围不明确问题，我们提出以下建议：

1.出租有关房产时，可以一并要求承租人明示放弃拟承租房产的优先购买权，但由于优先购买权是一项法定权利，出租方是不能单方限制或者剥夺的，最佳方案是由承租人另行自愿出具一份放弃优先购买权的法律文件；

2.由于各个产权交易机构处于不同的司法机构管辖范围，在国家法律没有明确界定的情况下，各个司法机构的处理原则也会有所不同，因此，尽可能选择有利于拟处置国有资产方案的司法区域内的产权交易机构，以便于维护合法权益。

综上，国有资产处置在市场灵活多变的机制下，肯定会继续遇到各种疑难问题，在法律架构持续稳定的情况下，我们只有提前研究可能出现的诸多疑难问题，提出有效的解决办法，提高处置国有资产的效率，同时尽最大可能维护国有资产的权益。